TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01090 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NFZI

AFFAIRE :

[I]

C/

[M]

Grosse exécutoire : M^e BAUTRANT

Copie : M^e FESQUET

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [D] [B] [Z] [I] épouse [U]

née le 16 Septembre 1944 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [M]

né le 14 Octobre 1980 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e FESQUET, avocat du barreau de TOULON

(AJ 83137/2025/001942 du 07/04/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET

Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date des débats : 27 Mai 2025

Date du délibéré : 24 Juillet 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 JUILLET 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 20 février 2025 délivrée à la demande de [D] [U] née [I] ci-après désignée « le bailleur », à l’encontre de [E] [M], ci-après désigné « le locataire », à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

Après renvoi contradictoire du 22 avril 2025 à l’audience du 27 mai 2025, le bailleur, non présent mais représenté par son conseil a indiqué qu’il maintenait ses demandes en constatation de la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, en expulsion du locataire sous astreinte de 50,00 euros par jour, des personnes et des biens, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, autoriser l’enlèvement des biens mobiliers laissés dans le logement, la condamnation du locataire à payer par provision 2.999,40 euros, somme arrêtée au 5 mai 2025, au titre des impayés locatifs et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens en ce le coût du commandement, ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir et débouter le locataire de toutes ses demandes. Il dépose son dossier dans lequel se trouve ses dernières conclusions demandant à prononcer l’absence de contestation sérieuse comme en fait état le locataire.

Le locataire, non présent mais représenté par son conseil dépose son dossier et ses dernières conclusions dans lesquelles il demande à titre principal de constater l’existence de contestations sérieuses et se déclarer incompétent, condamner le bailleur à lui verser 1.000,00 euros à titre provisionnel en réparation de son préjudice de jouissance, rejeter l’intégralité des prétentions adverses, à titre subsidiaire d’accorder au locataire les plus larges délais de paiement sur deux ans, de débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes et ordonner le partage des dépens.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 19 février 2012 contenant une clause résolutoire pour un logement sis [Adresse 2].

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 22 août 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat deux mois avant l’audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Les services sociaux du département du Var nous ont transmis le 15 avril 2025 le diagnostic social et financier concernant le locataire. Ce dernier est célibataire et vit seul dans le logement. Il déclare 1.240,00 de revenus (chômage), un loyer de 460,00 euros et un total de charges pour le logement de 565,00 euros. Il convient d’en tenir compte dans la présente décision au regard des éléments recueillis et de la poursuite d’un accompagnement social de proximité de la famille.

Sur l’existence de contestations sérieuses soulevées par le locataire.

Le locataire produit des photographies non datées et non prises par un commissaire de justice mandaté pour ce faire, difficilement exploitables, ne permettant pas de confirmer les lieux exacts auxquels elles se rapportent, présentant en noir et blanc la présence de moisissures, une armoire de tableaux électriques comportant les câbles sous gaines d’alimentation générale, arrivées et départs, mais surtout des coffrets complètement intacts et récents comportant les disjoncteurs.

Outre le fait que ces photos ne sont pas significatives, elles n’étayent pas un caractère d’insalubrité et d’indécence d’un logement.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. Aussi, force est de constater que les moisissures dans les pièces dites humides sont, par principe, la résultante d’une forte humidité stagnante laquelle est consécutive quasi systématiquement d’un manque d’aération des lieux ce qui peut laisser supposer, comme il est constaté dans la majeure partie des cas, une certaine négligence de la part du locataire qui n’utiliserait pas les ouvrants porte et fenêtre à sa disposition ou boucherait les aérations comme il est souvent d’usage par les experts de le constater.

En tout état de cause, il n’y a pas d’état des lieux entrant permettant d’apporter la contradiction.

Le locataire se manifeste après la réception du commandement de payer et produit l’attestation de sa sœur du 17 avril 2025. Que ne l’a-t-il fait auparavant ?

Aucun document contractuel, aucun constat, aucune demande depuis son entrée dans les lieux le 19 février 2012 n’est produite par le locataire à l’appui de son dossier.

« Monsieur [M] est tombé dans une grave dépression à la perte de son emploi en juin 2024, il avait des difficultés à sortir de chez lui… » mentionne le conseil dans ses conclusions. Certaines situations peuvent s’expliquer, se comprendre mais ne peuvent tout excuser.

A contrario, le bailleur produit au dossier un document annexé au contrat de bail, manuscrit et signé des parties le 19 mars 2012, faisant office d’annexe à l’état des lieux dans lequel il est indiqué que le chauffe-eau à gaz a été renouvelé, qu’une entreprise a réduit une fuite entre la toiture du garage et le logement, qu’une société a mise aux normes l’électricité, qu’une entreprise a réalisé la pose de deux fenêtres à double vitrages, qu’une entreprise a réalisé la salubrité des murs dans le salon et la chambre, que le réseau électrique est neuf.

Ce faisant, il montre qu’il a rempli son obligation de délivrer un logement salubre, en état, décent qui n’a fait l’objet d’aucune remarque pendant plus de dix ans par le locataire.

En conséquence, il sera constaté qu’il n’y a pas de contestations sérieuses et que le juge des contentieux de la protection est bien compétent en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile car l’urgence est justifiée pour un règlement d’arriéré locatif qui ne peut perdurer au détriment du bailleur.

[M] [E] sera débouté de ses demandes, fins et conclusions sauf pour ce qui concerne un délai de paiement.

Sur les demandes du bailleur :

Il résulte des pièces et de l’audience que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 2.999,40 euros, somme arrêtée au 5 mai 2025.

Il s’ensuit que [E] [M] sera condamné à payer au bailleur la somme provisionnelle 2.999,40 euros.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». Dans ses conclusions le locataire demande un échéancier sur 2 ans.

Selon décompte joint par le bailleur, les appels de loyers sont effectués en début de mois. Le décompte joint par le bailleur arrêté au 5 mai 2025 démontre que le locataire a réglé le loyer du mois de mai 2025.

En conséquence, au regard des dispositions législatives et également du diagnostic social et financier, il sera accordé un délai de paiement de 24 échéances de 124,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement du 22 août 2024 lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois, le locataire n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans le délai.

Force est de constater que par l’acquisition de la clause résolutoire du contrat, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 octobre 2024 à minuit pour non apurement de la dette dans le délai imparti, qu’à cette date « le locataire » est devenu occupant sans droit ni titre du logement précité.

L’expulsion du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef sera prévue en cas de défaut de paiement. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’astreinte sera rejetée en raison de l’échéancier accordé.

L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 octobre 2024 à minuit, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 5 mai 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré au 5 mai 2025. Le locataire reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 1er juin 2025.

En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1er juin 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

Le locataire sera tenu aux entiers dépens en ce le coût du commandement de payer et à payer la somme de 600,00 euros au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le bailleur sera débouté du reste de ses demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence,

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les pièces du dossier,

Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons l’absence de contestations sérieuses

Constatons que [D] [U] née [I] est en droit d’invoquer la résiliation du bail le 22 octobre 2024 à minuit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenu dans ledit bail consenti à [E] [M] sur les locaux sis [Adresse 2].

Constatons que [E] [M] est occupant sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail le 22 octobre 2024.

Condamnons [E] [M], occupant sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à payer par provision à [D] [U] née [I] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Condamnons [E] [M] à payer par provision à [D] [U] née [I] la somme de 2.999,40 euros, somme arrêtée au 5 mai 2025.

Rejetons la demande d’astreinte.

Déboutons [E] [M] de ses demandes, fins et conclusions sauf pour la demande de délai.

Autorisons [E] [M] à s’acquitter de cette somme par 24 versements mensuels successifs de 124,00 euros chacun, le 24ème versement soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges mensuels,

Disons que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois.

Disons que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Disons que, si le locataire se libère du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Disons que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, le locataire étant alors considéré comme occupant sans droit ni titre.

Et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, PRONONCONS la déchéance du terme ; ORDONNONS, l’expulsion du locataire et des biens ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ; le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS [E] [M] à payer par provision au bailleur, jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges.

Disons que, dans le cas d’une telle défaillance, [D] [U] née [I] pourra exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due.

Condamnons [E] [M] aux entiers dépens.

Condamnons [E] [M] à payer la somme de 600,00 euros à [D] [U] née [I] au titre des frais irrépétibles.

Déboutons [D] [U] née [I] du reste de ses demandes, fins et conclusions.

Le greffier Le président