TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/02390 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4YL

N° de MINUTE : 25/00643

Monsieur [O] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 48

Madame [J] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 48

DEMANDEURS

C/

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Rachid HASSAINE de la SELASU SALIH AVOCAT, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240

Madame [C] [L] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Rachid HASSAINE de la SELASU SALIH AVOCAT, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 2 novembre 2020, M. [D] et Mme [W] ont acquis auprès des époux [Y] un pavillon sis [Adresse 1] à [Localité 3] (Seine-Saint-Denis), moyennant le prix de 450 000 euros.

L’acte prévoyait une clause exclusive de garantie des vices cachés.

Se plaignant d’infiltrations et d’odeurs nauséabondes, M. [D] et Mme [W] ont assigné en référé le 30 juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, ce à quoi le juge des référés a fait droit par ordonnance du 1er octobre 2021 désignant Mme [R], remplacée le 5 juillet 2022 par M. [E] pour y procéder.

Le rapport d’expertise a été déposé le 14 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 1er mars 2025, M. [D] et Mme [W] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny les époux [Y] aux fins de réparation de leur préjudice.

Par ordonnance du 23 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de nullité de l’assignation et la demande de nullité du rapport d’expertise formées par les époux [Y].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, M. [D] et Mme [W] demandent au tribunal de :

— déclarer irrecevables les pièces n°13, 14 et 14-1 produites par les époux [Y] ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 10 579 euros au titre du préjudice matériel ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 450 euros au titre des frais de dératisation ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 150 euros au titre de la franchise d’assurance ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 750 euros au titre de l’intervention du cabinet Erard en amont de l’expertise ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 350 euros au titre du passage caméra ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 7 535 euros au titre de travaux conservatoires ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 80 euros au titre de l’obtention de l’acte de vente des époux [Y] ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 420 euros au titre du procès-verbal de constat par huissier de justice ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 614,40 euros au titre des factures d’entretien de la pompe de relevage ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 45 000 euros correspondant à 10% du prix de vente en principal ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 14 122,32 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 6 227 euros ;

— rappeler l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, les époux [Y] demandent au tribunal de :

— prononcer la nullité du rapport d’expertise ;

— débouter les demandeurs de leurs prétentions ;

— condamner les demandeurs à payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, réduire d’au moins 50 % le préjudice matériel fondé sur le devis Heb Bâtiment.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 12 juin 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal constate que, si M. [D] et Mme [W] présentent une demande tendant à « déclarer irrecevables les pièces n°13, 14 et 14-1 produites par les époux [Y] », ils ne formulent aucun moyen au soutien de celle-ci, de telle sorte qu’ils en seront déboutés.

Sur la nullité du rapport d’expertise

Il résulte des dispositions de l’article 175 du code de procédure civile que la nullité des expertises judiciaires est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

A cet égard, la violation, par l’expert judiciaire, du principe de la contradiction, constitue une cause de nullité pour vice de forme, ainsi soumise à l’article 114 du même code, qui prévoit que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

L’article 238 du code de procédure civile dispose que le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis et qu’il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.

Pour autant, aucune disposition ne sanctionne de nullité l’inobservation de ces obligations (voir en ce sens Cass, Civ 2, 16 décembre 1985, 81-16.593) ; et il revient au juge d’apprécier la portée à accorder à l’avis d’un technicien qui s’est exprimé au-delà des limites de sa mission.

En l’espèce, les époux [Y] fondent leur demande de nullité du rapport d’expertise sur les moyens suivants :

— l’expert a dépassé le cadre de sa mission : à cet égard, à supposer que cette allégation soit vérifiée, le tribunal rappelle que le rapport d’expertise qui se prononce sur d’autres chefs de mission que ceux impartis à l’expert n’encourt pas la nullité, de telle sorte que le moyen est inopérant ;

— l’expert n’a pas respecté le principe de la contradiction en ce qu’il a procédé à l’accedit du 3 juillet 2023 hors leur présence au cours duquel il a procédé à des constats relatifs à une colonne dans la chambre non prévus lors de la convocation : à cet égard, le tribunal rappelle également que le principe de la contradiction ne requiert pas la présence de toutes les parties aux réunions d’expertise mais seulement que les parties soient convoquées et mises en mesure de pouvoir faire valoir leurs observations ; qu’au cas présent, les époux [Y] avaient fait savoir à l’expert dans leur dire n°4 du 19 avril 2023 qu’ils « ne donneront aucune suite à toute convocation » ; que l’expert indique dans son rapport les avoir convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception – sans toutefois préciser la date ; que leur conseil a été en tout état de cause convoqué par l’expert par courriel du 14 juin 2023 indiquant de façon explicite « par l’intermédiaire de ce mail, je convoque donc toutes les parties pour une nouvelle réunion sur site le lundi 3 juillet à 10h » ; que si l’expert, qui a exposé dans son courriel la nature des opérations d’expertise auxquelles il entendait procéder, a réalisé des constats – qu’il n’a pas annoncés – sur une colonne d’eaux pluviales située dans la chambre, les indications données par l’expert ne prenaient pas la forme d’un ordre du jour exhaustif, de telle sorte qu’il n’était pas tenu au programme transmis, qui demeure indicatif ; que, de surcroît, les époux [Y] ont été destinataires d’un dire n°6 du 29 juin 2023 – soit postérieurement à la convocation et antérieurement à la tenue de la réunion – de M. [D] et Mme [W] mentionnant explicitement la question de la colonne d’eaux rattachée au toit-terrasse, de telle sorte que les époux [Y] ne pouvaient ignorer que cette question serait abordée au cours des opérations d’expertise ; qu’au surplus, les époux [Y] ne justifient d’aucun grief dès lors qu’il leur a été loisible de faire valoir leurs observations entre la réunion litigieuse et le dépôt du rapport ; qu’il s’ensuit que le moyen tiré de la violation du principe de la contradiction est inopérant également ;

— l’expert a manqué à son obligation d’impartialité subjective en ce qu’il a repris à son compte des photographies produites par les demandeurs, demandé de débrancher la pompe de relevage puis de la réinstaller alors que les parties n’avaient pas été convoquées à cette fin, et s’est prononcé sur la notion juridique de vice caché alors qu’il ne lui appartient pas de dire le droit : à cet égard, le tribunal entend souligner que, s’agissant des photographies, le juge des référés a confié à l’expert la mission de se faire communiquer tous documents qu’il estime utile aux opérations d’expertise ; que l’expert se fonde en effet sur des photographies produites par les demandeurs pour procéder à un raisonnement technique dont il appartient au tribunal d’évaluer la pertinence sur le plan probatoire mais qui ne saurait s’analyser en une violation de son obligation d’impartialité ; que, s’agissant de la pompe de relevage, les époux [Y] soulèvent ce moyen en une phrase, sans réellement l’étayer de faits précis et circonstanciés, le tribunal n’y décelant par ailleurs aucun manquement de l’expert ; qu’enfin, s’agissant de la notion de vice caché, l’expert ne procède à aucune qualification juridique mais énonce seulement, conformément à sa mission, les éléments de faits (caractère caché ou apparent à la vente, connaissance du vice par les vendeurs, etc.) permettant au tribunal de statuer sur les responsabilités ; qu’ainsi le moyen tiré du défaut d’impartialité est inopérant.

Partant, la demande d’annulation sera rejetée.

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644 et 1645 du même code que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome.

Mais, conformément à l’article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie – quelle que soit l’action exercée -, pour les vices cachés dont il n’avait pas connaissance.

En l’espèce, M. [D] et Mme [W] se plaignent de deux vices : des infiltrations d’eaux de pluie dans la buanderie ; et des mauvaises odeurs associées à la présence de rats.

— Sur les infiltrations d’eaux de pluie

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que :

— la matérialité du désordre est établie en ce que l’expert a procédé à des tests de ruissellement et a constaté la présence d’eau à l’intérieur de la buanderie au pied de la porte, de telle sorte que le bien est affecté d’infiltrations ;

— ces infiltrations proviennent de ce que les époux [Y] ont obstrué le caniveau présent au pied de l’escalier donnant sur la porte de la buanderie en posant des dalles dessus, afin d’éviter que les eaux pluviales ne rejoignent le réseau d’eaux usées, mais empêchant ainsi l’écoulement des eaux pluviales qui s’infiltrent dans la buanderie ;

— le vice n’était pas décelable par les acquéreurs au moment de la vente dès lors que les infiltrations n’interviennent qu’en cas de pluie et qu’il n’est pas établi que ces infiltrations aient laissé des traces dans la buanderie – la seule configuration des lieux n’étant pas de nature à rendre le vice apparent pour un profane ;

— les époux [Y] ont indiqué à l’expert qu’ils installaient des boudins ou des chiffons au pied de la porte de la buanderie, de telle sorte qu’ils avaient connaissance du vice au moment de la vente.

Dans ces circonstances, le tribunal retient que ces infiltrations proviennent d’un vice caché, rendant impropre à sa destination le bien immobilier dont le clos et le couvert ne sont pas garantis, existant au moment de la vente et connu des vendeurs.

Partant, la clause exclusive de garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente n’est pas opposable aux acquéreurs et les époux [Y] engagent leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.

M. [D] et Mme [W] sont donc fondés à exercer une action estimatoire correspondant au coût des travaux réparatoires se rapportant à ce premier vice caché, à savoir :

— les travaux prévus au devis HEB Bâtiment validés par l’expert, amputés des postes de travaux sans lien avec les infiltrations (chambre du sous-sol, clapet anti-retour, pose d’auvent), pour un montant de 7 975 euros TTC ;

— les travaux prévus au devis Elec Rénov, pour un montant de 539 euros TTC.

La demande présentée au titre du préjudice matériel apparaît redondante avec celle au titre de l’action estimatoire et sera donc rejetée.

S’agissant du préjudice financier, M. [D] et Mme [W] réclament :

— la somme de 450 euros au titre des frais de dératisation, qui ne sera pas retenue pour être sans lien avec le vice en question ;

— la somme de 150 euros au titre de la franchise d’assurance réglée aux fins de recherche de fuite, qui sera retenue ;

— la somme de 750 euros au titre de l’intervention du cabinet Erard en amont de l’expertise, qui sera retenue pour être en lien avec le vice en question ;

— la somme de 350 euros au titre du passage caméra, qui ne sera pas retenue dès lors que ce poste de dépense se rapporte au vice relatif aux mauvaises odeurs et aux rats ;

— la somme de 7 535 euros au titre de travaux conservatoires, qui sera retenue pour être en lien avec le vice en question, ainsi que l’a relevé l’expert dans son rapport ;

— la somme de 80 euros au titre de l’obtention de l’acte de vente des époux [Y], qui ne sera pas retenue pour être sans lien avec le vice en question ;

— la somme de 420 euros au titre du procès-verbal de constat par huissier de justice, qui ne sera pas retenue pour relever des frais irrépétibles ;

— condamner les époux [Y] à payer la somme de 614,40 euros qui ne sera pas retenue pour être sans lien avec le vice en question.

M. [D] et Mme [W] sollicitent un préjudice de jouissance sans le démontrer concrètement, faute d’établir l’ampleur, la fréquence et l’importance des infiltrations dans la buanderie. Ils seront déboutés de leur demande.

Ils ne démontrent pas non plus l’existence de leur préjudice moral. Ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur les odeurs et la présence de rats

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que :

— l’expert n’a pas constaté lors des première et deuxième réunions de tels troubles mais, lors de la troisième réunion, il a constaté la présence d’une odeur nauséabonde d’eaux usées dans le sous-sol alors que la trappe du regard était fermée ;

— les odeurs des égouts communautaires circulent donc dans toutes les canalisations et l’absence de clapet avec un défaut d’étanchéité au niveau de la trappe rend possible une émanation de gaz importante dans le sous-sol ;

— l’expert a constaté la présence d’excréments de rat, qu’il explique par l’absence de clapet anti-retour, de telle sorte que les rongeurs peuvent remonter dans les canalisations ;

— l’expert a constaté la présence, dans la chambre du sous-sol, d’une ancienne conduite, dont il juge, sur la base de photographies produites par les demandeurs, qu’elle était, au moment de la vente, mal étanchée et pouvant donc être à l’origine de mauvaises odeurs ou de la circulation de rats.

Le procès-verbal de constat par huissier de justice du 9 décembre 2020 mentionne qu’il n’y a pas d’odeur. Vont dans le même sens les attestations produites par les époux [Y].

Si le tribunal retient que les mauvaises odeurs et la présence de rats constituent un vice caché, il n’est pas démontré que les époux [Y] avaient connaissance de ce vice, étant considéré que les mauvaises odeurs et la présence de rats apparaissent de façon intermittente.

Partant, la clause exclusive de garantie des vices cachés est opposable et M. [D] et Mme [W] seront déboutés de leurs demandes se rapportant à ce trouble.

Ces mêmes demandes ne sauraient prospérer sur le fondement subsidiaire du dol, pour les mêmes raisons.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

Les époux [Y] seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 6 227 euros TTC.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [Y] seront condamnés à payer à M. [D] et Mme [W] la somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Condamne les époux [Y] à payer à M. [D] et Mme [W] :

— la somme de 7 975 euros TTC au titre des travaux prévus au devis HEB Bâtiment ;

— la somme de 539 euros TTC au titre des travaux prévus au devis Elec Rénov ;

— la somme de 150 euros au titre de la franchise d’assurance réglée aux fins de recherche de fuite ;

— la somme de 750 euros au titre de l’intervention du cabinet Erard en amont de l’expertise ;

— la somme de 7 535 euros au titre de travaux conservatoires ;

— la somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux [Y] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,