N° RG 24/07754 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7UH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 7]

11ème civ. S1

N° RG 24/07754

N° Portalis DB2E-W-B7I-M7UH

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Grégory ENGEL

— Mme [O]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° B 301 747 836

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 256

DEFENDERESSE :

Madame [R], [J], [W] [O]

née le 24 Novembre 1982 à [Localité 10] (67)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 juin 2015 ayant pris effet le 1er juillet 2015, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST a donné à bail à M. [I] [C] et Mme [R] [O] pour une durée de 3 mois un logement à usage d’habitation type 5 n° 295261 4ème étage, escalier 1 porte 43 sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 553,92 €, une provision pour charges de 115,80 €.

M. [I] [C] a donné congé le 11 avril 2017, congé accepté par le bailleur le 19 avril 2017.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin le 28 novembre 2023, ce signalement a été renouvelé le 23 mai 2024, le plan d’apurement du 4 mars 2024 n’étant pas respecté.

Elle a également signalé sa situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 2 mai 2024.

Elle a ensuite fait signifier le 3 mai 2024 à Mme [R] [O] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 540,72 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Puis elle a fait assigner Mme [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 1er août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 novembre 2024, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A. d’HLM ICF NORD-EST, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire

— prononcer la résiliation de plein droit à compter du 14 juin 2024 du bail liant les parties ;

— condamner la locataire ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai corps et biens les lieux loués et ceux sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique

— fixer par provision l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 juin 2024 à la somme de 800 € ;

— condamner Mme [R] [O] à lui payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation de 800 € jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remises des clés au demandeur ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice national du coût de la construction ;

— dire que cette indemnité mensuelle d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

— condamner Mme [R] [O] au paiement d’une somme de 3 798,50 € au titre de solde sur les loyers et provisions pour charges dus augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [R] [O] à lui payer 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le bailleur expose que depuis un règlement de 400 € en juillet la locataire n’a effectué aucun versement. La dette locative est actualisée à la somme de 6 875,48 €.

Mme [R] [O] a comparu. Elle expose qu’elle aimerait un logement plus petit. Elle perçoit 900 € par mois alors qu’elle supporte un loyer d’environ 800 €.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 2 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9 du contrat de location, et un commandement de payer a été signifié le 3 mai 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2024.

Mme [R] [O], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

L’expulsion de Mme [R] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [R] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. d’HLM ICF NORD-EST produit un décompte établissant que Mme [R] [O] restait lui devoir la somme de 6 875,48 € au 31 octobre 2024.

Mme [R] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6 875,48 € (décompte arrêté au 31 octobre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 798,50 € et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce et au regard de sa situation financière obérée ne dégageant aucune capacité de remboursement, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [R] [O] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [R] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [R] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 26 juin 2015 ayant pris effet le 1er juillet 2015 entre la S.A. d’HLM ICF NORD-EST et Mme [R] [O] concernant un logement à usage d’habitation type 5 n° 295261 4ème étage, escalier 1 porte 43 sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. d’HLM ICF NORD-EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à la S.A. d’HLM ICF NORD-EST au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 6 875,48 € (décompte arrêté au 31 octobre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 798,50 € et du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à la S.A. d’HLM ICF NORD-EST une indemnité d’occupation à compter du 4 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE Mme [R] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à verser à la S.A. d’HLM ICF NORD-EST la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN