COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00330 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCNB

Minute N° : 25/00412

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 16 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA

Copie délivrée à :M.[O]-PREFECTURE

le :16/09/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Mme [Z] [G], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [O]

né le 15 Février 1956 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 26 Août 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 avril 1994, la société [Localité 10] LOGEMENT, aux droits de laquelle vient la société GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Madame [U] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel total de 928,46frs.

Par avenant en date du 25 mai 2009, Monsieur [J] [O] a substitué Madame [U] [O] en qualité de titulaire du contrat de bail.

Par exploit en date du 17 octobre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [J] [O] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 532,90€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 07 octobre 2024.

Par exploit délivré le 30 avril 2025, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [J] [O] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il:

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— autorise la séquestration des meubles se trouvant éventuellement dans les lieux ;

— le condamne à lui payer, à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, arrêté au 23 avril 2025, la somme de 2 851,12€ ;

— le condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer actuel indexée sur les augmentations légales, jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— le condamne à lui payer la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’affaire est plaidée à l’audience du 26 août 2025.

La société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience. Elle sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve de l’actualisation de sa dette locative à la somme de 2 261,03€ au jour de l’audience. Elle indique que le dernier loyer n’a pas été réglé.

Monsieur [J] [O] comparait également à l’audience en personne. Il reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision est mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 848 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 849 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1315 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 10] par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 mai 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 26 août 2025.

Par ailleurs, la CAF a été avisée le 31 décembre 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 30 avril 2025.

La demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté à la date du 31 juillet 2025 faisant état d’une dette locative d’un montant de 2 261,03 euros, loyer de juillet 2025 inclus.

Monsieur [J] [O] reconnaît la dette tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, la créance apparaît incontestable dans son principe et la demande est fondée à hauteur de 2 261,03€, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, somme arrêtée au 31 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société GRAND DELTA HABITAT que Monsieur [J] [O] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 17 décembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société GRAND DELTA HABITAT depuis le 17 décembre 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [J] [O] a sollicité à l’audience que lui soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, il apparaît que celui-ci n’a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la société GRAND DELTA HABITAT à compter du 17 décembre 2024, et Monsieur [J] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, le défendeur devra quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [O] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 17 décembre 2024, Monsieur [J] [O] a causé un préjudice à la société GRAND DELTA HABITAT. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [J] [O] à verser à titre provisionnel à la société GRAND DELTA HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 1er août 2025, la somme de 522,98 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [O] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [J] [O] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que la société GRAND DELTA HABITAT a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 07 avril 1994 dont avenant du 25 mai 2009 consenti à Monsieur [J] [O] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 9] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 décembre 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 17 décembre 2024 ;

Constatons que Monsieur [J] [O] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis le 17 décembre 2024 ;

Condamnons Monsieur [J] [O] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 2 261,03 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés arrêtés au 31 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus ;

Rejetons la demande d’octroi de délais de paiement formée par Monsieur [J] [O] ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [J] [O] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [J] [O] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 522,98 euros, charges comprises, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [J] [O] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

Condamnons Monsieur [J] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 16 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge