MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 28 Mars 2025

N° RG 23/01648 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYRT

DEMANDERESSES

Madame [UV] [AM] épouse [O]

née le [Date naissance 11] 1968 à [Localité 44] (72)

demeurant [Adresse 34] – [Localité 28]

Madame [C] [AM]

née le [Date naissance 10] 1957 à [Localité 48] (72)

demeurant chez Monsieur [E] [P], [Adresse 2] – [Localité 27]

Madame [F] [AM] épouse [Z]

née le [Date naissance 22] 1960 à [Localité 48] (72)

demeurant [Adresse 20] – [Localité 33]

Madame [H] [AM]

née le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 48] (72)

demeurant [Adresse 16] – [Localité 26]

Madame [K] [AM] épouse [N]

née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 48] (72)

demeurant [Adresse 41] – [Localité 28]

Madame [I] [AM] épouse [A]

née le [Date naissance 13] 1969 à [Localité 44] (72)

demeurant [Adresse 46] – [Localité 29]

représentées par Maître Philippe SADELER, membre de la SCP SADELER – BIAGE-DAMIENS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [V] [AM] épouse [YH]

née le [Date naissance 6] 1961 à [Localité 48] (72)

demeurant [Adresse 43] – [Localité 48]

Monsieur [W] [AM]

né le [Date naissance 21] 1952 à [Localité 48] (72)

demeurant [Adresse 18] – [Localité 31]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C72181-2024-002598 du 27/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE MANS)

Monsieur [L] [AM]

né le [Date naissance 7] 1963 à [Localité 48] (72)

demeurant [Adresse 23] – [Localité 48]

Madame [MD] [AM] épouse [G]

née le [Date naissance 21] 1950 à [Localité 40] (72)

demeurant [Adresse 19] – [Localité 48]

copie exécutoire à M^e Annabelle LEFEVRE – 72, Maître [L] SADELER- 13 le

N° RG 23/01648 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYRT

Madame [GF] [AM] épouse [S]

née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 48] (72)

demeurant [Adresse 14] – [Localité 25]

Monsieur [TB] [AM]

né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 48] (72)

demeurant [Adresse 12] – [Localité 30]

représentés par Maître Annabelle LEFEVRE, avocate au Barreau du MANS

Monsieur [M] [AM], né le [Date naissance 15] 1966 à [Localité 44] (72) décédé le [Date décès 8] 2024 ayant demeuré [Adresse 42] – [Localité 32]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 14 janvier 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 28 mars 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 28 Mars 2025

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suite au décès de M. [KJ] [AM] le [Date décès 17] 2007, par actes d’huissier en date du 7 et 11 janvier 2021, Mme [D] [T] veuve [AM], son épouse, Mmes [MD] [AM] épouse [G], [GF] [AM] épouse [S], [H] [AM], [K] [AM] épouse [N], [UV] [AM] épouse [O] et [I] [AM] épouse [A] ainsi que MM. [TB] [AM] et [L] [AM] ont fait assigner Mmes [W] [AM], [C] [AM], [F] [AM] épouse [Z], [V] [AM] épouse [YH] ainsi que M. [M] [AM], aux fins de vente sur licitation du bien situé [Adresse 45] à [Localité 48] (72).

Mme [D] [T] veuve [AM] est décédée le [Date décès 9] 2022, laissant pour recueillir à sa succession les parties à la procédure.

Par décision du 15 novembre 2022, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance des demandeurs, accepté par les défendeurs, en raison du caractère désormais moins urgent de la vente suite au décès de leur mère.

N° RG 23/01648 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYRT

Faute d’accord amiable entre les héritiers, par actes délivrés les 8, 9 et 19 juin 2023, Mmes [C] [AM], [H] [AM], [F] [AM] épouse [Z], [K] [AM] épouse [N], [UV] [AM] épouse [O], et [I] [AM] épouse [A] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire du Mans Mmes [MD] [AM] épouse [G], [GF] [AM] épouse [S], [V] [AM] épouse [YH] ainsi que MM. [W] [AM], [TB] [AM], [L] [AM] et [M] [AM] sur le fondement des articles 815 et suivants du code civil.

Dans leurs dernières écritures signifiées par voie électronique le 19 juin 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, les demandent sollicitent du tribunal, au visa des articles 815 et suivants du code civil et notamment 815-5-1, de :

« – CONSTATER que Madame [C] [AM] renouvelle sa demande d’attribution préférentielle de la maison et du terrain, cadastrés ZA N°[Cadastre 24] – [Cadastre 35]-[Cadastre 36] pour une somme de 60 000 €, frais de notaire inclus.

— CONSTATER que cette demande a été approuvée au moins à la majorité des 2/3 dans le cadre du PV de difficultés dressé le 22/11/2022 par Maître [NX] [Y], notaire à [Localité 49] s’agissant de la somme initiale de 72 500 €.

En conséquence :

— ORDONNER la licitation de la fermette et les dépendances sises « [Adresse 45] » [Localité 48] section cadastrée ZA [Cadastre 24] et [Cadastre 35] d’une contenance totale de 2 ha et 21 ca et la parcelle de terre située même commune, à usage d’accès commun, cadastrée section ZA n°[Cadastre 36] pour 79 ca à Madame [C] [AM] au prix de 60 000 € (soixante mille cinq cent euros), frais de notaire inclus.

— DEBOUTER les parties défenderesses de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires.

— CONDAMNER Mme [MD] [AM] épouse [G], Mme [GF] [AM] épouse [S], M. [TB] [AM], et M. [L] [AM] solidairement à payer à chacun des concluants la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile sous réserve des décisions d’aide juridictionnelle à venir

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696, 697 et 698 du code de procédure civile »

Dans leurs dernières écritures signifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé, les défendeurs demandent au tribunal, au visa des articles 815 et suivants du code civil de :

« – Débouter Mme [UV] [AM], Mme [C] [AM], Mme [F] [AM] épouse [Z], Mme [H] [AM], Mme [K] [AM] épouse [N] et Mme [I] [AM] épouse [A] de l’ensemble de leurs demandes

— Ordonner la licitation du bien indivis sis « [Adresse 45] » à [Localité 48] constituée d’une fermette et de ses dépendances cadastrées ZA65 et [Cadastre 35] et d’une parcelle de terre cadastrée ZA [Cadastre 36] avec une mise à prix fixée à 100 000 euros ;

— Condamner Mme [UV] [AM], Mme [C] [AM], Mme [F] [AM] épouse [Z], Mme [H] [AM], Mme [K] [AM] épouse [N] et Mme [I] [AM] épouse [A] à verser à [MD] [AM] épouse [G], [GF] [AM] épouse [S], [TB] [AM], [L] [AM], [W] [AM] et [V] [AM] épouse [YH] la somme de 1500 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Condamner Mme [UV] [AM], Mme [C] [AM], Mme [F] [AM] épouse [Z], Mme [H] [AM], Mme [K] [AM] épouse [N] et Mme [I] [AM] épouse [A] à verser à [MD] [AM] épouse [G], [GF] [AM] épouse [S], [TB] [AM], [L] [AM], [W] [AM] et [V] [AM] épouse [YH] la somme de 1500 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Mme [UV] [AM], Mme [C] [AM], Mme [F] [AM] épouse [Z], Mme [H] [AM], Mme [K] [AM] épouse [N] et Mme [I] [AM] épouse [A] aux entiers dépens conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 5 septembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

N° RG 23/01648 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYRT

MOTIFS

A titre liminaire, sur les demandes de « Constater que » :

Il sera rappelé aux parties que les demandes adressées à la juridiction de « constater que Mme [C] [AM] renouvelle sa demande d’attribution préférentielle de la maison et du terrain pour une somme de 60 000 €» et que « cette demande a été approuvée à la majorité des 2/3 dans le cadre du procès-verbal de difficulté dressé le 22/11/2022 par Me [Y], notaire à [Localité 49] s’agissant de la somme initiale de 72 500 € » ne sont pas juridiquement des prétentions qui lient la présente juridiction, de sorte qu’il n’y sera pas répondu.

Sur la demande de licitation du bien :

Aux termes de l’article 815-5-1 du code civil, sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.

Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.

Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette aliénation s’effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.

L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la licitation d’un bien constituant la succession de M. [KJ] [AM] et Mme [D] [AM], à savoir la fermette et les dépendances sises « [Adresse 45] » [Localité 48] cadastrée ZA [Cadastre 24] et [Cadastre 35] et la parcelle de terre située même commune, à usage d’accès commun, cadastrée section ZA n°[Cadastre 36], pour lequel ils ne parviennent pas avec les défendeurs à se mettre d’accord, essentiellement sur la question de la valeur. Ils sont cependant tous d’accord pour ordonner sa licitation.

Il est justifié par les demandeurs du respect des conditions de recevabilité de leur demande, à savoir qu’ils représentent plus des deux tiers des droits indivis, ce qui n’est pas contesté, qu’ils ont fait signifier par commissaire de justice les 30 et 31 mai 2022 à leurs coïndivisaires en désaccord avec leur projet de vente du bien (Mmes et MM. [GF], [MD], [TB] et [L] [AM]) leur intention d’aliéner, ainsi que du procès-verbal dressé par Me [Y] le 22 novembre 2022, après au surplus tentative de médiation.

Il convient de souligner ensuite que les demandeurs sollicitent une vente par licitation du bien objet du litige mais en indiquant que son acquéreur sera Mme [C] [AM] et que le prix sera de 60 000 € ou 60 500 €, les deux chiffres figurant au dispositif de leurs conclusions reprises in extenso ci-dessus.

Or, par définition, la vente aux enchères ne peut être attribuée à une personne dénommée, ce qui est en soi contradictoire avec le principe des enchères.

Par conséquent, la demande sera analysée comme une demande de vente aux enchères mais à laquelle Mme [C] [AM] pourra prendre part, et le prix tel qu’indiqué dans le dispositif des conclusions sera analysé comme une demande de mise à prix minimale du bien.

Il sera ensuite souligné que les défendeurs ne s’opposent pas à la licitation, qu’ils demandent également, de sorte que le principe de la vente ne peut être considéré comme portant une atteinte excessive à leurs droits, ni ne s’opposent même à l’acquisition de ce bien par leur sœur Mme [C] [AM]. Ils sont en revanche en désaccord sur le prix de ce bien qu’ils souhaitent voir mis à prix à 100 000 €.

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Afin d’évaluer le montant le plus juste de la mise à prix du bien, sont versées à la procédure les estimations suivantes du bien immobilier :

— avis de valeur de Me [B] [VY], du 24 janvier 2017 : 60 000 à 65 000 €

— avis de valeur de Me [EH], du 21 juin 2017 : 60 000 €

— avis de valeur avec photographies et situation du bien émanant de [38] ([Localité 49]) à laquelle appartient Me [Y] du 10 mai 2022 : 65 000 €

— estimation d’un consultant immobilier, M. [X], de [47] du 13 juin 2022 : 100 000 à 120 000 €

— estimation de [39] du 8 juillet 2022 : 100 000 à 110 000 €

— estimation de l’étude de notaires [37] du 11 juillet 2023 : 95 000 à 105 000 €

— estimation de Mme [R], du 16 mai 2024 : 65 000 à 75 000 €

— seconde estimation de M. [X] [U] du 23 juillet 2024 de 100 000 € à 120 000 €

— estimation de M. [J] du 24 juillet 2024 : 90 000 € à 120 000 €

Si les estimations apparaissent très différentes, voire varient du simple au double, il sera constaté que les défendeurs et les demandeurs ne fournissent pas toujours les mêmes informations aux professionnels qu’ils sollicitent. Ainsi, s’agissant de l’agence immobilière [50], les demandeurs évoquent une maison de 3 pièces dont une seule chambre, d’une surface totale de 73 m² avec un terrain de 28 000 m² alors que les défendeurs décrivent une maison de 4 pièces, avec 2 chambres, d’une surface de 90 m², comportant un terrain de 18 381 m², de sorte que l’estimation, qui résulte pourtant des mêmes méthodes s’agissant du même réseau d’agences, ne peut être similaire.

Il sera tenu compte des estimations les plus récentes relatives à un bien de 73m², tel que décrit et mesuré par les notaires Me [Y] et Me [VY] (qui mentionnent la surface de chaque pièce du rez-de-chaussée), comportant une seule chambre et un séjour.

Par ailleurs, les parties ne font pas état non plus des mêmes travaux à effectuer sur le bien, l’avis de Mme [R] du 16 mai 2024 évoquant de gros travaux de l’ordre de 90 000 € à 100 000 € (dont gros-œuvre et couverture pour 30 000 €) alors M. [X] prétend dans son avis du 23 juillet 2024, (à la même période), que les bâtiments sont en parfait état notamment les couvertures et les charpentes qui ont été très bien entretenues.

Compte tenu de ces éléments, il y aura lieu d’ordonner la licitation du bien sur la base d’une mise à prix de 75 000 €, avec possibilité de baisse en cas d’absence d’enchérisseur conformément au dispositif ci-après.

Sur les autres demandes :

L’ensemble des consorts [AM], en demande comme en défense, sollicitent la condamnation de la partie adverse à leur payer des dommages et intérêts pour résistance abusive. Or, force est de constater qu’aucun d’entre eux ne décrit le préjudice qu’il subirait du fait du comportement adverse, et ne produit aucune pièce permettant d’établir l’existence ni la nature de ce préjudice.

Dans ces conditions, toutes les parties seront déboutées de cette demande.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la nature du litige outre qu’il est fait droit à la licitation correspondant à la demande de toutes les parties, les dépens de la présente instance seront partagés par moitié, à charge pour les demandeurs d’en supporter in solidum 50 %, et pour les défendeurs d’en supporter in solidum l’autre moitié.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation

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économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La solution donnée au litige justifie qu’il ne soit pas fait droit en équité aux demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de Mmes [C] [AM], [H] [AM], [F] [AM] épouse [Z], [K] [AM] épouse [N], [UV] [AM] épouse [O], et [I] [AM] épouse [A] de « CONSTATER QUE » ;

ORDONNE la licitation en application de l’article 815-5-1 du code civil du bien immobilier constitué de la fermette et les dépendances sises « [Adresse 45] » [Localité 48] section cadastrée ZA [Cadastre 24] et [Cadastre 35] d’une contenance totale de 2 hectares et 21 centiares ainsi que de la parcelle de terre située même commune, à usage d’accès commun, cadastrée section ZA [Cadastre 36] pour 79 centiares, sur la base d’une mise à prix de 75 000 € (soixante quinze mille euros) avec faculté de baisse d’un dixième du prix à défaut d’enchérisseur ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

REJETTE les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE d’une part, in solidum entre elles, Mmes [C] [AM], [H] [AM], [F] [AM] épouse [Z], [K] [AM] épouse [N], [UV] [AM] épouse [O], et [I] [AM] épouse [A], et d’autre part, in solidum entre eux, Mmes [MD] [AM] épouse [G], [GF] [AM] épouse [S], [V] [AM] épouse [YH] ainsi que MM. [W] [AM], [TB] [AM], [L] [AM] à supporter les dépens à concurrence de la moitié pour les demandeurs et l’autre moitié pour les défendeurs;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente