N° minute : 2025/172

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/00464 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D3ZY

JUGEMENT

DU 12 Août 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE, sis 28-34 rue du Général Castelanu à 57100 THIONVILLE, pris en la personne de syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER,

demeurant RUE WANGARI MAATHAI-ECOPARC LE MELTEM – 57140 NORROY LE VENEUR, représentée par Maître [I] [J] de l’ASSOCIATION CARMANTRAND-[J], demeurant 48 place Mazelle – 57000 METZ, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, M^e Laure KERN, demeurant 39 Rue de Paris – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [O],

demeurant 28 RUE DU GENERAL CASTELNAU – 57100 THIONVILLE,

représentée par M^e Anne-sophie BOUR, demeurant 5 place Simone Veil – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision : Sévrine SANCHES

Greffier lors de son prononcé par mise à disposition au Greffe : Delphine BENAMOR

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE sis 28-34 rue du Général CASTELNAU, pris en la personne du syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER, a assigné Madame [K] [O] devant la Présidente du Tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

Déclarer la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE, sis 28-34 rue du Général CASTELNAU à 57100 THIONVILLE, pris en la personne du syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER recevable et bien fondée, et en conséquence :

Condamner Madame [K] [O] au paiement de la somme de 18 686.68 euros selon relevé de compte du 13 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 novembre 2024 ;

Condamner Madame [K] [O] au paiement de la somme de 1 500.00 euros à titre de dommages intérêts ;

Condamner Madame [K] [O] au paiement de la somme de 3 500.00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Madame [K] [O] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Suivant conclusions transmises par RPVA le 03/06/2025, Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE situé 28-34 rue du Général Castelnau à Thionville pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER actualise sa demande à la somme de 18 916.91 euros selon relevé de compte du 02/06/2025 et conclut au rejet des demandes de Mme [K] [O], notamment de la demande de délai de paiement. En cas de délai de paiement, elle demande de dire qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, l’intégralité de la créance sera immédiatement exigible.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 20 mai 2025, Madame [K] [O] demande à la Présidente du Tribunal de céans de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAU RIVAGE, 28-34 rue du Général CASTELNAU 57100 THIONVILLE, pris en la personne de son syndic la SAS DUMUR IMMOBILIER de ses demandes ;

Dire et juger que la créance due par Madame [K] [O] sera cantonnée à la somme de 4 711.59 euros ;

Dire et juger que Madame [K] [O] se verra accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois ;

Dire et juger ce que de droit s’agissant des frais et dépens de la présente instance.

A l’audience du 1e juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIVATION :

— Sur la demande en paiement des provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE pris en la personne de son syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER verse aux débats :

— Le contrat de syndic du 25 septembre 2024 ;

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2023 et 25/09/2024;

— Le relevé de compte du 02/06/2025;

— La mise en demeure de payer du 19 novembre 2024.

Mme [K] [O] conteste notamment l’appel de fonds d’un montant de 13 975.09 euros en date du 01/01/2024 correspondant à des provisions sur travaux votés en AGE le 07/02/2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE situé 28-34 rue du Général Castelnau à Thionville pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER ne se fonde pas sur le mécanisme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter cette somme, s’agissant d’une provision échue. Si lors de l’assemblée générale du 07/06/2023, le budget prévisionnel à venir d’un montant de 196 700 euros a été adopté, force est de constater que ce budget prévisionnel n’inclut pas l’appel de fonds d’un montant de 13975.09 euros précité. De même, l’approbation des comptes de l’exercice arrêté au 31/12/2023, lors de l’assemblée générale du 25/09/2024 n’inclut pas cet appel de fonds qui a été effectué le 01/01/2024, soit postérieurement. En conséquence, les comptes de l’année 2024 n’ayant pas encore été approuvés et le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 07/02/2023 n’étant pas produit, la somme de 13 975.09 euros ne peut donc pas être portée au débit de la défenderesse dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, suivant décompte du 02/06/2025, Madame [K] [O] reste devoir la somme de 4069.09 euros au titre des charges de copropriété, appel de charges du deuxième trimestre 2025 inclus.

Mais, Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE situé 28-34 rue du Général Castelnau à Thionville pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER demande de cantonner sa condamnation à la somme de 4 711.59 euros, somme à laquelle il convient de la condamner avec intérêts au taux légal à compter du 26/11/2024, date de réception de la lettre de mise en demeure.

— Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit la mise en demeure du 19/11/2024. Aucun frais n’est sollicité à ce titre.

Aucune autre lettre de mise en demeure n’étant produite, aucun frais ne pourra être mis à la charge de Mme [K] [O] à ce titre.

De meme, les frais au titre des prélèvements impayés n’étant pas justifiés ne pourront pas être retenus.

Concernant les frais de « mise au contentieux » et « honoraires instruction du dossier», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE situé 28-34 rue du Général Castelnau à Thionville pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER impute ensuite au débit du compte des frais d’assignation, qui sont pris en compte dans les dépens.

— Sur la demande relative aux délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [K] [O] justifie d’une baisse de ses ressources et percevoir 1524 euros de revenu mensuel net imposable (moyenne de janvier à mars 2025) . Elle indique bénéficier d’un plan de surendetttement.

Compte tenu de de ces élements, il convient de lui accorder des délais de paiement slon les modalités fixées au dispositif.

— Sur la demande relative aux dommages-intérêts :

Faute de justifier de la nature et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés ou non compris dans les dépens.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE supporter les charges et frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer.

Par conséquent, une indemnité de 500.00 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par conséquent, Madame [K] [O] sera condamnée au titre des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Présidente du Tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

Condamnons Madame [K] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE, sis 28-34 rue du Général Castelnau à 57100 THIONVILLE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER la somme de 4 711.59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26/11/2024, au titre des charges de copropriété;

Autorisons Madame [K] [O] à s’acquitter des sommes susvisées en 23 mensualités de

196 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

Rejetons la demande de dommages-intérêts ;

Condamnons Mme [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAU RIVAGE situé 28-34 rue du Général Castelnau à Thionville pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS DUMUR IMMOBILIER la somme de 500.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Madame [K] [O] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé, la minute étant signée par la Présidente et la Greffière, à laquelle cette minute a été remise par le Magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE