MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Minute : 25/00004

N° RG 24/00906 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E6FD

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET

Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 07 Janvier 2025

Prononcé : le 18 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.A.S. DAMART, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Aymeric ANTONIUTTI de l’AARPI ANTONIUTTI-BAUR, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant, M^e Galateia MATHIOUDAKI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

DEFENDERESSE

Société SOFIPIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Le 23/07/2025

Titre à M^e NOETINGER-BERLIOZ

Expédition à M^e MATHIOUDAKI

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique reçu le 25 mai 2009 en l’étude de maître [K] [F], notaire associé à [Localité 6], la société anonyme ETABLISSEMENTS A. [B] ET FILS, monsieur [R] [B] et madame [W] [P] épouse [B], aux droits desquels intervient désormais la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE, ont donné en location à la société par actions simplifiée BELMART, aux droits de laquelle intervient désormais la société par actions simplifiée DAMART, pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er juillet 2009, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], en contrepartie du paiement d’un loyer annuel d’un montant de 50 000 euros hors taxes et hors charges. A l’issue de la première période de neuf années, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par exploit d’huissier en date du 24 juin 2021, la société par actions simplifiée DAMART a notifié à la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE une demande de renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021, proposant de fixer le montant annuel du loyer hors charges et taxes du bail renouvelé à la somme de 30 000 euros. Les parties n’ont pu trouver un accord sur le prix du bail renouvelé.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 juin 2023 et par exploit d’huissier en date du 27 juin 2023, la société par actions simplifiée DAMART a notifié à la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE un mémoire en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Par exploits d’huissier en date du 9 avril 2024, la société par actions simplifiée DAMART a fait assigner la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, en fixation du prix du bail renouvelé.

Dans son mémoire récapitulatif numéro 2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 26 décembre 2024 et par le RPVA le 2 décembre 2024, la société par actions simplifiée DAMART demande au juge :

à titre principal, de fixer le montant annuel du loyer hors charges et hors taxe du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 37 264 euros,de condamner la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE à lui restituer la part des loyers indûment perçue depuis le 1er juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts,de condamner la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise judicaire afin de recueillir les éléments nécessaires à la détermination de la valeur locative des locaux objets du bail,de fixer le montant du loyer provisionnel à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 37 264 euros hors charges et hors taxes,en tout état de cause de débouter la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE de sa demande tendant à ce que le montant du loyer qu’elle propose s’applique dès le 1er juillet 2021.

Dans son mémoire récapitulatif n° 3 notifié par lettre recommandée avec avis de réception et par le RPVA le 26 août 2024, la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE demande au juge :

à titre principal de fixer, à compter du 1er juillet 2021, le montant annuel du loyer hors taxe et hors charges du bail renouvelé à la somme de 74 464 euros, à titre subsidiaire, si une mesure d’instruction devait être ordonnée, de fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer en cours.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

Les parties n’ont pas formé d’observations orales à l’audience du 7 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le montant du loyer du bail renouvelé :

Vu les articles L.145-33 et L.145-34 et R.145-2 à R.145-8 du code de commerce ;

Vu les articles 1131-6 et 1343-2 du code civil ;

Le prix du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative sauf limitation de la variation du loyer expressément prévue par la loi.

La société défenderesse verse aux débats, afin d’établir la valeur locative du local, un rapport d’expertise établi à son initiative par la société IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON. La société défenderesse produit, elle, un seul élément de comparaison et formule pour le surplus des observations et des critiques sur le rapport produit par la société demanderesse. Il convient cependant de rappeler que même en matière de fixation du prix d’un bail renouvelé, l’expertise judiciaire n’est pas de droit et ne peut avoir pour objet de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve. La valeur locative des locaux objets du bail sera donc déterminée au vu des seuls éléments versés aux débats par les parties.

Il ressort du rapport d’expertise précité que les locaux, d’une surface utile d’environ 256 mètres carrés, sont en bon état et sont situés dans le centre-ville d'[Localité 6], bien desservi par les transports en commun. L’expert a retenu une surface pondérée de 160 mètres carrés en appliquant un coefficient pondérateur de 0.90 à la zone 2, d’une surface utile de 47,19 mètres carrés, correspondant à une zone de vente située entre 5 et 10 mètres de la vitrine. La charte de l’expertise recommande d’appliquer à cette zone, pour les commerces de centre-ville, un coefficient pondérateur compris entre 0,8 et 1. La société défenderesse sollicite qu’un coefficient de 1 soit retenue pour cette zone compte-tenu de la configuration des locaux et du fait que ceux-ci sont en bon état. Le bon état des locaux ne saurait cependant justifier une pondération à la hausse de la surface utile et la configuration des locaux, en enfilade, avec un linéaire de vitrine relativement modeste, justifie d’appliquer un coefficient pondérateur situé à l’exact milieu de la fourchette préconisée par la charte de l’expertise. Il doit donc être retenu une surface pondérée de 160 mètres carrés.

La seule rénovation du quartier de la gare, non achevée à la date de prise d’effet du nouveau bail, et la seule augmentation de la population communale ne permettent pas de caractériser une modification de facteurs locaux de commercialité de nature à favoriser une augmentation du chiffre d’affaires des commerces situés dans le quartier de la gare et en conséquence une augmentation de la valeur locative des locaux commerciaux. La gare d'[Localité 6] et le tramway qui traverse la commune sont principalement utiliser pour permettre aux habitants de l’agglomération d'[Localité 6] d’aller travailler sur [Localité 7] et non aux autres habitants de l’agglomération de venir faire des achats en centre-ville, l’agglomération d'[Localité 6] comportant, comme toutes les villes de France, de vastes zones commerciales en périphérie et le commerce de centre-ville y étant peu florissant.

Afin de déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert sollicité par la société demanderesse a pris en considération 15 éléments de comparaison. Il est vrai que certains de ces éléments sont difficilement exploitables car relatifs à des locaux qui ne se situent pas dans le centre-ville ou en l’absence de toute information sur l’activité exercée. La pertinence d’un élément de comparaison ne dépend pas cependant de sa seule proximité avec le local litigieux. L’activité exercée, de même que la surface du local, peuvent expliquer d’importantes différences de prix au mètres carrés. Ainsi les locaux de comparaison situés [Adresse 10] et [Adresse 9] sont certes à proximité immédiate du bien litigieux mais n’ont absolument pas la même superficie que les locaux litigieux (5 à 6 fois plus petits) et l’activité qui y est exercée n’a aucun lien avec la vente de prêt-à-porter. L’élément de comparaison communiqué par la société défenderesse concerne également un local qui se situe à proximité des locaux litigieux mais le dont le bail a été signé en 2005 (la seule variation du prix initial en fonction d’un indice ne pouvant renseigner sur la valeur du local au 1er juillet 2021), qui est situé à l’angle d’une rue et d’une place sur laquelle se tient le principal marché de la ville et dans lequel est exploité un fonds de commerce de boulangerie – sandwicherie. Ces trois éléments de comparaison ne peuvent donc être considérés comme plus pertinents que les autres références. Inversement, l’un des éléments de comparaison retenu par l’expert est un local de 390 mètres carrés de surface utile dans lequel est exploité un commerce de prêt-à-porter en vertu d’un bail conclu en 2016 et qui est situé [Adresse 5] soit à proximité immédiate des locaux litigieux. De même l’expert a retenu un local situé [Adresse 2], donc à proximité immédiate des locaux litigieux, d’une surface comparable dans lequel est exploitée une activité d’ameublement en vertu d’un bail conclu en 2020. Ces éléments de comparaison sont au moins aussi pertinents que ceux relatifs à des locaux présentant une surface utile nettement inférieure aux locaux litigieux.

La détermination des prix couramment pratiquée dans le voisinage ne saurait être effectuée en ne retenant que les éléments de comparaison favorables à l’une ou l’autre des parties. Il est en outre constant que le montant du loyer au mètre carré est d’autant plus important que le local est petit. Il ne peut donc être reproché à l’expert sollicité par les parties d’avoir apporté un important correctif à la moyenne des prix retenus afin de tenir compte du nombre important de locaux de faible surface parmi les éléments de comparaison. Le prix de 250 euros du mètre carré doit donc être retenu avant correctif.

L’état des locaux ne justifie ni minoration ni majoration du loyer.

La destination des locaux prévue par le bail est la vente de tous articles concernant l’équipement de la personne, linge de maison à l’exclusion de tout autre, même temporairement et au bénéfice du preneur et uniquement à titre accessoire, la vente d’articles de confort, vie pratique et la vente de spécialités gourmandes régionales et traditionnelles. Il ne peut être affirmé, eu égard au caractère accessoire et intuitu personae de la vente d’articles de confort, vie pratique et spécialités gourmandes régionales et traditionnelles et au fait que la vente de vêtements ne se concilie par forcément aisément avec la vente de spécialités gourmandes, que la destination des locaux prévue par le bail serait particulièrement large et quasi-assimilable à une clause « tous commerces ». La majoration de 5% du prix du bail retenue par l’expert à ce titre apparaît donc amplement suffisante.

S’agissant des obligations des parties, le bail prévoit la répercussion de la taxe foncière due par le bailleur sur le preneur. Le fait pour le bailleur de se décharger sur le preneur d’obligations qui lui incombent normalement constitue un facteur de diminution de la valeur locative, nonobstant le fait que les éléments de comparaison utilisés correspondent à des baux prévoyant également la répercussion du paiement de la taxe foncière sur le preneur. Le montant de la taxe foncière applicable aux locaux litigieux pouvant être évalué à la somme de 4 736 euros, cette somme doit être déduite du prix du bail renouvelé.

Le contrat liant les parties prévoit également la libre-cession du bail, la libre sous-location des locaux ou encore la libre location-gérance du fonds par le preneur à une entreprise appartenant au groupe DAMARTEX. Cette clause, que l’expert sollicité par le preneur, de même que les décisions récentes des cours d’appel de [Localité 8] et [Localité 13] que celui-ci cite dans ses conclusions, qualifient de clause usuelle, n’est cependant susceptible de constituer un avantage pour le preneur que s’il est démontré qu’au regard de la destination des locaux prévue par le bail et des activités exercées par les différentes entités du groupe DAMARTEX, elle est de nature à placer le preneur dans une meilleure situation que celle dans laquelle il se serait trouvé si cette clause n’avait pas été stipulée. Or, aucun des éléments versés au dossier n’est de nature à permettre cette démonstration. Aucune majoration du prix du bail ne peut donc être retenue à ce titre.

La valeur locative du local s’élevant à la somme de 37 264 euros (250 x 160 x 1,05 – 4 736) et aucune disposition légale ne limitant la diminution du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative, il conviendra de fixer à cette somme le prix du bail renouvelé.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de condamner une partie à payer à l’autre une somme quelconque au titre du loyer ou de la restitution des loyers indûment réglés. Cette demande sera donc rejetée.

Les sommes correspondantes à la part de loyer indûment versée par le preneur produiront intérêt au taux légal à compter du 9 avril 2024, date de l’assignation, pour les échéances de loyer échues entre le 1er juillet 2021 et le 9 avril 2024 et, pour les échéances échues postérieurement, à compter de leur date d’exigibilité.

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière depuis la demande en justice sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance et à payer à la société par actions simplifiée DAMART une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Fixe à la somme de 37 264 euros le montant du loyer annuel, hors charges et hors taxes, dû par la société par actions simplifiée DAMART à compter du 1er juillet 2021, dans le cadre du contrat de bail renouvelé le 1er juillet 2021 conclu avec la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE et portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Déboute la société par actions simplifiée DAMART de sa demande de condamnation de la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE à la restitution de la part de loyer indûment versée ;

Dit que les sommes devant être restituées, à la société par actions simplifiée DAMART par la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE au titre de la part de loyer versée en trop depuis le 1er juillet 2021, produiront intérêt au taux légal à compter du 9 avril 2024 pour les échéances de loyer échues entre le 1er juillet 2021 et le 9 avril 2024 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles échues postérieurement au 9 avril 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis au moins une année entière depuis le 9 avril 2024 ;

Condamne la société par actions simplifiée DAMART à payer à la société civile de placements immobiliers SOFIPIERRE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société par actions simplifiée DAMART aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025 ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT