N° minute : 2025/155

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/00668 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D4OZ

JUGEMENT

DU 08 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis 9-10-11-12 RUE DE POITOU à 57970 YUTZ, pris en la personne de son syndic la SAS SOREC,

demeurant 11 rue des Robert – 57000 METZ,

représentée par Maître [I] [V] de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET [V], demeurant 9 rempart Saint Thiebault – 57000 METZ, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, M^e Michel NASSOY, demeurant 01 rue de la Vieille Porte – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [O],

demeurant 11 rue de Poitou – 57970 YUTZ,

comparant en personne à l’audience du 17/06/2025 et non représenté

Madame [D] [X],

demeurant 11 rue de Poitou – 57970 YUTZ,

comparante à l’audience du 17/06/2025 et non représentée

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 17 Juin 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P] sont copropriétaires occupants d’un immeuble sis 11 rue de Poitou à 57970 YUTZ.

Des charges de copropriété demeurant impayées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9, 10, 11, 12 rue de Poitou à 57970 YUTZ, représenté par son syndic en exercice la SAS SOREC, a assigné Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P], par actes de commissaire de justice du 25 avril 2025, devant la Présidente du Tribunal de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

Déclarer la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9, 10, 11, 12 rue de Poitou à 57970 YUTZ représenté par son syndic en exercice la SAS SOREC recevable et bien fondée,

Dire et juger que les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée à l’article 750-1 du CPC, par application des dispositions de l’article 750-1 3° du CPC ;

Condamner solidairement, au besoin in solidum, Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9, 10, 11, 12 rue de Poitou à 57970 YUTZ, représenté par son syndic en exercice la SAS SOREC la somme en principal de 2 188.26 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 21 février 2025, et ce au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, devenant immédiatement exigibles, et ce par application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Les Condamner en outre sous la même solidarité, au paiement des autres provisions non encore échues, soit la somme totale de 459.96 euros ;

Les Condamner en outre sous la même solidarité, à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Les Condamner en outre en tous les frais et dépens en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

A l’audience du 03/06/2025, M [O] sollicite le renvoi de l’affaire pour produire des pièces.

A l’audience du 17 juin 2025, les défendeurs comparaissent et produisent leurs pièces. Ils expliquent que l’immeuble n’est pas entretenu et qu’ils n’ont pas réglé les charges afin de contraindre le syndicat des copropriétaires à respecter ses obligations et engagements.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9, 10, 11, 12 rue de Poitou à 57970 YUTZ, représenté par son syndic en exercice la SAS SOREC, sollicite le bénéfice de son assignation.

Le 17/06/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1e juillet 2025, prorogé à ce jour.

SUR CE :

— Sur la demande relative au paiement des charges de copropriété au titre des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9, 10, 11, 12 rue de Poitou à 57970 YUTZ, représenté par son syndic en exercice la SAS SOREC, verse aux débats :

— Le contrat de syndic du 12 septembre 2024 ;

— Les procès-verbaux des assemblée générales des 8 juin 2017, 5 octobre 2017, 28 novembre 2018, 10 décembre 2019, 1e décembre 2020, 4 novembre 2021, 22 novembre 2022, 27 novembre 2022, 27 novembre 2023 et du 12 décembre 2024 ;

— Les demandes de provision allant de la période du 10 octobre 2017 au 21 mars 2025 ;

— Les mises en demeure du 11 décembre 2017, et du 21 février 2025 ;

— Le protocole d’accord du 1e mars 2021 ;

— l’extrait de compte au 4 avril 2025.

Il ressort de ces documents que Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P] restent devoir la somme de 1858.26 euros à titre de charges de copropriété, suivant décompte arrêté au 04/04/2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025.

— Sur la demande au titre des provisions non encore échues:

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, il est constant que Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P] n’ont pas versé la provision à sa date d’exigibilité et que la mise en demeure du 21/02/2025 est restée sans effet.

Il convient de constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires justifiant de condamner Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P] au paiement des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 459.96 euros correspondant aux provisions des troisième et quatrième trimestres 2025.

— Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit les mises en demeure du 11 décembre 2017 et du 21 février 2025.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 25 euros, seuls les frais relatifs à la mise en demeure du 11/12/2017 étant sollicités, et les autres lettres de mise en demeure n’étant pas produites.

Frais de mise au contentieux

Concernant les frais de «mise au contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P], copropriétaires indivis, ne seront condamnés ni solidairement, ni in solidum.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il convient de condamner solidairement Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9, 10, 11, 12 rue de Poitou à 57970 YUTZ représenté par son syndic en exercice la SAS SOREC, la somme de 500 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P], partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9, 10, 11, 12 rue de Poitou à 57970 YUTZ représenté par son syndic en exercice la SAS SOREC:

— la somme de 1858.26 euros à titre de charges de copropriété, suivant décompte arrêté au 04/04/2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025,

— la somme de 459.96 euros correspondant aux provisions des troisième et quatrième trimestres 2025,

— la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne solidairement Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 9, 10, 11, 12 rue de Poitou à 57970 YUTZ représenté par son syndic en exercice la SAS SOREC, la somme de 500 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Madame [D] [X] et Monsieur [S] [P] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par jugement mis à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE