TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS !

n° I N° RG 23/00348 – N° Portalis DBZL-W-B7H-DTLM

MINUTE N° : 2025/653

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [K] [O],

demeurant 5, rue du Bois de la Ville – 57855 SAINT PRIVAT LA MONTAGNE,

représentée par M^e Hélène MATHIEU, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [X],

demeurant 35, rue du Lavoir – 57036 METZ,

représenté par M^e Anne-sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

S.A.R.L. FABIMMO,

demeurant 14 Route de Norroy – 57140 WOIPPY,

représentée par M^e Anne-sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Débats : à l’audience tenue publiquement le 08 Septembre 2025

Président : Ombline PARRY

Assesseurs : David RIOU (juge rapporteur), Philippe ROUSSEAU

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Affaire mise en délibéré pour prononcé le 01 Décembre 2025

Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : Ombline PARRY

Greffier : Sévrine SANCHES

*****************************

Par lettre du 25 avril 2022, Madame [K] [Y] a adressé une offre d’achat à Monsieur [X] portant sur un terrain à bâtir situé 9, rue de la Fontaine à BOUSSE (57130) pour un prix de 146.000 €.

Suivant acte sous seing privé signé le 02/09/2022 (pour Mme [K] [O]) et le 9 septembre 2022 (pour la SARL FABIMMO), Mme [K] [O] et La SARL FABIMMO ont régularisé un avant-contrat portant sur les biens suivants :

— Un terrain à bâtir formant le lot 1 du Lotissement dénommé “Le Clos de Jouvence” figurant

au cadastre sous les références section 2 n°44 et n°45 rue de la Fontaine à BOUSSE,

— Le tiers indivis en indivision forcée d’une parcelle d‘accès et d’une parcelle destinée au stockage des poubelles.

Le prix de vente a été fixé à la somme de 133.200 € TTC payable comptant au jour de la réalisation de la promesse par acte authentique, outre 4.000 € de frais de vente à la charge de l’acquéreur.

Le 09/09/2022, M.[V] [X] a établi une reconnaissance de dette au profit de Mme [K] [O], portant sur la somme de 10000 euros qui devait être remboursée au plus tard le 31/12/2022.

Suivant acte authentique en date du 25/03/2024, l’acte authentique de vente a été régularisé entre les parties.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 27/02/2023, Mme [K] [O] a fait assigner La SARL FABIMMO et M.[V] [X] devant le tribunal judiciaire de Thionville afin de voir:

— Dire que les demandes de Madame [K] [O] sont recevables et bien fondées, et:

— A titre principal:

— Condamner la SARL FABIMMO à réitérer la vente en la forme authentique consentie à Madame [K] [O] selon l‘avant-contrat régularisé par les parties respectivement le 2 septembre 2022 et le 9 septembre 2022,

— Condamner la SARL FABIMMO à justifier de la levée des conditions suspensives et particulières insérées à Ia promesse de vente,

— Juger que la decision à venir vaudra vente et sera publiée au Livre Foncier de THIONVILLE à la diligence de Madame [K] [O],

— A titre subsidiaire: Condamner la SARL FABIMMO à payer à Madame [K] [O] la somme de 13.320 euros au titre de Ia stipulation de pénalité compensatoire prévue par la promesse de vente,

— En tout état de cause:

— Condamner la SARL FABlMMO à verser à Madame [O] la somme de 8.943,20€ (485,20 x 4 mois de loyers + 5.000 € + 2.000 €) au titre des préjudices subis, à parfaire au jour de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [V] [X] à rembourser à Madame [Y] la somme de 10.000 € selon reconnaissance de dette du 9 septembre 2022,

— réserver à Madame [K] [O] la possibilité de chiffrer plus amplement son prejudice lié à Ia non reiteration de la vente,

— Condamner la SARL FABIMMO et Monsieur [V] [X] à payer à Madame [K] [O] Ia somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile, outre les entiers frais et dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de plein droit.

Suivant conclusions transmises par RPVA le 13/12/2024, Mme [K] [O] demande de:

— DIRE ET JUGER les demandes de Madame [K] [O] recevables et bien fondées,

— DIRE ET JUGER que la responsabilité de la SARL FABIMMO est engagée à l’égard de Madame [K] [O],

— CONDAMNER la SARL FABIMMO à verser à Madame [K] [O] la somme de 12 949,87 € au titre du préjudice subi

— CONDAMNER Monsieur [V] [X] à verser à Madame [K] [O] les intérêts légaux sur la somme de 10 000 € du 31 décembre 2022 au 25 mars 2024,

— CONDAMNER la SARL FABIMMO à verser à Madame [K] [O] une somme de 4000€ en application de l’article 700 du CPC,

— La CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la procédure

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Elle fonde sa demande sur les manquements contractuels de La SARL FABIMMO. Elle indique d’abord que depuis la signature de la promesse de vente, elle doit faire face au mutisme du promettant qui n’a pas respecté son devoir d’information prévu dans la promesse de vente.

Elle rappelle que l’une des conditions suspensives posée par la promesse de vente était la délivrance par l’autorité administrative d’une autorisation de cession des lots avant finition des travaux listés à l’article R 442-13 a) du code de l’urbanisme. Elle ajoute que lors de la signature de la promesse de vente, les différents devis de viabilisation n’étaient pas signés et que cela n’a pas empêché La SARL FABIMMO de s’engager par une promesse de vente qui devait être réitérée par acte authentique avant le 31/10/2022. Elle précise que les éléments nécessaires n’ont été portés à la connaissance du notaire qu’en septembre 2023. Elle en conclut que La SARL FABIMMO a été défaillante dans la réalisation des conditions suspensives et dans son devoir d’information vis-à-vis de Mme [K] [O].

Elle ajoute que le promettant s’est engagé alors qu’il savait qu’il ne pourrait pas respecter la date de réitération par acte authentique.

Elle précise ensuite que l’autre condition suspensive tenant aux travaux de réfection du mur pignon n’a été réalisée qu’en avril 2023, date de fin des travaux.

S’agissant de ses préjudices, elle indique avoir été remboursée de la somme de 10000 euros correspondant à la reconnaissance de dette, lors de l’acte de vente du 25/03/2024, alors qu’elle aurait dû être remboursée au plus tard le 31/12/2022. Elle sollicite donc le versement des intérêts au taux légal du 31/12/2022 au 25/03/2024. Elle demande aussi la réparation de son préjudice causé par le retard pris par la réitération de la vente dans le délai imparti par la promesse, notamment le paiement des loyers acquittés pendant cette période. Elle invoque aussi le retard dans lequel elle a obtenu le permis de construire, en raison de la défaillance de La SARL FABIMMO. Elle ajoute que La SARL FABIMMO n’a pas achevé les travaux d’aménagement. Elle invoque ensuite un préjudice de 2400 euros correspondant au montant de l’acompte versé à la société S&S Architecture, qui lui avait été imposée par La SARL FABIMMO lors de la vente de la parcelle et qui n’a pas répondu à ses attentes. Elle ajoute avoir subi un préjudice moral en raison de la situation d’incertitude dans laquelle elle s’est trouvée.

Suivant conclusions transmises par RPVA le 11/10/2024, La SARL FABIMMO et M.[V] [X] demandent de:

— DEBOUTER Madame [O] de l’intégralité de ses demandes.

— CONDAMNER Madame [K] [O] à régler à la SARL FABIMMO et Monsieur [V] [X] à chacun la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La CONDAMNER solidairement aux entiers frais et dépens de la présente instance,

— RAPPELER que la décision à intervenir à est exécutoire par provision.

Les défendeurs s’en remettent sur la demande de condamnation aux intérêts légaux portant sur la période du 31/12/2022 au 25/03/2024 sur la somme de 10 000 euros non remboursée dans le délai fixé par la reconnaissance de dette.

Ils contestent tout manquement de leur part dans l’exécution de leurs obligations contractuelles puisque le contrat prévoyait que les conditions suspensives ne soient pas levées dans le délai d’option. Ils soutiennent que les démarches auprès des concessionnaires en vue de la viabilisation ont démarré bien avant la signature de la promesse de vente et que les travaux de viabilisation ont été achevés au premier trimestre 2023. Ils ajoutent que les travaux du pignon ont été réalisés en avril 2023. Ils précisent avoir transmis l’ensemble des informations à Mme [K] [O], son conseil et les notaires instrumentaires au fur et à mesure de leur réalisation. Ils ajoutent que la demanderesse a aussi retardé la signature de l’acte authentique en ajoutant des conditions qui ne figuraient pas dans la promesse de vente.

Ils contestent le préjudice invoqué par Mme [K] [O] qui ne démontre pas qu’elle serait parvenue à obtenir le permis de construire si les conditions suspensives avaient été levées le 30/11/2022. S’agissant du versement de l’acompte de 2400 euros à l’architecte, ils réfutent avoir obligé Mme [K] [O] à y avoir recours. S’agissant du préjudice moral, ils soutiennent qu’il n’est pas justifié.

L’affaire a été clôturée le 17/02/2025 et fixée à l’audience du 03/03/2025.

A l’audience du 03/03/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02/06/2025. Le délibéré a été prorogé au 07/07/2025 puis au 29/08/2025.

Par ordonnance du 29/08/2025, le président du tribunal a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 08/09/2025.

A l’audience du 08/09/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01/12/2025.

MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des loyers et du préjudice moral

L’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la promesse de vente prévoit qu’elle est consentie pour une durée expirant le 31/10/2022; que par dérogation aux dispositions de l’article 1117 du code civil, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation sera automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours; qu’en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration de la promesse ci-dessus fixée.

La promesse de vente prévoit aussi que la réalisation de la promesse aura lieu:

— soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente,

— soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus.

La promesse de vente est soumise à la condition suspensive de la délivrance par l’autorité administrative compétente de l’autorisation de vendre avant l’exécution des travaux de finition énumérés à l’article R 442-13 a) du code de l’urbanisme et de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux hors finition prescrits par le permis d’aménager.

La promesse de vente prévoit aussi que le promettant s’engage expressément envers le bénéficiaire, à effectuer selon les règles de l’art, les travaux de réfection du pignon existant, conformément au permis d’aménager et que ces travaux devront être effectués préalablement à la régularisation de l’acte authentique de vente.

Il ressort de ces dispositions contractuelles que les parties ont fixé au 31/10/2022 le délai pour réaliser la vente, en prévoyant une clause de prorogation de ce délai. Les parties ont prévu le même délai pour la levée d’option, puisque la clause renvoie au “délai visé ci-dessus”. Par ailleurs, les parties n’ont pas prévu de délai pour la réalisation de la condition suspensive précitée. Les travaux relatifs au pignon ne peuvent pas être qualifiés de condition suspensive, dès lors que les parties ne l’ont pas expressément précisé dans leur acte.

Il est constant que l’acte authentique a été signé entre les parties le 25/03/2024, soit postérieurement au délai fixé entre les parties et même à l’assignation. En effet, le 31/10/2022, comme convenu contractuellement, il n’est pas contesté que les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction. En conséquence, le délai de réalisation a été automatiquement prorogé. IL est produit un projet d’acte authentique dressé par le notaire en charge de la rédaction de l’acte, qui selon courrier de l’avocate de la demanderesse, a été adressé à cette dernière par mail le 14/09/2023, qui lui a alors fait des observations par courrier daté du 25/09/2023. Le notaire chargé de la rédaction a répondu aux observations de l’avocate par courrier en date du 05/12/2023. Aucune pièce postérieure n’est produite. En conséquence, la demanderesse reconnaît elle même que le notaire n’a été en possession des pièces nécessaires pour rédiger l’acte authentique qu’en septembre 2023. Les pièces produites ne permettent pas d’établir pour quelle raison l’acte n’a pas été conclu plus rapidement après le courrier du 05/12/2023.

Mme [K] [O] invoque d’abord l’absence de respect du devoir d’information réciproque prévu dans la promesse de vente. Il y a lieu de constater que la clause rappelle le devoir précontractuel d’information de chacune des parties et non lors de l’exécution de la promesse de vente. En conséquence, il n’est pas rapporté la preuve d’une obligation d’information pesant sur le promettant pendant l’exécution de la promesse permettant de caractériser une violation de ses obligations contractuelles.

Mme [K] [O] invoque ensuite la carence du promettant dans la réalisation de la condition suspensive de la délivrance de l’autorisation administrative compétente de l’autorisation de vendre avant l’exécution des travaux de finition énumérés à l’article R 442-13 a) du code de l’urbanisme et de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux hors finition prescrits par le permis d’aménager. IL est constant qu’au jour de la signature de la promesse, les devis avec les sociétés concernées n’étaient pas encore signés et qu’ils ne l’ont été qu’en décembre 2022. Or, les parties n’avaient pas fixé de délai pour la réalisation de cette condition, ce qui permet sa réalisation après la date fixée pour la réitération de l’acte authentique. L’arrêté autorisant la vente des lots avant l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits par l’arrêté d’autorisation du permis d’aménager est daté du 20/07/2023 annulant et remplaçant celui du 05/07/2023. En conséquence, en l’absence de délai contractuellement fixé entre les parties pour la réalisation de cette condition suspensive qui a été réalisée avant la signature de l’acte authentique le 25/03/2024, aucun manquement contractuel ne peut retenu à l’encontre de La SARL FABIMMO.

Mme [K] [O] invoque ensuite la carence de La SARL FABIMMO dans l’exécution de son engagement contractuel à effectuer selon les règles de l’art, les travaux de réfection du pignon existant, conformément au permis d’aménager, préalablement à la régularisation de l’acte authentique de vente. Les défendeurs produisent le procès-verbal de réception des travaux en date du 25/04/2023, soit avant la signature de l’acte authentique de vente. Cette condition doit aussi être considérée comme ayant été executée par La SARL FABIMMO.

Aucun manquement contractuel ne pouvant être reproché à La SARL FABIMMO, il ne peut être alloué à Mme [K] [O] les dommages et intérêts correspondant aux loyers exposés entre le 01/11/2022 et le 25/03/2024, date de signature de l’acte authentique. De même, aucune somme ne peut être allouée à Mme [K] [O] au titre de son préjudice moral.

Sur la demande relative à l’acompte de 2400 euros

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [K] [O] a conclu le 02/08/2022 avec la société S&S un contrat d’architecte comprenant une mission partielle – permis de construire, fixant le montant de l’acompte à la somme de 2400 euros. Elle justifie du débit de cette somme sur son compte bancaire. Elle soutient avoir été contrainte par les défendeurs d’avoir recours à cette société. Elle justifie de l’envoi d’une offre d’achat à M.[V] [X] en avril 2022 d’un montant de 138 000 euros incluant le prix du permis de construire qui sera réalisé par la société ESTIMMO. Elle produit ensuite une offre d’achat du 25/04/2022 mentionnant un prix de 146 000 euros, sans mention du permis de construire. La production de ces deux offres n’est pas suffisante pour établir que la société S&S lui a été imposée par La SARL FABIMMO et qu’il lui appartiendrait de lui rembourser l’acompte.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande relative aux intérêts légaux sur la somme de 10 000 euros

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le 09/09/2022, M.[V] [X] a établi une reconnaissance de dette au profit de Mme [K] [O], sur la somme de 10000 euros qui devait être remboursée au plus tard le 31/12/2022. Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 23/01/2023, Mme [K] [O] a mis en demeure M.[V] [X] de lui régler cette somme. Il est constant que la somme en principal a été remboursée à Mme [K] [O] dans le cadre de la réitération de la vente lors de la signature de l’acte authentique le 25/03/2024. En conséquence, Mme [K] [O] est en droit de solliciter les intérêts au taux légal dus pour cette somme du 23/01/2023, date de réception de la mise en demeure, au 25/03/2024.

Il convient donc de condamner M.[V] [X] à payer à Mme [K] [O] les intérêts au taux légal dus sur la somme de 10 000 euros du 23/01/2023 au 25/03/2024.

Sur les demandes accessoires

M.[V] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens. L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [K] [O] ne sollicitant que la condamnation de La SARL FABIMMO et M.[V] [X] étant condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mme [K] [O] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M.[V] [X] à payer à Mme [K] [O] les intérêts au taux légal dus sur la somme de 10 000 euros du 23/01/2023 au 25/03/2024,

Condamne M.[V] [X] aux dépens,

Rejette les demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé , la minute étant signée par la Présidente et la Greffière, à laquelle cette minute a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE