RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n° I N° RG 25/00046 – N° Portalis DBZL-W-B7I-D2VF

Minute n°2025/380

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRS DE L’IMMEUBLE L’EUROPEEN,

demeurant 02 Boulevard Robert Schuman – 57100 THIONVILLE,

représentée par Maître Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Z] [K],

demeurant 2 Boulevard Robert Schuman, Appt 30 – 57100 THIONVILLE,

défaillant

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 03 février 2025, puis renvoyée en audiences de mise en état.

Lors de la mise en état silencieuse du 12 mai 2025, par ordonnance de clôture, l’affaire a été mise en délibéré, sans plaidoirie, pour prononcé par mise à disposition le 30 Juin 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Présidente : Ombline PARRY, Présidente

Greffier : Delphine BENAMOR, Greffier

pour la mise en forme et la mise à disposition au greffe du présent jugement

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice en date du 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EUROPEEN, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LCA, a assigné Monsieur [J] [Z] [K] devant le Tribunal de céans aux fins de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée,

— codamner Monsieur [J] [Z] [K] à lui payer la somme de 11 309.80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29/08/2024, date de la sommation de payer sur la somme de 10 760.10 euros et à compter du jour de la demande pour le surplus,

— condamner Monsieur [J] [Z] [K] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— dire que les intérêts seront capitalisés par périodes annuelles, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— condamner Monsieur [J] [Z] [K] à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.

A l’audience d’orientation du 03/02/2025, le président de la chambre civile du tribunal judiciaire a demandé au demandeur de conclure sur la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par ordonnance du 28/04/2025, le Juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Thionville compétent.

Monsieur [J] [Z] [K], régulièrement cité, n’a pas constitué d’avocat.

A l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été clôturée et mise en délibéré au 30 juin 2025.

SUR CE

— Sur la demande relative au paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndic Foncia LCA verse aux débats :

— le règlement de copropriété ;

— le contrat de syndic du 20 juin 2022 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 29 janvier 2024 et du 4 septembre 2024 ;

— les bilans annuels des charges du 1e janvier 2022 au 31 décembre 2023

— le compte de gestion du 1e janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— les appels de provisions ;

— les sommations de payer du 30 novembre 2022 et du 29 août 2024 ;

— la situation de compte du 1e juillet 2022 au 4 décembre 2024.

Il ressort de ces documents que Monsieur [J] [Z] [K] reste devoir la somme de 8830.76 euros à titre de charges de copropriété au 04/12/2024 appel du quatrième trimestre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 août 2024.

— Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit la mise en demeure du 08/08/2022 et la lettre de relance du 22/08/2022.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 70 euros.

La somme de 45 euros sollicitée au titre de la mise en demeure du 06/08/2024 ne sera pas allouée, celle-ci n’étant pas justifiée.

Frais de constitution dossier avocat et constitution du dossier transmis à l’huissier

Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Frais d’huissier

La sommation de payer en date du 30/11/2022 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 167.02 euros.

La sommation de payer en date du 29/08/2024 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 178.32 euros.

L’acte d’opposition au paiement du prix de vente en date du 16/10/2024 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 218.02 euros.

— Sur la demande relative aux dommages-intérêts :

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EUROPEEN situé au 2 Boulevard Robert Schuman, 57100, Thionville, représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA LCA supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500.00 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [J] [Z] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [J] [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EUROPEEN, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LCA la somme de 8830.76 euros à titre de charges de copropriété avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 août 2024 ;

Condamne Monsieur [J] [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EUROPEEN, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LCA la somme de 633.36 euros au titre des frais de recouvrement,

Rejette la demande de dommages-intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation ;

Condamne Monsieur [J] [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’EUROPEEN, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LCA la somme de 500.00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [J] [Z] [K] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire, par jugement mis à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE