TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le 10/06/2025

A M^e KEUFAK TAMEZE (E1133)

M^e CHAMBREUIL (B0230)

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9ème chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 23/12354 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24S4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 10 Juin 2025

DEMANDEURS

Madame [T] [V] [C] [D] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Hugues KEUFAK TAMEZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1133

Monsieur [E] [F] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Hugues KEUFAK TAMEZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1133

DÉFENDERESSE

S.A. CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Bertrand CHAMBREUIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0230

Décision du 10 Juin 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 23/12354 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24S4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint

Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Monsieur Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025 tenue en audience publique devant Gilles MALFRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] et Mme [D], son épouse (les époux [G]) ont conclu avec la société ÉCOLOGIE DESIGN un contrat d’entreprise pour la construction d’une maison individuelle sur un terrain dont ils sont propriétaires, sur la commune de [Localité 5]. Le montant forfaitaire global des travaux prévus au contrat était de 96 024 euros TTC.

Le 3 novembre 2017, les époux [G] ont sollicité de la CAISSE D’ÉPARGNE un prêt d’un montant de 92 000 euros, afin de financer ces travaux de construction. Cette offre de prêt immobilier a été acceptée le 22 novembre 2017.

Les époux [G] rappellent avoir mis en demeure, en vain et à compter du mois de juin 2018, la société ÉCOLOGIE DESIGN de leur livrer le pavillon. Le rapport d’expertise judiciaire du 14 décembre 2020 a conclu à la défaillance du constructeur.

Par jugement du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a prononcé la résolution judiciaire du contrat d’entreprise. Il a par ailleurs été fixé au passif de cette société, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la somme de 80 000 euros en remboursement de celle avancée pour l’exécution du contrat, outre la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral.

La société ÉCOLOGIE DESIGN a fait l’objet d’un jugement de clôture pour insuffisance d’actifs le 16 juin 2021, publié au BODACC du 25 juin 2021. Sa radiation a été publiée au RCS du tribunal de commerce de Créteil le 16 juin 2021.

Par acte du 2 février 2022, les époux [G] ont fait assigner la CAISSE D’ÉPARGNE devant le présent tribunal, afin qu’il soit prononcé la résolution du contrat de prêt ou, à titre subsidiaire, sa caducité et, qu’en tout état de cause, la CAISSE D’ÉPARGNE soit condamnée à leur payer la somme de 96 024 euros en remboursement du coût total du prêt, celle de 21 986,52 euros en réparation de leur préjudice financier, celle de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les requérants soutiennent que du fait de la résolution du contrat d’entreprise, le contrat de prêt qui y était associé doit être résolu ou, subsidiairement, déclaré caduc, de sorte que la banque doit leur rembourser les mensualités qu’ils ont payées et cesser les prélèvements devenus indus. Ils reprochent en outre à la CAISSE D’ÉPARGNE de ne pas avoir procédé aux vérifications lui incombant, quant à l’avancement et à l’achèvement des travaux de construction.

Par ordonnance du 17 septembre 2024, le juge de la mise en état a dit irrecevable pour cause de prescription l’action en responsabilité au titre du manquement à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde lors de l’octroi du prêt, formée par les époux [G], a dit sans objet la fin de non-recevoir tirée du principe du contradictoire, quant à l’action en responsabilité engagée sur le fondement des dispositions légales en matière de contrat de construction de maison individuelle, a dit irrecevable pour cause de prescription l’action en responsabilité engagée par les époux [G], sur le fondement des dispositions légales en matière de contrat de construction de maison individuelle et a dit irrecevable pour cause de prescription l’action en responsabilité engagée par les époux [G], sur le fondement de l’obligation d’information et de conseil, quant aux risques d’un contrat de construction dépourvu des garanties attachées au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.

Cette ordonnance n’a pas été frappée d’appel.

Par conclusions du 18 novembre 2024, les époux [G] demandent au tribunal, à titre principal, de prononcer la résolution du contrat conclu avec la banque, à titre subsidiaire de prononcer la caducité de ce contrat de prêt, de condamner la CAISSE D’EPARGNE à leur payer la somme de 96 024 euros en remboursement du coût total de l’emprunt, celle de 21 986,52 euros en réparation de leur préjudice financier, celle de 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Si le tribunal les condamnait au paiement d’une quelconque somme, ils sollicitent un report du paiement de cette dette pendant deux années. En tout état de cause, ils sollicitent le prononcé de l’exécution provisoire de la décision.

Par conclusions du 18 décembre 2024, la CAISSE D’ÉPARGNE demande au tribunal de prononcer la résolution judiciaire du contrat de prêt, de condamner solidairement les époux [G] à lui payer la somme de 68 469,43 euros correspondant au montant des sommes versées au titre du prêt, soit celle de 80.000 euros, déduction faite des sommes réglées par les emprunteurs du 22 novembre 2017 au 5 novembre 2023, soit 11 530,57 euros, hors assurances et frais de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, de condamner solidairement les époux [G] à lui payer la somme de 150 euros au titre des frais d’étude, de dire qu’elle ne sera pas tenue à la restitution des primes d’assurances réglées par les emprunteurs ainsi que des frais de garantie versés à la CEGC, d’ordonner la compensation entre les sommes dues par les époux [G] et celles dues par la CAISSE D’EPARGNE au titre de la somme perçue en exécution du prêt à la date du prononcé du jugement, de dire sans objet les demandes des époux [G] visant à voir engager la responsabilité de la CAISSE D’EPARGNE sur le fondement des dispositions légales applicables en matière de contrat de construction de maison individuelle, de débouter les époux [G] de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire étant écartée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

SUR CE

Sur la résolution du contrat de prêt :

Les époux [G] rappellent que la conséquence de la résolution du contrat d’entreprise est qu’elle emporte celle du contrat de prêt immobilier conclu pour cette opération, l’affectation du contrat de prêt étant en l’espèce établie, son objet étant une construction sans contrat.

Si le tribunal ne devait pas faire droit à la demande de résolution du contrat de prêt, ils entendent que soit prononcée la caducité de ce contrat, soulignant que lorsque des contrats sont indépendants, la résiliation de l’un d’entre eux entraîne la caducité, par voie de conséquence, de l’autre.

La CAISSE D’EPARGNE ne s’oppose pas à cette résolution du contrat de prêt. Elle relève que par jugement du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a prononcé la résolution judiciaire du contrat d’entreprise conclu avec la société DESIGN ECOLOGIE et que dans la mesure où le contrat de prêt était destiné au financement des travaux réalisés dans le cadre de ce contrat d’entreprise, cette résolution emporte de plein droit celle du prêt.

La résolution judiciaire du contrat de prêt sera par conséquent prononcée.

Sur les manquements de la banque à son obligation de contrôle et de surveillance :

a) Sur le non-respect par la banque, de son obligation de vérification de la régularité du contrat dans le cadre du financement d’un contrat de construction de maison individuelle

Les époux [G] font valoir qu’en vertu de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L.231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison.

Ils ajoutent que dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l’article L. 231-6 du même code et nonobstant l’accord du maître de l’ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l’article L.231-7 de ce code, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat.

Ils estiment qu’il incombait à la banque de vérifier la régularité du contrat de construction d’une maison individuelle financée par ses soins, ce qui n’a pas été fait. Ils notent que la banque n’apporte aucun élément permettant de vérifier qu’elle les a informés et conseillés, alors qu’ils sont emprunteurs non avertis, quant aux modalités de règlement des fonds du prêt de construction de maison individuelle et aux risques y afférents.

Toutefois, comme le rappelle la CAISSE D’EPARGNE, l’ordonnance du juge de la mise en état du 17 septembre 2024 a dit irrecevable pour cause de prescription l’action en responsabilité engagée par les époux [G], sur le fondement des dispositions légales en matière de contrat de construction de maison individuelle.

Cette demande et celles qui en découlent, en particulier de nature indemnitaire, ne sauraient donc être examinées au fond.

Il convient d’ajouter que par un document intitulé « explications adéquates », émis en application de l’article L. 313-11 du code de la consommation et signé par les époux [G] le 9 novembre 2017, la CAISSE D’EPARGNE les a mis en garde sur les risques encourus par une construction réalisée hors du cadre légal du contrat de construction de maison individuelle, comme c’est le cas en l’espèce.

b) Sur le déblocage par la banque des fonds en l’absence de réception de l’attestation de garantie de livraison communiquée par le constructeur et en dehors des périodicités fixées par l’offre de prêt

Les époux [G] exposent que le constructeur d’une maison individuelle doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité et que la banque ne peut débloquer les fonds objet du prêt tant qu’elle n’a pas eu communication de l’attestation de la garantie de livraison couvrant le maître d’ouvrage.

Or, ils relèvent qu’en l’espèce, la banque a débloqué la somme de 50 000 euros le 27 novembre 2017 et celle de 30 000 euros le 6 mars 2018, sans vérifier l’état d’avancement des travaux, ce qui constitue une faute dans la libération des fonds, sanctionnée par la privation de la créance de restitution.

Ils ajoutent que la banque doit respecter les étapes de paiement prévues par le contrat de prêt et les dispositions de l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation, qui indiquent que les fonds doivent être versés à des proportions différentes et à diverses étapes de l’évolution du chantier.

Ils estiment qu’il importe peu que les fonds leur aient été remis, alors que leur destination, la société ECOLOGIE DESIGN, était connue de la banque.

Cependant, comme précédemment rappelé, les époux [G] sont irrecevables pour cause de prescription en leur action en responsabilité, sur le fondement des dispositions légales en matière de contrat de construction de maison individuelle.

Pour le surplus, c’est à tort que les requérants se prévalent des dispositions des articles L. 312 et suivants du code de la consommation relatives au crédit à la consommation et, notamment, de celles de l’article L. 312-48, alors que le prêt objet du litige est un prêt immobilier destiné à financer des dépenses de construction.

En outre, il ne résulte d’aucune stipulation du contrat de prêt une clause de contrôle, quant au versement des fonds au vu de l’état d’avancement des travaux.

Il ne saurait donc être reproché à la CAISSE D’EPARGNE le non-respect d’une obligation de contrôle ou de vérification concernant l’état réel de l’avancement desdits travaux.

Par ailleurs, la CAISSE D’EPARGNE a débloqué les fonds empruntés directement entre les mains des emprunteurs, ces derniers, après les avoir reçus, les ayant eux-mêmes versés à la société ECOLOGIE DESIGN, en règlement des factures émises.

Les époux [G] seront en conséquence déboutés de leur demande visant à être exonérés de leur obligation de restitution du capital versé.

Sur les restitutions :

La résolution de plein droit du contrat de prêt immobilier emporte, conformément aux dispositions de l’article L. 313-38 du code de la consommation, obligation pour l’emprunteur de restituer au prêteur la totalité des sommes que ce dernier lui a versées et, pour le prêteur, le remboursement à l’emprunteur du montant des échéances perçues en capital et intérêts, les sommes se compensant à due concurrence.

Les sommes dues sont par ailleurs productives d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Par ailleurs, cet article L. 313-38 prévoit que le prêteur peut retenir les frais d’étude dont le montant, conformément aux dispositions de l’article R. 313-22 du même code, ne peut excéder 150 euros. Ces frais ne sauraient donc être remboursés aux demandeurs.

Décision du 10 Juin 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 23/12354 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24S4

Il en résulte que la CAISSE D’EPARGNE est bien fondée à solliciter la condamnation solidaire des époux [G] au paiement de la somme de 68 469,43 euros, soit le montant des sommes débloquées à hauteur de 80 000 euros, après déduction des sommes réglées par les emprunteurs du 22 novembre 2017 au 5 novembre 2023, s’élevant hors primes d’assurance et frais de garantie, à la somme de 11 530,57 euros.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la notification des premières conclusions de la banque dans lesquelles le paiement de cette somme est sollicité, soit le 11 décembre 2023, et non le 8 décembre 2023.

Par ailleurs, la banque ne saurait être condamnée à restituer les frais de garantie et les primes d’assurance, en ce qu’elle n’a pas perçu ces frais. En effet, les premiers ont été versés à la CEGC, qui a offert sa garantie en contrepartie et les seconds à l’assureur, la CAISSE NATIONALE DE PREVOYANCE.

Sur les autres demandes :

Les époux [G] ne démontrent pas être en mesure de régler leur dette à l’issue du délai de deux ans prévu à l’article 1343-5 du code civil.

Ils seront dès lors déboutés de leur demande de report de paiement des sommes dues.

Au vu de la situation économique des époux [G], il convient de les dispenser d’une condamnation au titre des frais irrépétibles.

Aucune considération ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de prêt du 22 novembre 2017 ;

DÉBOUTE M. [E] [G] et Mme [T] [D], épouse [G], de leurs demandes ;

LES CONDAMNE solidairement à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE la somme de 68 469,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [G] et Mme [T] [D], épouse [G], aux dépens, qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé le 10 juin 2025, à [Localité 6].

La Greffière Le Président