MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

Minute : 26/00005

N° RG 24/02737 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBT3

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Sandrine VALOUR

Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 15 Juillet 2025

Prononcé : le 13 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice AEDES GRAND [Localité 2] SARL, dont le siège social est situé [Adresse 6]

représentée par la SELARL BLANC LARMARAUD BOGUE GOSSWEILER, avocats associés au barreau de BOURG-EN-GRESSE, avocats plaidant, Maître Raphaël PIETTRE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

DEFENDEURS

[G] [H], dont la dernière adresse connue est [Adresse 1]

non comparant

Mme [H], dont la dernière adresse connue est [Adresse 1]

non comparante

Le 15/01/2026

Titre à M^e PIETTRE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur et madame [G] [H] sont propriétaires des lots n° 101 et 270 au sein de l’immeuble le « [Adresse 3] sous village » situé [Adresse 8].

Par acte d’huissier en date du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner monsieur et madame [G] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer :

la somme de 20 882,41 euros au titre des charges, provisions, cotisations et frais de recouvrement impayés,la somme de 360 euros correspondant aux frais de constitution et de transmission du dossier à l’avocat,la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue une première fois à l’audience du 10 décembre 2024 et mise en délibéré. Le juge a cependant ordonné la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de justifier de la créance due pour la période antérieure au 1er octobre 2019.

A l’audience du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a réitéré ses prétentions.

Monsieur et madame [G] [H], cités par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont comparu à aucune audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis, 1231-6 et 1343-2 du code civil ;

Il n’est aucunement justifié, par la production d’un décompte et des procès-verbaux d’assemblée générale, comme cela avait pourtant été demandé par le juge, de la dette de charges d’un montant de 5 258,91 euros dont les défendeurs seraient redevables pour la période antérieure au 31 décembre 2018. Le syndicat des copropriétaires a certes versé le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2019 au cours de laquelle les comptes de l’exercice de l’année civile 2018 ont été approuvés mais rien ne permet d’affirmer que la dette de 5 258,91 euros correspondrait exclusivement à cet exercice. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande s’agissant de cette période.

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales et du décompte versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que Monsieur et madame [G] [H] sont redevables, pour la période allant du 1er janvier 2019 au 28 août 2024, au titre des charges de copropriété, provisions et cotisations impayées de la somme de 13 781 euros.

Les frais de mise en demeure intégrés au décompte ne peuvent être retenus dès lors qu’il n’est pas justifié que les lettres de mise en demeure ont été envoyées par lettre recommandée avec avis de réception alors que cette formalité est nécessaire pour qu’une lettre produise les effets d’une mise en demeure. Le coût des lettres de relance ne peut être imputé aux défendeurs en l’absence d’envoi préalable d’une mise en demeure en bonne et due forme. De même, les frais de constitution, de transmission ou de suivi de dossier ne peuvent être considérés comme exclus du forfait prévu dans le contrat de syndic, facturés spécifiquement par le syndic au syndicat des copropriétaires et imputés exclusivement au copropriétaire défendeur qu’en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l’espèce. En tout état de cause les frais exposés pour agir en justice (lesquels ne sauraient être réduits aux seuls honoraires de l’avocat) donnent lieu à indemnisation ou remboursement au titre des articles 696 ou 700 du code de procédure civile.

Dès lors, en l’absence de justification d’un paiement libératoire de leur part, il conviendra de condamner solidairement, eu égard à la clause de solidarité stipulée dans le règlement de copropriété, monsieur et madame [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 781 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne caractérisant pas la mauvaise foi des défendeurs, laquelle ne saurait résulter uniquement du retard dans le paiement des charges de copropriété, il conviendra de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Monsieur et madame [G] [H] succombant, ils seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et exécutoire de plein droit par provision,

Condamne solidairement monsieur et madame [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] », représenté par son syndic en exercice, la somme de 13 781 euros au titre des charges de copropriété, provisions et cotisations dues pour la période allant du 1er janvier 2019 au 28 août 2024 ;

Condamne solidairement monsieur et madame [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La prairie sous village », représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » du surplus de ses prétentions ;

Condamne solidairement monsieur et madame [G] [H] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation, le droit de plaidoirie et le coût de la signification du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026 ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT