TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 23/10575 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BDX

DÉCISION N° 2024/36

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 05 Novembre 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.A.S. MOUCHET-BURY, immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 300 990 686, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Florence BOYER, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant, et Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

La S.A.S. ETABLISSEMENTS [10], immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le n° 721 620 227, dont le siège social est sis [Adresse 11] – [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant, et Maître Dominique COEHN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEBATS

A l’audience du 01 Octobre 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2024

FAITS ET PROCEDURE

Le 05 octobre 2004, un contrat de bail commercial d’une durée de 10 ans a été conclu entre la SAS ETABLISSEMENTS [10] SA, bailleur, et la SAS MOUCHET BURRY, preneur, relativement à des locaux situés centre commercial [9] [Adresse 14] à [Localité 8]. Ce bail était à effet du 01 avril 2001 pour se terminer le 31 mars 2011.

Le bail a fait l’objet d’un avenant en date du 28 juin 2011. Cet avenant était à effet du 01 avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2021.

Par acte en date du 24 mars 2020, la SAS MOUCHET BURRY a signifié à la SAS ETABLISSEMENTS [10] SA une demande de renouvellement de bail à compter du 01 avril 2021.

Le 30 mars 2023, la SAS MOUCHET BURRY a notifié à la SAS ETABLISSEMENTS [10] SA un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 61.283,00 Euros à compter du 01 avril 2021.

Par acte en date du 04 octobre 2023, la SAS MOUCHET BURRY a assigné la SAS ETABLISSEMENTS [10] SA aux fins d’obtenir :

— la fixation du loyer à la somme de 61.283,00 Euros par an,

— la restitution des loyers trop perçus avec intérêts au taux légal ,

— la fixation du loyer provisionnel à la somme de 61.283,00 Euros par an,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS ETABLISSEMENTS [10] SA conclut à la fixation du loyer à la somme de 93.600,00 Euros HT et HC par an.

*

MOTIFS

— Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 avril 2021.

Sur la fixation du loyer

L’article L145-34 du Code de Commerce prévoit notamment :

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Toutefois, l’article 4,3 du bail prévoit :

Il est expressément prévu entre les parties, indépendamment de la durée du bail, qu’à l’occasion de chacun des éventuels renouvellements du bail, le loyer de base sera fixé à la valeur locative du bail.

Par ailleurs, l’article 4.3 du bail prévoit également :

A défaut d’accord entre les partie sur le loyer de base de renouvellement, celui-ci sra fixé judiciairement conformément à la législation sur les baux commerciaux, étant ici expressément convenu que la valeur locative sera déterminée par référence aux autre loyers de base indexés, du même Contre commercial, ayant été librement conclus, dans le cadre de nouvelles prises à bail ou de renouvellements amiables, au cours de l’année de renouvellement du présent bail et des trois années précédentes, correspondant de préférence au même secteur d’activité, ainsi qu’à des surfaces sensiblement comparables, situées si possible au même niveau du centre le cas échéant, sauf ajustements par application des dispositions des articles R145-3, R145-4 et R145-8 du Code de Commerce ou de tout autre texte qui leur serait substitué, lesdits loyers étant augmenté le cas échéant d’un dixième du prix de cession de droit au bail et/ou du droit d’entrée, quelle que soit sa nature, payé par le locataire de référence.

Tant pour la détermination des loyers de référence que pour la détermination du loyer de base de renouvellement, seront prises en considération les surface des locaux sans pondération, à l’exception des mezzanines, pondérée à 0,70.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise qui tiendra compte des éléments d’appréciation prévus par l’article 4.3 du bail.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 avril 2021,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 avril 2021 et commets pour y procéder :

Monsieur [E] [P]

[Adresse 12]

[Adresse 5] [Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mail : [Courriel 13]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

— visiter les lieux donnés à bail situés centre commercial [9] [Adresse 14] à [Localité 8],

— les décrire, procéder à des photographies et mesurer leur surface en faisant application de l’article 4.3 du bail,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard de l’article 4.3 du bail commercial sauf ajustements des éléments mentionnés par application des dispositions des articles R145-3, R145-4 et R145-8 du Code de Commerce en précisant notamment :

* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,

* la destination des lieux prévue au bail,

* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la SAS MOUCHET BURRY devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

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FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 05 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX