TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 24/03340

N° Portalis 352J-W-B7I-C4GXZ

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Septembre 2025

DEMANDERESSE

La société EXART INTERNATIONAL

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jean-Marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0969

DÉFENDERESSE

La société DYNASTY

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non représentée

Décision du 10 Septembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/03340 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GXZ

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 04 Juin 2025, prorogée au 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

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FAITS ET PROCÉDURE

La société Dynasty était propriétaire d’un hôtel particulier sis à [Localité 5].

Par jugement du 29 juin 2021, ce tribunal a condamné la société Dynasty à:

cesser immédiatement les travaux de surélévation et d’excavation entrepris sur son bien,sécuriser les réseaux de gaz et de tous conforts par mise en place de mesures conservatoires et notamment de mesures d’isolation et de distanciation à l égard des réseaux de gaz et de tous conforts afin d’éviter un affaissement ou un effondrement de la voirie concernant l’excavation,démolir la surélévation faite.

Le 5 mars 2022, la société Dynasty a vendu son bien à la société Exart International.

Par décision rendu le 4 juillet 2023 au contradictoire notamment des sociétés Exart International et Dynasty, le président de ce tribunal a ordonné une expertise aux fins de:

visiter l’hôtel particulier et les immeubles voisins,décrire les travaux entrepris par la société Dynasty,déterminer si les immeubles voisins ont subi ou subissent des désordres du fait de ces travaux et, le cas échéant, les examiner, définir les travaux propres à y remédier et en estimer le coût.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la société Exart International a assigné la société Dynasty devant le tribunal de céans aux fins de:

la condamner à lui verser une indemnité de 794.567,71 euros au titre de son préjudice matériel au 8 décembre 2023,la condamner à lui verser une indemnité de 100.000 euros au titre de son préjudice moral,la condamner à lui verser une indemnité de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Assigné par procès-verbal de remise à étude, la société Dynasty n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 9 avril 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin suivant.

Le juge rédacteur ayant été souffrant, le délibéré a été prorogé au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’assignation délivrée par la société Exart International le 28 février 2024;

Au visa des articles 1130 et 1641 du code civil, la société Exart International fait valoir:

qu’elle a découvert après la vente que la société Dynasty avait entrepris ses travaux sans aucune autorisation administrative lors que le bien est situé dans le périmètre de protection d’un monument historique,que la société Dynasty lui a dissimulé l’existence du litige l’opposant aux propriétés mitoyennes et du jugement du 29 juin 2021,que la société Dynasty a ainsi manqué à ses obligations contractuelles,que son préjudice matériel est constitué par le coût de remise du bien dans son état antérieur aux travaux réalisés par la société Dynasty, que ce coût est de 495.000 euros TTC, qu’il convient d’y ajouter le total des condamnations prononcées au bénéfice des propriétaires mitoyens, soit une somme de 299.567,71 euros au 8 décembre 2023,qu’en outre, elle a subi un préjudice moral de 100.000 euros.

Sur ce, l’article 1130 du code civil définit les différents vices du consentement et n’ouvre par lui-même aucune action en responsabilité.

En outre, la société Exart International présente ses préjudices comme résultant de « manquements contractuels » de la société Dynasty ce qui exclut toute faute délictuelle commise à l’occasion de la formation de la vente.

Ainsi, parmi les fondements invoqués, le seul de nature contractuelle susceptible d’engager la responsabilité de la société Dynasty est celui tiré de l’article 1641 du code civil qui institue la garantie des vices cachés.

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Pour engager la garantie, le vice doit être antérieur à la vente et non apparent.

L’article 1645 du même code ajoute que lorsque le vendeur connaissait le vice affectant la chose vendue, il doit alors indemniser l’acquéreur des conséquences dommageables du vice.

L’article 1103 dispose que les contrats légalement formés ont force de loi.

L’acte de vente comprend une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés sauf connaissance par lui du vice de la chose.

Le vice allégué est l’obligation de remettre le bien en son état antérieur à la réalisation des travaux faits par la société Dynasty.

Cependant, il n’est pas démontré qu’antérieurement à la vente, le bien était frappé d’une obligation de restauration en son état antérieur à la vente.

En effet, le jugement du 29 juin 2021 n’a ordonné que la démolition de la surélévation faite.

Augmentant la surface de l’ouvrage de plus de 40 m², cette surélévation aurait dû faire l’objet d’un permis de construire. Son illégalité constitue donc bien un vice juridique de la chose vendue.

Par ailleurs, la société Exart International n’explique pas en quoi les autres éléments des travaux réalisés par la société Dynasty constituent des vices cachés de la chose vendue.

Le vice caché est donc limité à l’obligation de démolir la surélévation et ne comprend pas la restauration complète du bien dans son état antérieur aux travaux.

Enfin, la société Exart international ne pouvait ignorer que la surélévation nécessitait un permis de construire. Ayant connaissance du vice, elle ne peut se prévaloir de la clause exonératoire de garantie.

Le vice affectant le bien a pour conséquence d’obliger la société Exart International à financer la démolition de la surélévation.

Le devis produit par elle d’un montant total de 495.000 euros comprend outre la démolition de la surélévation divers autres lots sans chiffrer séparément le coût de chacun d’eux.

Il ne permet donc pas de déterminer le coût de la démolition seule.

Il y a lieu de surseoir à statuer sur la liquidation de ce préjudice dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert désigné par ordonnance de référé du 4 juillet 2023 dont l’une des missions est de chiffrer notamment les travaux de démolition de la surélévation.

S’agissant du préjudice moral, il y a lieu d’estimer les tracas consécutifs au vice à 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort:

DÉCLARE la société Dynasty responsable des seuls dommages consécutifs à la surélévation par elle du bien vendu;

CONDAMNE en conséquence la société Dynasty à verser à la société Exart International une indemnité de 500 euros en réparation du préjudice moral consécutif à la surélévation;

SURSOIT à statuer sur le préjudice matériel consécutif à la surélévation dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert désigné par ordonnance de référé du 4 juillet 2023;

DÉBOUTE la société Exart International de ses demandes relatives aux autres chefs de préjudice consécutifs aux travaux réalisés par la société Dynasty sur le bien vendu autres que la surélévation;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 12 novembre 2025 à 13h30 pour faire le point sur les opérations d’expertise;

Fait et jugé à [Localité 5] le 10 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM