Expéditions le : Minute n° 25/00192

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02453 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FZFH

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Grégory SCHREIBER – SELARL LEGI RHONE ALPES, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 1er juillet 2023, M. [U] [C] a donné en location à M. [R] [D] un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.750 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, M. [U] [C] a fait assigner M. [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

déclarer recevable sa demande,constater la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail meublé au 7 novembre 2024, et déclarer M. [R] [D] occupant sans droit ni titre des lieux objets du bail,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail meublé aux torts exclusifs du locataire,en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [R] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 5] Publique si besoin est,séquestrer les effets mobiliers pour sûretés des loyers échus et charges locatives,condamner M. [R] [D] à lui payer la somme de 6.250 euros en principal, correspondant aux loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2024, outre intérêts au taux légal,condamner M. [R] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.250 euros à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à départ effectif des lieux,condamner M. [R] [D] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la Ccapex, la signification d’assignation,ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande, M. [U] [C] expose que M. [R] [D] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, M. [U] [C], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15.165,28 euros au 14 mai 2025.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [R] [D] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion n’a pas été communiqué au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 septembre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 26 novembre 2024 pour une audience fixée au 14 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il convient de rappeler que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à 6 semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (C. cass., avis du 13 juin 2024).

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire ne prévoyant aucun délai, il ne sera pas donc tenu compte du délai de 6 semaines visé au commandement de payer.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 25 septembre 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 3.750 euros, qui visait cette clause.

Le dernier décompte produit est arrêté au mois d’octobre 2024, faisant état de l’absence de tout règlement pour les mois de juin à octobre 2024, le bailleur précisant à l’audience qu’aucun autre règlement n’est intervenu. Il se déduit qu’entre le 25 septembre 2024 et le 25 novembre 2024, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 26 novembre 2024 et que M. [R] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [R] [D] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis juin 2024.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, en l’absence d’enquête sociale, il n’est donc pas possible de déterminer s’il est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [R] [D] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [R] [D], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [R] [D] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1.250 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, si le bailleur actualise sa créance au 14 mai 2025, il ne produit aucun décompte, de sorte que la dette locative due depuis juin 2024 peut se calculer sur la base du nombre de mois impayés (de juin 2024 à mai 2025 soit 12 mois) et du montant du loyer (1.250 euros), à la somme de 15.000 euros. En revanche, le bailleur n’apporte aucune explication concernant le reliquat de 165,28 euros qu’il réclame également, de sorte que cette somme ne sera pas prise en compte.

En conséquence, M. [R] [D] sera condamné à payer à M. [U] [C] la somme de 15.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mai 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

M. [R] [D] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [R] [D] sera donc condamné à payer à M. [U] [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M. [U] [C],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1 er juillet 2023 entre M. [U] [C] d’une part, et M. [R] [D] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 26 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [R] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [R] [D] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [R] [D] de s’exécuter volontairement, M. [U] [C] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à M. [U] [C] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.250 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à M. [U] [C] la somme de 15.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 14 mai 2025, échéance de mai incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [R] [D] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à M. [U] [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS