N° minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/00967 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D5NP

JUGEMENT

DU 14 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOZART, situé 5 rue de Mozart à 57100 THIONVILLE, représenté parr son syndic en exercice, la société FONCIA LCA, SAS,

demeurant 4 rue Piroux Tour Thiers – 54000 NANCY,

représentée par M^e Michel NASSOY, demeurant 01 rue de la Vieille Porte – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [G],

demeurant 5, rue Mozart – 57100 THIONVILLE,

représenté par M^e Sylvie BECKER, demeurant 48, avenue de Gaulle – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [N] [G] est propriétaire des lots n° 12 et 48 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis 5 rue de Mozart à 57100 Thionville.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOZART, situé au 5 rue de Mozart à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LCA, a assigné Monsieur [N] [G] devant la Présidente de Tribunal judiciaire de Thionville, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée,

Condamner en conséquence Monsieur [N] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE MOZART, situé 5 rue de Mozart à 57100 THIONVILLE, la somme de 28 126,39 €, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 date de la sommation de payer sur la somme de 15 912,06 € et à compter du jour de la demande pour le surplus,

Condamner Monsieur [N] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE MOZART, situé 5 rue de Mozart à 57100 THIONVILLE, la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du Jugement à intervenir,

Dire que les intérêts seront capitalisés par périodes annuelles, conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner Monsieur [N] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE MOZART, situé 5 rue de Mozart à 57100 THIONVILLE, la somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur [N] [G] aux entiers frais et dépens.

A l’audience du 30 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOZART, situé au 5 rue de Mozart à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LCA, s’oppose au report de paiement et aux délais de paiement sollicités par Monsieur [N] [G].

Suivant conclusions déposées à l’audience du 16 septembre 2025, Monsieur [N] [G], sollicite de la Présidente du Tribunal de céans de :

A titre principal,

Reporter à 24 mois le paiement de la somme de 28.129,39 euros due par Monsieur [N] [G] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOZART,

A titre subsidiaire,

Accorder à Monsieur [N] [G] la possibilité de se libérer de la somme de 28.129,39 euros en 24 mensualités.

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOZART de sa demande de dommages et intérêts.

Débouter syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOZART de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 30 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

SUR CE :

— Sur la demande en paiement des provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOZART, situé au 5 rue de Mozart à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LCA, verse aux débats :

— Le règlement de copropriété du 4 février 2024 ;

— La copie du livre foncier ;

— Les procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires du 31 juillet 2023, 4 septembre 2023, 9 janvier 2024 et du 28 novembre 2024;

— La sommation de payer du 2 octobre 2024,

— La mise en demeure du 6 août 2024 ;

— La relance du 27 août 2024 ;

— La copie des appels de fonds ;

— Le décompte de créance au 30 mai 2025 ;

— La mise en demeure du 5 juin 2025.

Il ressort de ces documents que Monsieur [N] [G] reste devoir la somme de 18 855.76 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 30/05/2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 15 912,06 € et à compter du jour de l’assignation du 7 juillet 2025 pour le surplus.

— Sur la demande en paiement de provisions non encore échues

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, il est constant que M [G] n’a pas versé la provision à sa date d’exigibilité et que la mise en demeure du 05/06/2025 est restée sans effet.

Il convient de constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire justifiant de condamner M [N] [G] au paiement des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 81461.64 euros au titre des appels de charges et des cotisations fonds travaux des 2ème et 3ème trimestres 2025 ainsi que du 1er trimestre 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit la mise en demeure du 6 août 2024 et la lettre de relance du 27/08/2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 80 euros.

Frais de constitution dossier huissier et avocat

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » et « constitution de dossier huissier», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Frais de commissaire de justice

La sommation de payer en date du 02/10/2024 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 194.91 euros.

— Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le défendeur justifie de l’absence du paiement du loyer par le locataire du logement et de la mise en vente du logement. Cependant, le défendeur justifie percevoir une pension de retraite de la Caisse nationale du Luxembourg (CNS) d’un montant de 3 508.98 euros, lui permettant de faire face au paiement du montant des charges en l’absence de justificatifs de charges.

Le report du paiement des sommes dues dans un délai de deux ans apparaît disproportionné compte tenu des revenus du défendeur. Pour autant, sa situation financière et le montant de la dette justifient de lui accorder un délai de paiement selon les modalités fixées au dispositif.

— Sur les dommages-intérêts :

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

— Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du Code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement.

— Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOZART, situé au 5 rue de Mozart à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LCA, supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500.00 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Par conséquent, Monsieur [N] [G] sera condamné au titre des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Présidente, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Condamnons Monsieur [N] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOZART, situé au 5 rue de Mozart à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LCA, les sommes de :

-18 855.76 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 30/05/2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 15 912,06 € et à compter du jour de l’assignation du 7 juillet 2025 pour le surplus,

—  274.91 euros au titre des frais de recouvrement

—  81461.64 euros au titre des appels de charges et des cotisations fonds travaux des 2ème et 3ème trimestres 2025 ainsi que du 1er trimestre 2026,

Rejetons la demande de dommages et intérêts,

Ordonnons la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation du 07/07/2025,

Autorisons Monsieur [N] [G] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de

1 125.00 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

Condamnons Monsieur [N] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MOZART, situé au 5 rue de Mozart à 57100 Thionville, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LCA, la somme de 500.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [N] [G] aux dépens de la présente instance ;

Rappelons le caractère exécutoire par provision de la décision.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par jugement mis à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE