TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/04708 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGYL

N° de MINUTE : 26/00193

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [J], SA (IMMO CITY)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

C/

DEFENDEUR

Madame [W] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Aouatif ABIDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0622

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 01 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [O] est propriétaire des lots n°10 et 52 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Montreuil (93100), représenté par son syndic en exercice le cabinet [J] (SA), a fait assigner Mme [W] [O] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet [J], demande à la présente juridiction de :

— condamner Mme [W] [O] à lui payer la somme en principal de 3.004.87 €, à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 01/01/2025 inclus, et représentant :

• 2.267,17 € € au titre des charges courantes et exceptionnelles arrêtées au 01/01/2025 ;

• 737,70 au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

• de la mise en demeure notifiée par le cabinet [J], syndic en exercice, en date du 18/08/2022, d’avoir à payer la somme de 3.493,88 € ;

• du commandement de payer signifié le 05/01/2024 d’avoir à payer la somme de 5.611,76 € ;

• de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 7.538,34 €,

• sur le surplus à compter de la signification à partie des présentes conclusions aux fins d’actualisation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Mme [W] [O] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [W] [O] à lui payer une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— débouter Mme [W] [O] de l’ensemble de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 décembre 2024, Mme [W] [O] demande quant à elle à la présente juridiction de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de calculer des charges conformes et les provisions au titre des travaux conformément aux votes de l’assemblée générale du 28 septembre 2023 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser le trop-perçu ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 31 janvier 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 10 juillet 2025, puis a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience de plaidoirie du 1er décembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 9 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [W] [O],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 3669,67 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 24 mai 2022, 28 septembre 2023, et 8 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices allant du 01/10/2020 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022, et du 01/10/2022 au 30/09/2023, vote du budget prévisionnel des exercices allant du 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Mme [W] [O],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives, à l’exception de celui-ci portant sur l’exercice allant du 01/10/2022 au 30/09/2023.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement du syndicat des copropriétaires est bien fondée en son principe, il convient néanmoins, s’agissant de son montant, de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 1618,90 euros correspondant au total des frais de contentieux, de recouvrement ou d’avocat figurant sur ledit décompte, lesquels ne constituent pas des charges de copropriété et font pour partie l’objet d’une demande distincte qui sera examinée ci-après ;

— la somme de 294,99 euros figurant au débit du décompte à la date du 10/09/2024 et correspondant au solde des charges de l’exercice allant du 01/10/2022 au 30/09/2024, le décompte correspondant n’étant pas versé aux débats par le demandeur ;

— la somme de 334,82 euros correspondant au montant véritable du solde débiteur du décompte à la date du 01/10/2022, à condition de faire apparaître le règlement de 500 euros du 11/04/2024 à cette dernière date sur le décompte, étant observé que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce pour établir le bien fondé dudit solde débiteur ;

soit un total à déduire de 1618,90 + 294,99 + 334,82 soit 2248,71 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 s’élève donc à la somme de 3669,67 – 2248,71 soit 1420,96 euros.

De son côté, Mme [W] [O] ne rapporte pas la preuve de paiements supplémentaires ne figurant pas sur le décompte qui devraient venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

S’agissant des moyens de défense qu’elle soulève, il convient de rappeler que l’éventuelle prise en compte tardive de ses règlements par le syndic ne la dispense pas de son obligation de payer les charges de copropriété qui résulte des dispositions susvisées et des résolutions adoptées par les assemblées générales des copropriétaires, pas plus que les éventuelles défaillances de l’ascenseur, du chauffage ou de l’eau chaude dont elle ne rapporte au demeurant pas la preuve dans la présente instance.

Quant aux montants des appels de travaux qu’elle évoque dans ses écritures, à savoir ceux relatifs au remplacement de la chaudière 4, à la rénovation partielle de la chaufferie, au remplacement des robinets d’arrêt EF/EC dans les appartements, ou au remplacement des vannes de pied de colonne hors services dans le parking, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les montants qui ont été appelés à ce titre correspondent bien aux montants qui avaient été votés par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2023 (résolutions n°18, 20, 23, et 26), auxquels il convient toutefois d’ajouter les honoraires du syndic pour la gestion des travaux qui avaient également été votés par les copropriétaire lors de la même assemblée générale, mais par une résolution distincte à chaque fois pour chacuns des travaux considérés (résolutions n°19, 22, 25, et 28).

Les moyens de défense soulevés par la défenderesse dans ses écritures apparaissent donc inopérants.

Par conséquent, Mme [W] [O] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 1420,96 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025 (appels prov. charges courantes 01/01/2025 et cotisation fonds travaux 01/01/2025 inclus), suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, et compte-tenu des règlements effectués par la débitrice au cours de l’instance et de leur imputation sur les causes des actes que le demandeur retient comme point de départ des intérêts moratoires dans ses écritures, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, date de notification des conclusions actualisées du syndicat des copropriétaires.

Pour les motifs exposés ci-dessus, les demandes reconventionnelles formées par Mme [W] [O] tendant à ce qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de calculer des charges et les provisions au titre des travaux conformément aux votes de l’assemblée générale du 28 septembre 2023, et à ce que ce dernier soit condamné à lui rembourser le trop-perçu seront rejetées.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il sera rappelé que les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 290 + 290 soit 580 euros, seront donc écartés.

Les frais exposés au titre de la sommation de payer signifiée le 5 janvier 2024 constituent bien en revanche des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, et leur montant (soit 157,70 euros) se trouve justifié par la production du ladite sommation.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 157,70 euros.

Par conséquent, Mme [W] [O] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 157,70 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024, date de signification de la sommation de payer.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Mme [W] [O] a manqué à son obligation payer à leur échéance ses charges de copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il sera observé que Mme [W] [O] a effectué un paiement conséquent d’un montant de 6000 euros au cours de la présente instance, venant diminuer substantiellement sa dette, et il n’est pas soutenu qu’il ne s’agirait pas de la première action en justice à son encontre en vue de recouvrer des charges impayées.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 6 mai 2024, date de signification de l’assignation s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété et s’agissant de l’arriéré de frais de recouvrement.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Les développements qui résultent ayant permis d’établir que la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [W] [O] se trouvait bien fondée, et que les moyens de défense soulevés par cette dernière étaient inopérants, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par cette dernière ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [W] [O] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 1420,96 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025 (appels prov. charges courantes 01/01/2025 et cotisation fonds travaux 01/01/2025 inclus), décompte arrêté au 1er janvier 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 ;

— la somme de 157,70 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 6 mai 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [W] [O], au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE la demande formée par Mme [W] [O] tendant à ce qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] de calculer des charges et les provisions au titre des travaux conformément aux votes de l’assemblée générale du 28 septembre 2023 ;

REJETTE la demande formée par Mme [W] [O] tendant à ce que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] soit condamné à lui rembourser le trop-perçu ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par Mme [W] [O] ;

CONDAMNE Mme [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Mme [W] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [W] [O] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 09 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES