TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe AZEMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07688 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAV3D

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 30 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [W], [P], [U] [T],

[Adresse 1]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [J], [C], [V] [T],

[Adresse 2]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

S.A. SEYNA,

[Adresse 3]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [Y] [L],

[Adresse 4]

représenté par M^e Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07688 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAV3D

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 avril 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2024, M. [W] [T] et M. [J] [T] ont consenti un bail d’habitation à M. [Z] [Y] [L] sur des locaux situés au [Adresse 5] – à [Localité 2] avec cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.133 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Afin de compléter son dossier de candidature, le locataire a souscrit par l’intermédiaire de la société [A] un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.645 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [Y] [L] le 22 janvier 2025.

Par assignation du 11 août 2025, M. [W] [T], M. [J] [T] et la société SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [Y] [L], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8.356,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

—  5.407,63 euros pour M. [W] [T] et M. [J] [T],

—  2.949 euros pour la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [W] [T] et M. [J] [T],

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 26 septembre 2025 et deux renvois successifs ont été ordonnés au regard d’une aide juridictionnelle qui a été déposée et sur laquelle il n’a pas été encore statué.

À l’audience du 5 décembre 2025, M. [W] [T], M. [J] [T] et la société SEYNA maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er février 2026, s’élève désormais à 17.266,40 euros. Les demandeurs considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s’opposent à l’octroi de délai.

M. [Z] [Y] [L] représenté par son conseil, expose qu’il n’a pas la nationalité française et qu’une promesse d’embauche est suspendue à sa régularisation administrative ; il travaille dans le secteur de la mode, il est célibataire mais en l’absence de revenu il ne peut faire aucune proposition de règlement de sa dette locative. Il sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [W] [T] et M. [J] [T] et la société SEYNA justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

M. [W] [T] et M. [J] [T] justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.645 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mars 2025.

M. [Z] [Y] [L] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et n’est pas en situation de régler la dette locative.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [T] et M. [J] [T] et la société SEYNA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aux termes des dispositions de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux en considération de la situation respective des parties.

En l’espèce, il convient de relever, d’une part, que M. [Z] [Y] [L] bénéficie déjà du délai légal de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L. 412-1 du même code.

D’autre part, la dette locative s’élève à la somme particulièrement importante de 17.266,40 euros, ce qui caractérise une atteinte significative aux intérêts des bailleurs, lesquels sont des bailleurs privés.

Dans ces conditions, et en l’absence d’éléments de nature à justifier l’octroi de délais supplémentaires, il n’apparaît pas opportun de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Attendu que les bailleurs forment, à titre subsidiaire, une demande de résiliation judiciaire du bail ;

Mais attendu que la résiliation du bail étant d’ores et déjà acquise par le jeu de la clause résolutoire, cette demande subsidiaire est devenue sans objet ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef ;

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [W] [T] et M. [J] [T] et la société SEYNA versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026, M. [Z] [Y] [L] leur devait la somme de 17.266,40 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [Y] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 17.266,40 euros selon la répartition suivante :

—  14.317,40 euros pour M. [W] [T] et M. [J] [T],

—  2.949 euros pour la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [W] [T] et M. [J] [T], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8.356,63 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [T] et M. [J] [T] et la société SEYNA ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [Y] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 avril 2024 entre M. [W] [T] et M. [J] [T] d’une part, et M. [Z] [Y] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] – à [Localité 2] avec cave est résilié depuis le 22 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais judiciaires à M. [Z] [Y] [L], pour quitter les lieux,

ORDONNE à M. [Z] [Y] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] – à [Localité 2] avec cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [Y] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, celle-ci étant devenue sans objet ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [Z] [Y] [L] à payer à M. [W] [T] et M. [J] [T] et la société SEYNA la somme de 17.266,40 euros (dix-sept mille deux cent soixante-six euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8.356,63 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus et selon la répartition suivante :

—  14.317,40 euros pour M. [W] [T] et M. [J] [T],

—  2.949 euros pour la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [W] [T] et M. [J] [T]

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SEYNA de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [Y] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025 et celui de l’assignation du 11 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge