REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 25/00349 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NCK2

En date du : 20 novembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 septembre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 avancé au 20 novembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Association LA BANDE PASSANTE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Laurent PARIS, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.C.I. ROYAL PALM, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Julie KERANGUEVEN, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Julie KERANGUEVEN – 253

M^e Laurent PARIS – 106

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail dérogatoire sous seing privé en date du 1er octobre 2020 d’une durée d’un an, la SCI ROYAL BALM a donné à bail à l’association LA BANDE PASSANTE des locaux à usage professionnel de 73 m2 composées de 4 pièces sur deux niveaux, situés [Adresse 1] à la Seyne sur mer (83), moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 8 400€.

Le 19 septembre 2022, la SCI ROYAL PALM a délivré à l’association LA BANDE PASSANTE un commandement de payer la somme de 5 758,54€ au titre de loyers impayés en visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2022, la SCI ROYAL PALM a assigné l’association LA BANDE PASSANTE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser des sommes à titre provisionnel.

L’association a quitté les lieux le 6 février 2023.

Par ordonnance en date du 2 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a condamné l’association LA BANDE PASSANTE à régler la somme de 9 100€ à titre provisionnel à la SCI ROYAL PALM au titre des loyers et charges impayés et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formulée par l’association.

Par un arrêt en date du 7 mai 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance s’agissant de la condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 9 100€ au titre des loyers impayés et infirmé l’ordonnance s’agissant de la demande de l’association : elle a condamné la SCI ROYAL PALM à verser à l’association LA BANDE PASSANTE une somme provisionnelle de 1 925€ à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour manquement à son obligation de délivrance.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, l’association LA BANDE PASSANTE a assigné la SCI ROYAL PALM devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :

Condamner la SCI ROYAL PALM à payer à l’association LA BANDE PASSANTE la somme de 9 100€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamner la SCI ROYAL PALM à payer à l’association LA BANDE PASSANTE la somme de 2 295,06€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de matériel,Condamner la SCI ROYAL PALM à payer à l’association LA BANDE PASSANTE la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI ROYAL PALM aux entiers dépens.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 4 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI ROYAL PALM demande au tribunal de :

A titre principal :

Débouter l’association LA BANDE PASSANTE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

Juger que le préjudice de jouissance de l’association LA BANDE PASSANTE ne saurait excéder la somme de 490€,

Débouter l’association LA BANDE PASSANTE de sa demande d’indemnisation du préjudice matériel,Débouter l’association LA BANDE PASSANTE de sa demande de condamnation aux dépens et aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre reconventionnel :

Condamner l’association LA BANDE PASSANTE à payer à la SCI ROYAL PALM la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner l’association LA BANDE PASSANTE aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 6 mai 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture au 18 août 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025.

A l’audience du 18 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, avancé au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du bailleur

Il résulte des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. En outre, la clause selon laquelle le preneur prend les lieux en l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, il ressort des échanges de sms et courriels produits par la demanderesse que celle-ci a alerté à plusieurs reprises le bailleur en décembre 2021, soit 14 mois après l’entrée dans les lieux, de problèmes d’humidité dans la pièce située sous les toits, probablement dus à un défaut d’étanchéité du velux et des tuiles de couverture, entraînant moisissures, poutres pourries et peinture cloquée.

Or, lorsque le preneur allègue une délivrance partielle, le bailleur doit établir qu’il a satisfait entièrement à son obligation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la SCI ROYAL PALM se bornant à invoquer l’intervention d’un artisan à la suite du courriel du 14 décembre 2021, mais sans préciser la nature des travaux qu’il aurait effectués à cette occasion, ni en quoi cette intervention aurait mis un terme aux désordres signalés. Le bailleur ne démontre pas davantage que l’association LA BANDE PASSANTE avait connaissance des désordres rencontrés dans les combles avant la signature du bail. A cet égard, l’engagement du preneur à effectuer des travaux de peinture, à poser des parquets flottants et à créer un coin cuisine ne saurait laisser supposer son accord implicite à supporter les désagréments liés aux défauts affectant la structure du bâti, sans intervention du bailleur.

Il s’ensuit qu’en ne prenant aucune mesure corrective pour pallier les désordres importants supportés par le preneur dans la pièce située dans les combles, établis par procès-verbal de constat en date du 18 janvier 2023, le bailleur a engagé sa responsabilité.

Sur le préjudice de jouissance

L’association LA BANDE PASSANTE affirme avoir dû renoncer à investir les combles en décembre 2021. Elle a donc subi un préjudice de jouissance concernant le quart des locaux loués, ceux-ci comportant quatre pièces, les combles étant l’une d’entre elles.

Le départ du preneur, le 6 février 2023, postérieurement à la résiliation du bail, ne saurait constituer la borne finale du préjudice de jouissance, l’association LA BANDE PASSANTE étant occupante sans droit ni titre du 19 octobre 2022 au 6 février 2023. A l’inverse, l’installation du garde-corps, en mai 2022 selon le bailleur, ne caractérise pas le début d’occupation des combles et donc le début du préjudice de jouissance.

Ce préjudice s’est donc étendu du 14 décembre 2021, date du courriel alertant officiellement le bailleur sur les désordres, jusqu’à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire le 19 octobre 2022, 30 jours après signification du commandement de payer, soit une durée de 10 mois.

La SCI ROYAL PALM sera donc condamnée à payer une somme, estimée à partir du montant du loyer mensuel de 700€ HT HC, de (700€/4) x 10 mois, soit 1 750€, pour le préjudice de jouissance subi par l’association LA BANDE PASSANTE et résultant directement de la carence du bailleur.

Sur le préjudice matériel

La responsabilité du bailleur suppose, pour être engagée, la démonstration d’un fait fautif générateur de responsabilité, et d’un préjudice réparable imputable à ce fait.

En l’espèce, le fait fautif a été établi plus haut, à savoir l’absence de mesures correctives permettant au preneur de jouir paisiblement des lieux. L’acquisition de peinture, gants, plinthes, carrelage, etc., pour effectuer les travaux d’embellissement convenus avec le bailleur, toutefois, ne résulte pas de ce fait fautif. Il n’y a donc pas de lien de causalité direct et certain entre le fait fautif et le préjudice matériel allégué, les travaux d’embellissement, convenus dès la conclusion du bail, n’ayant pas été causés par la carence du bailleur à parer les désordres liés à l’humidité.

L’association LA BANDE PASSANTE sera donc déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Par conséquent, la SCI ROYAL PALM, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En revanche, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DIT que la SCI ROYAL PALM a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en ne prenant aucune mesure corrective pour pallier les désordres importants supportés par l’association LA BANDE PASSANTE dans la pièce située dans les combles;

CONDAMNE la SCI ROYAL PALM à payer à l’association LA BANDE PASSANTE une somme de 1 750€ en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE l’association LA BANDE PASSANTE de sa demande au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE la SCI ROYAL PALM aux dépens ;

DEBOUTE l’association LA BANDE PASSANTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI ROYAL PALM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE