TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01105 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NF6Z

AFFAIRE :

Société AMUNDI DEFI FONCIER 2

C/

[C]

Grosse exécutoire : Me de LANGLE

Copie : Monsieur [D] [C]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société AMUNDI DEFI FONCIER 2

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me de LANGLE, avocat du barreau de PARIS substitué par M^e ROURE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [C]

né le 24/02/1998 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET

Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date des débats : 27 Mai 2025

Date du délibéré : 24 Juillet 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 JUILLET 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 17 février 2025 délivrée à la demande de la SCPI AMUNDI DEFI FONCIER 2, ci-après désignée « le bailleur », à l’encontre de [C] [D], ci-après désigné « le locataire », à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 27 mai 2025, le demandeur, non présent mais représenté par son conseil a indiqué qu’il maintenait ses demandes en constatation de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion des personnes et des biens, la condamnation du locataire à payer par provision 1.938,97 euros, somme arrêtée au 22 mai 2025, au titre des impayés locatifs et charges avec intérêts au taux légal, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens en ce le coût du commandement de payer. Le demandeur rajoute qu’il est OK pour un échéancier de 9 mois avec des mensualités de 200,00 euros et la dernière de 338,97 euros.

Le locataire présent est d’accord pour payer l’échéancier.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 24 janvier 2020 contenant une clause résolutoire pour un logement sis [Adresse 3] à [Localité 3].

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 28 septembre 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat deux mois avant l’audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents. Il est constaté dans le dossier qu’il n’y a eu la délivrance que d’un seul commandement de payer.

Nous avons reçu le 8 avril 2025 le diagnostic social et financier du locataire, établi par les services sociaux du département du Var après leur saisine par la CCAPEX. Il souhaite un plan d’apurement.

Il résulte des pièces et de l’audience que le retard pris par les locataires dans le paiement des loyers et charges est de 1.938,97 euros, somme arrêtée au 22 mai 2025.

Il s’ensuit que le locataire sera condamné au paiement de cette somme.

Attendu que selon les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Selon décompte joint par le bailleur, le locataire a effectué plusieurs versements pour payer le loyer du mois avant l’audience.

En conséquence, il sera accordé un délai de paiement conformément à l’accord verbal entre les parties à l’audience soit sur 9 mois avec 8 échéances de 200,00 euros et la 9ème et dernière échéance soldant la dette par un montant de 338,97 euros, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois, le locataire n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans le délai.

Force est de constater que par l’acquisition de la clause résolutoire du contrat, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 28 novembre 2024 à minuit pour non apurement de la dette dans le délai imparti, qu’à cette date « le locataire » est devenu occupant sans droit ni titre du logement précité.

L’expulsion du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef sera prévue en cas de défaut de paiement. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 novembre 2024 à minuit, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 22 mai 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré au 22 mai 2025. Les locataire reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 1er juin 2025 d’un montant mensuel de 635,99 euros.

En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1er juin 2025, soit 635,99 euros non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

Le locataire sera tenu aux entiers dépens en ce compris celui du seul commandement de payer et à payer la somme de 600,00 euros au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence,

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les pièces du dossier,

Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons que la SCPI AMUNDI DEFI FONCIER 2 est en droit d’invoquer la résiliation du bail le 28 novembre 2024 à minuit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenu dans ledit bail consenti à [C] [D] sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Condamnons [C] [D], occupant sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à payer par provision à la SCPI AMUNDI DEFI FONCIER 2 une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, soit la somme de 635,99 euros jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Condamnons [C] [D] à payer par provision à la SCPI AMUNDI DEFI FONCIER 2 la somme de 1.938,97 euros, somme arrêtée au 22 mai 2025.

Autorisons [C] [D] à s’acquitter de cette somme par 8 versements mensuels successifs de 200,00 euros chacun et un 9ème versement de 338,97 euros soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges mensuels.

Disons que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois.

Disons que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Disons que, si le locataire se libère du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Disons que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, le locataire étant alors considéré comme occupant sans droit ni titre.

Et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, PRONONCONS la déchéance du terme ; ORDONNONS, l’expulsion du locataire et des biens ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ; le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS [C] [D] à payer par provision au bailleur, jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges.

Disons que, dans le cas d’une telle défaillance la SCPI AMUNDI DEFI FONCIER 2 pourra exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due.

Condamnons [C] [D] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Condamnons [C] [D] à payer la somme de 600,00 euros à la SCPI AMUNDI DEFI FONCIER 2 au titre des frais irrépétibles.

Le greffier Le président