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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n° 25/00628

N° RG 25/01471 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NIUV

AFFAIRE :

S.A. ERILIA

C/

[T]

Grosse exécutoire : M^e Eric GOIRAND, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – toque 1006

Copie : Mme [Z] [T]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A. ERILIA

11 rue Nicolas Appert – Esc. 2 – Espace Feniics

Quartier Ste Musse – CS 90596

83041 TOULON CEDX 9

représentée par M^e Eric GOIRAND, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [T]

née le 18 Avril 1987 à

Résidence Aquila – Bat E – 2ème étage

528 route du Val d’Ardenne

83200 TOULON

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET

Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Juin 2025

Date des débats : 10 Juin 2025

Date du délibéré : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 SEPTEMBRE 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 7 avril 2025 délivrée à la demande de la SA ERILIA à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 10 juin 2025, le bailleur, la SA ERILIA, non présent mais représenté par son conseil a indiqué qu’il maintenait ses demandes en constatation de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion du locataire [T] [Z], des personnes et des biens, la condamnation du locataire à payer par provision 3.321,00 euros, somme arrêtée au 10 juin 2025, au titre des impayés locatifs et charges, avec intérêts au taux légal, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens. Le dernier loyer a été payé.

La locataire [T] [Z] est présente. Elle déclare avoir 2 enfants à charge, son époux est routier, elle est titulaire de l’AAH, elle a repris le paiement des loyers. Elle sollicite un échéancier.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 7 septembre 2022 contenant une clause résolutoire pour un logement sis Résidence Aquila, bât. E, escalier 00, appart. 1102, 528 route du Val d’Ardène, 83200 TOULON.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 25 août 2023, à la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat deux mois avant l’audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Concernant le diagnostic social et financier du locataire, les services sociaux du département du Var nous ont transmis le 10 mai 2025 un rapport faisant mention que la locataire souhaite se maintenir dans le logement, qu’elle a deux enfants à charge et régler sa dette par un plan d’apurement. Il en sera tenu compte.

Il résulte des pièces et de l’audience que le retard pris par la locataire dans le paiement des loyers et charges est de 3.321,00 euros, somme arrêtée au 10 juin 2025, mois de juin exclus. Le relevé de compte permet de constater que la locataire fait procéder à des prélèvements automatiques pour le paiement de ses loyers, que ce loyer avec charges de 860,22 euros est payé régulièrement et sans rejet depuis le mois de mars 2025.

Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 3.321,00 euros, arrêtée au 10 juin 2025, mois de juin exclus, avec intérêts sur la somme au principal de 1.175,43 euros à la date du commandement de payer du 25 août 2023 et à la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

La locataire a fait preuve dans ce sens d’une certaine bonne volonté à vouloir régler son problème de loyer. Le dernier loyer avant l’audience a été payé. En conséquence, il sera accordé un délai de paiement de 36 échéances de 92,25 euros, la dernière échéance soldant la dette, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai. Il sera noté que le délai est de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 7 septembre 2022. En effet, selon l’arrêt de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite « loi Kasbarian » qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Force est de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 25 octobre 2023 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire, la locataire n’ayant pas apuré l’intégralité de la dette dans le délai, qu’à cette date la locataire est devenue occupante sans droit ni titre du logement précité.

Un échéancier ayant été accordé, l’expulsion de la locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef sera prévue en cas de défaut de paiement. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que la locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 octobre 2023 à minuit, la locataire est occupante sans droit ni titre depuis cette date. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 5 juin 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date. La locataire reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 6 juin 2025.

En conséquence, il convient de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter du 6 juin 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés.

La locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

La locataire sera tenue aux entiers dépens et à payer la somme de 600,00 euros au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence,

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les pièces du dossier,

Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons que la SA ERILIA est en droit d’invoquer la résiliation du bail le 25 octobre 2023 à minuit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenue dans ledit bail consenti à [T] [Z] sur les locaux sis Résidence Aquila, bât. E, escalier 00, appart. 1102, 528 route du Val d’Ardène, 83200 TOULON ;

Condamnons [T] [Z], occupante sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à payer par provision à SA ERILIA une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Condamnons [T] [Z] à payer par provision à SA ERILIA la somme de 3.321,00 euros, arrêtée au 10 juin 2025, mois de juin exclus, avec intérêts sur la somme au principal de 1.175,43 euros à la date du commandement de payer du 25 août 2023 et à la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Autorisons [T] [Z] à s’acquitter de cette somme par 36 versements mensuels successifs de 92,25 euros chacun, le 36ème versement soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges mensuels,

Disons que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois.

Disons que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Disons que, si la locataire se libère du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Disons que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, la locataire étant alors considérée comme occupante sans droit ni titre.

Et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, PRONONCONS la déchéance du terme ; ORDONNONS, l’expulsion du locataire et des biens ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ; le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS [T] [Z] à payer par provision au bailleur, jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges.

Disons que, dans le cas d’une telle défaillance la SA ERILIA pourra exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due.

Condamnons [T] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Condamnons [T] [Z] à payer la somme de 600,00 euros à SA ERILIA au titre des frais irrépétibles.

Le greffier Le président