N° RG 25/00583 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECDH /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/00583 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECDH

Minute n° 26/00159

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. SCALIS prise en la personne de ses représentants légaux,

Service contentieux – [Adresse 3][Adresse 4]

représentée par Mme [A], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Q] [U] (ANCIENNEMENT [B])

née le 23 Avril 1976 à [Localité 2] (Cher),

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 13 Février 2026

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 10 Avril 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00583 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECDH /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 29 septembre 2023, la S.A. Scalis a loué à Mme [Q] [B], devenue [U], un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 517,54 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, la S.A. Scalis a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 133,93 euros au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, la S.A. Scalis a fait assigner Mme [Q] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner à la défenderesse ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la défenderesse :° à payer la somme de 3 180,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 133,93 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,

° à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 3] le 16 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 9 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2026 puis renvoyée à l’audience du 13 février 2026.

Aux audiences, la S.A. Scalis, représentée par sa préposée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 661,41 euros au titre des loyers et charges échus au 11 février 2026. Elle indique qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement dans les termes proposés par la locataire, suspendant les effets de la clause résolutoire. S’agissant des pannes de chauffe-eau mises en avant, elle concède une absence d’eau chaude subie par la défenderesse du 19 au 28 février 2024.

Mme [Q] [U] fait état de difficultés dans le logement dès sa prise des lieux, le chauffe-eau dysfonctionnant dès le départ et la privant d’eau chaude, ainsi que sa fille handicapée dont elle s’occupe, durant six mois, sans que les appels à sa bailleresse n’aboutissent. Elle sollicite à ce titre un dédommagement de 900 euros à imputer sur sa dette. Elle reconnaît avoir suspendu le paiement de son loyer en raison de ces difficultés et de la diminution des allocations versées par la caisse d’allocations familiales. Elle propose de s’acquitter de sa dette par des mensualités de 300 euros, suspendant les effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1719 du code civil énonce notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Il ressort de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, la S.A. Scalis verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 11 février 2026, la dette locative de Mme [Q] [U] s’élève à la somme de 2 661,41 au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

La bailleresse reconnaît toutefois les dysfonctionnements du chauffe-eau dont s’est plainte la locataire et produit un relevé des appels téléphoniques de celle-ci entre le 6 octobre 2023, soit une semaine après l’entrée dans les lieux, et le 28 février 2024, illustrant que pas moins de cinq rendez-vous ont été nécessaires pour résoudre la difficulté, qui a consisté dans le remplacement du matériel, démontrant que les réparations réalisées pendant cinq mois n’ont pas fonctionné. Ainsi, si la S.A. Scalis soutient que dix jours seulement ont été affectés par l’absence d’eau chaude, les éléments qu’elle verse aux débats démontrent que les désagréments subis par la locataire et sa fille se sont étalés sur plusieurs mois.

Dès lors, il apparaît équitable de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par la locataire, à hauteur de 900 euros.

Ainsi, cette dernière sera condamnée à verser à la S.A. Scalis la somme de 2 661,41 – 900 = 1 761,41 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 février 2025.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte de la dette locative que Mme [Q] [U] a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de la situation financière qu’elle a exposée à l’audience, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à Mme [Q] [U] un échelonnement de la dette sur une durée de six mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 300 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la S.A. Scalis justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le VII du même texte dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 12 février 2025 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 avril 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Toutefois, durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément à la demande conjointe de la bailleresse et de la locataire. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier et acquittement du loyer et des charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [Q] [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [Q] [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 656,21 euros, et ce jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Mme [Q] [U] selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Q] [U] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la S.A. Scalis à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [Q] [U] à verser à la S.A. Scalis la somme de 1 761,41 euros (décompte arrêté au 11 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 ;

AUTORISE Mme [Q] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en cinq mensualités de 300 euros chacune et une sixième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 29 septembre 2023 entre la S.A. Scalis d’une part, et Mme [Q] [U] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], sont réunies à la date du 12 avril 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à compter du 12 avril 2025 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Q] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. Scalis puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Q] [U] soit condamnée à verser à la S.A. Scalis une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 656,21 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de la S.A. Scalis fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Q] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,