Jugement n°

NATURE DE L’AFFAIRE 31A

N° RG 22/00397 – N° Portalis DBXP-W-B7G-D5VX

AFFAIRE : S.C.I., [Localité 1],

C/ S.A.S. ETABLISSEMENTS J,.[C]

S.C.I. LA GARENNE LA GARENNE,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX

JUGEMENT

RENDU LE 20 Janvier 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINT GEORGES LES, [Localité 2], immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le numéro 753 994 110 prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur, [O], [M],

dont le siége social est, [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Nathalie MARRACHE, avocat au barreau de PERIGUEUX et M^e Marc DUFRANC, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.S. ETABLISSEMENTS J,.[C], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PERIGUEUX sous le numéro 301 242 681.

Dont le siége social est, [Adresse 2], [Localité 4], [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Arnaud LE GUAY, avocat au barreau de PERIGUEUX et M^e JEAN CHRISTOPHE DUCHET, avocat au barreau de METZ

S.C.I., [Adresse 4] GARENNE LA, [Adresse 5], Société civile immobilière immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le n° 504 149 048, prise en la personne de son représentant légal

dont le siége social est, [Adresse 6]

Rep/assistant : M^e Arnaud LE GUAY, avocat au barreau de PERIGUEUX et M^e JEAN CHRISTOPHE DUCHET, avocat au barreau de METZ

Formule exécutoire M^e Marc DUFRANC

expéditions M^e Marc DUFRANC M^e JEAN CHRISTOPHE DUCHET

+copie dossier

délivrées le 20 Janvier 2026

Décision du 20 Janvier 2026

N° RG 22/00397 – N° Portalis DBXP-W-B7G-D5VX

COMPOSITION DU TRIBUNAL (formation collégiale)

Président : Emmanuel FANTAPIE, Vice-Président

Assesseur : Morgane CODRON, Vice-Présidente

Assesseur : Barbara BLOT, Juge

Greffier : Marie-France COUSSY,

DECISION

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Exposé du litige

Le 16 mai 2019, la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] a adressé à la SCI SAINT GEORGES LES BAINS une proposition d’achat portant sur une maison à usage d’habitation située, [Adresse 7] à PERIGUEUX (24000). Cette proposition précisait que “l’acquéreur déclare expressément destiner l’immeuble à un usage d’habitation et ne pas agir en qualité de professionnel au sens de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation”.

L’acte authentique de vente a été régularisé le 2 juillet 2019, pour un prix de 200 000€. Il a précisé que l’immeuble était à usage d’habitation, et que l’acquéreur entendait conserver cet usage. Cependant, il a également mentionné que l’acquéreur souhaitait bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente, et s’engageait à revendre le bien dans un délai maximum de 5 ans.

Par acte notarié du 12 juillet 2019, la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] a cédé l’immeuble à une SCI LA GARENNE, au prix de 225 000€. L’acte a précisé que cette SCI entendait conserver l’usage d’habitation du bien.

La SCI LA GARENNE a déposé le 27 août 2019 une demande de permis de démolir, lequel a été délivré par arrêté du 28 août 2019. Elle a ensuite déposé le 28 octobre 2019 une demande de permis de construire un funérarium, lequel lui a été accordé par arrêté du 27 janvier 2020.

La SAS, [M] et la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2], ayant toutes deux pour gérant, [O], [M], ont saisi le tribunal administratif de BORDEAUX afin de solliciter l’annulation de l’arrêté ayant délivré un permis de démolir. Cette demande a été rejetée par jugement du 18 novembre 2020, confirmé par arrêt du 16 décembre 2022.

De plus,, [O], [M] a saisi le tribunal administratif de BORDEAUX afin de solliciter l’annulation de l’arrêté ayant accordé le permis de construire. Cette demande a été également rejetée par jugement du 18 novembre 2020, confirmé par arrêt du 16 décembre 2022.

Parallèlement, par ordonnance du 31 juillet 2020, le Président du Tribunal Judiciaire de PERIGUEUX a autorisé un huissier à accéder à tous postes et outils informatiques de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] aux fins de rechercher tous éléments en rapport avec la vente de l’immeuble.

Cette ordonnance a été rétractée par ordonnance de référé du 1er avril 2021, au motif que les opérations de saisie avaient été réalisées après expiration du délai imparti par l’ordonnance les autorisant. Cette ordonnance de référé a en outre annulé l’ensemble des procès-verbaux, ainsi que saisies et copies effectuées.

Par acte du 22 mars 2022, la SCI, [Localité 1] a assigné la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] devant le tribunal judiciaire de PERIGUEUX aux fins de solliciter notamment l’annulation de la vente du 2 juillet 2019, outre sa condamnation à lui payer 100 000€ à titre de dommages-intérêts. Cette assignation a été publiée au service de publicité foncière de, [Localité 3] le 12 septembre 2022.

Par ordonnance de clôture du 22 juin 2023, l’affaire a été fixée pour être plaidée à juge unique à l’audience du 14 novembre 2023, puis renvoyée à la demande des parties à l’audience du 12 décembre 2023. En cours de délibéré, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] a indiqué que l’immeuble avait été détruit. En conséquence, l’ordonnance de clôture a été révoquée par jugement du 12 mars 2024, avec renvoi à la mise en état afin notamment que les parties puissent réactualiser leurs demandes en considération de cet événement, mais également afin d’attraire en la cause la SCI LA GARENNE.

Par acte du 25 juin 2024, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] a assigné en intervention forcée la SCI LA GARENNE, en sollicitant également l’annulation de la vente du 12 juillet 2019. Cette assignation a été publiée au service de publicité foncière le 28 janvier 2025. Les instances ont été jointes par ordonnance du 4 novembre 2024.

Les parties ont toutes constitué avocat.

****

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 mai 2025, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] sollicite, au visa des articles 122, 126, 331 et suivants ainsi que 367 et 789 du code de procédure civile, ensemble les articles 1128, 1130, 1131, 1137 et suivants, 1178, 1240 et suivants, ainsi que 1347 et suivants du code civil :

— que le tribunal se déclare incompétent pour statuer sur la fin de non–recevoir soulevée par les défenderesses;

— le rejet de l’ensemble des demandes des défenderesses;

— l’annulation de la vente intervenue par acte authentique du 2 juillet 2019, ainsi que de celle intervenue par acte du 12 juillet 2019;

— que soit ordonnée la publication du présent jugement auprès du service de publicité foncière;

— la condamnation in solidum de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et de la SCI LA GARENNE à lui payer:

—  140 000€ au titre de la perte de la valeur vénale du bien vendu;

—  20 000€ par an depuis le mois de juillet 2019 et jusqu’au jugement à intervenir, au titre du préjudice causé par l’immobilisation du bien;

— que soit ordonnée une compensation entre d’une part le prix à restituer par la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] à la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C], et d’autre part les sommes que celle-ci sera condamnée à lui verser;

— la condamnation in solidum de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et de la SCI LA GARENNE aux dépens, et à lui payer 8 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— que l’exécution provisoire du présent jugement ne soit pas écartée.

Elle soutient que seul le juge de la mise en état a le pouvoir de statuer sur la fin de non–recevoir soulevée par les défenderesses.

Par ailleurs, elle conclut que la nullité de la vente du 12 juillet 2019 n’est qu’une conséquence de l’annulation de la vente du 2 juillet 2019, de sorte que seule était nécessaire la publication de l’assignation tendant à l’annulation de cette première vente.

Au surplus, elle relève que la fin de non–recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation peut être régularisée en tout état de cause. Elle produit à ce titre un justificatif de la publication de l’assignation tendant à l’annulation de la vente du 12 juillet 2019.

Au fond, elle expose que son gérant,, [O], [M], est également gérant d’une société exploitant un funérarium, de sorte que la vente du 2 juillet 2019 avait été conclue en s’assurant qu’une activité concurrente ne pourrait pas être exercée. Alors que le gérant de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] avait assuré souhaiter acquérir le bien pour y loger sa fille, une visite avait été organisée très rapidement. Cependant, sa fille n’avait quant à elle jamais visité le bien. Or, moins de 10 jours après cette vente, l’immeuble a été revendu, à un prix 12,5% plus élevé, avant que des permis de démolir et de construire un funérarium ne soient sollicités et obtenus. Selon la SCI ST GEORGES LES BAINS, ces éléments révèlent qu’elle avait été trompée sur la destination du bien après la vente. Elle estime ainsi avoir été victime d’un dol, résultant d’une collusion frauduleuse entre la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et la SCI LA GARENNE. Elle en conclut que la vente du 2 juillet 2019 est nulle, entrainant l’annulation de la vente du 12 juillet 2019.

La SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] souligne en outre que l’extrait K-bis de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] fait état de nombreux objets sociaux différents, ne permettant pas de la présenter de façon explicite comme marchande de bien. Cette SCI conteste catégoriquement que la SAS se soit présentée comme marchande de bien et ait indiqué qu’elle entendait revendre l’immeuble rapidement. Elle souligne à ce titre que l’acte notarié de vente ne fait pas état de cette qualité. Si cet acte authentique mentionne que l’acquéreur entendait bénéficier du régime spécial des achats en vue de la revente, ce point n’avait jamais été évoqué jusque là. Or, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] n’était pas présente à la signature de cet acte. De plus, cette simple mention apparait davantage comme une mesure de précaution que comme le signe d’une volonté de vendre le bien à bref délai.

La SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] rappelle que l’annulation de la vente emporte pour elle obligation de restituer le prix de vente. Elle ajoute que la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et la SCI LA GARENNE doivent être tenues d’indemniser ses préjudices.

Elle indique ainsi subir un préjudice financier en ce que le bien vendu a depuis lors été détruit. Produisant un avis de valeur estimant le terrain nu à 60 000€, et rappelant avoir vendu l’immeuble 200 000€, elle conclut subir un préjudice financier de 140 000€ au titre de la perte de la valeur vénale du bien vendu. De plus, la SCI LA GARENNE a débuté un chantier de construction malgré la présente procédure, de sorte que des démolitions devront intervenir.

Elle ajoute avoir subi un préjudice financier causé par l’immobilisation du bien depuis juillet 2019. Elle sollicite à ce titre une indemnisation annuelle de 10% du prix de vente du bien, comme il est d’usage dans les promesses de vente. Elle en conclut que la SCI LA GARENNE et la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] doivent être condamnées in solidum à lui payer une somme de 20 000€ par an à compter du mois de juillet 2019 et jusqu’au présent jugement.

Elle insiste enfin sur le fait que sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile inclut le coût des procès-verbaux de constat qu’elle a été contrainte de faire dresser.

****

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 11 mars 2025, la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et la SCI LA GARENNE sollicitent, au visa des articles 1101 et suivants, 1128 et suivants, 1137 et suivants, ainsi que 1153 et suivants du code civil:

— que la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] soit déclarée irrecevable en ses actions à leur encontre;

— le rejet de ses demandes;

— sa condamnation à leur payer chacune 10 000€ pour procédure abusive;

— sa condamnation aux dépens, et à leur payer chacune 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles indiquent prendre acte du fait que la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] justifie de la publication de ses assignations au service de publicité foncière.

Au fond, elles exposent que la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] avait parfaitement connaissance qu’elle vendait son bien à un marchand de biens. Niant que des informations aient été dissimulées à la venderesse, elles soutiennent que la SAS ETABLISSEMENTS J,.[C] s’est bornée à exercer son activité en revendant le bien. À défaut de clause contractuelle, elles en concluent que la vente intervenue le 2 juillet 2019 est parfaitement valable. Elles nient toute collusion frauduleuse.

Elles précisent que la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] a été informée par courrier du 6 novembre 2019 que la vente était initialement envisagée pour la fille du gérant de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C], mais que celle-ci avait trouvé un emploi dans une autre ville de sorte que cette SAS avait revendu le bien. Elles ajoutent qu’aucune clause contractuelle n’interdisait à la SAS de revendre le bien, ou encore que le bien soit démoli. Bien au contraire, l’acte notarié du 2 septembre 2019 précisait que l’acquéreur entendait souhaiter bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de leur revente.

Elles insistent en outre sur le fait que les deux ventes ont été reçues en l’étude de, [L] et, [Z], [S], lesquels ont recueilli le consentement et la capacité des parties avec le plus grand professionnalisme. S’ils avaient eu la moindre suspicion d’intention frauduleuse, ces officiers publics auraient refusé d’instrumenter.

Elles ajoutent que la circonstance que le bien ait été revendu plus cher ne résulte que du fait que la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] est intervenue en qualité de marchande de bien, son rôle étant de réaliser un profit.

S’agissant des demandes indemnitaires, elles estiment que la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice lié à une perte de clientèle.

Elles s’opposent à la demande formée au titre de la perte de valeur vénale du bien, au motif qu’elle n’est formée que sur une évaluation arbitraire de cette SCI faite sur la base de ses propres pièces.

Elles soutiennent qu’aucune somme ne saurait être allouée au titre d’un préjudice d’immobilisation, non prévu par l’acte de vente. De plus, cette demande entre en contradiction avec les décisions rendues par les juridictions administratives, lesquelles ont validé le fait que la SCI LA GARENNE a valablement pu faire construire un funérarium.

Elles ajoutent qu’elles ne peuvent pas être condamnées au payement des frais afférents aux procédures engagées devant les juridictions administratives.

Elles estiment enfin que la procédure diligentée par la SCI LA GARENNE est abusive. Elles insistent sur le fait que la procédure introduite sur requête était abusive et a porté une atteinte injustifiée au secret des affaires et au secret de la vie privée de SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C]. Malgré cela, elle a par la suite introduit une procédure devant le tribunal judiciaire, sans preuves.

****

Par ordonnance de clôture du 20 mai 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 7 octobre 2025 à 9h30. Suite à l’audience, le délibéré a été fixé au 2 décembre 2025 par mise à disposition au Greffe, puis prorogé au 20 janvier 2026.

Par soit transmis du 7 octobre 2025, le tribunal a sollicité des défenderesses qu’elles précisent si elles maintenaient ou non leur fin de non–recevoir dès lors que les motifs de leurs dernières écritures prenaient acte de la production de justificatifs de publication des assignations. Ce soit transmis a également invité les parties à développer toutes observations utiles quant à la recevabilité de telles fins de non–recevoir au regard des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Aucune observation n’a été adressée en réponse.

Motifs

Sur la recevabilité des fins de non–recevoir soulevées

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que seul le juge de la mise en état a le pouvoir de statuer sur les fins de non–recevoir, à moins qu’il ne décide qu’elles seront examinées par le tribunal.

En l’espèce, les défenderesses ont soulevé des fins de non–recevoir par conclusions au fond, et non dans le cadre de conclusions d’incident adressées spécifiquement au juge de la mise en état. Ce magistrat n’a en outre pas décidé que ces fins de non–recevoir seraient examinées par le tribunal.

En conséquence, les fins de non–recevoir soulevées par la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et la SCI LA GARENNE ne peuvent qu’être déclarées irrecevables.

À titre surabondant, il convient de souligner que la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] justifie avoir satisfait aux exigences des articles 28 et 30 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 s’agissant tant de l’assignation délivrée le 22 mars 2022 que de celle délivrée le 25 juin 2024. Ses demandes de nullité des ventes sont ainsi recevables.

Sur la nullité des ventes

Il résulte des articles 1128, 1130, 1131, 1139 et 1178 du code civil que l’acte de vente du 2 juillet 2019 peut être annulé si la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] rapporte la preuve qu’elle a été victime d’un dol au sens de l’article 1137 de ce même code, lequel prévoit que “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation”.

Il appartient en conséquence à la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] de rapporter la preuve que son consentement a été obtenu soit par des manoeuvres ou un mensonge, soit par la dissimulation intentionnelle d’une information en sachant qu’elle avait un caractère déterminant.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 2 juillet 2019 précise explicitement que le vendeur était la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2], représentée par son gérant, [O], [M]. L’acte précise que, [O], [M] est également associé unique et gérant de la SAS, [M]. Or, l’extrait K-bis de cette SAS, [M] fait état d’une activité de chambre funéraire et pompe funèbre, située, [Adresse 8] à, [Localité 3], soit à proximité immédiate du bien vendu.

Les défenderesses ne soutiennent aucunement n’avoir eu connaissance ni de cette activité, ni de ses liens indirects avec la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2]. Il apparait dès lors incontestable que le fait de savoir que la vente pouvait conduire à faire construire un établissement concurrent était une information déterminante du consentement de la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2].

L’acte authentique de vente désigne l’acheteur comme étant la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C], sans la présenter sous la qualité de marchand de biens. L’extrait K-bis de cette société fait état d’activités de transport de marchandises, de marchande de biens, de négoce de chevaux, de négoce de vins, spiritueux et boissons diverses, de garage et réparation automobile, de négoce de toutes pièces et accessoires se rattachant à l’automobile, de négoce de véhicules neufs et d’occasion, ainsi que de location de véhicules et de matériel. Ainsi, ses activités apparaissent particulièrement variées, sans viser explicitement la revente d’immeubles ou, en tout état de cause, sans présenter cette activité comme étant prédominante.

Or, la proposition d’achat adressée par la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] ne faisait aucunement état d’une intention de revendre le bien, mais au contraire précisait qu’elle s’engageait à destiner l’immeuble à un usage d’habitation. Cette mention est également reprise dans l’acte notarié de vente.

La simple circonstance que l’acte notarié de vente précise en page 6 que le vendeur souhaitait vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente ne pourrait, sans contredire les autres clauses de l’acte, traduire le fait que la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] indiquait entendre revendre immédiatement le bien. Au contraire, cette clause est manifestement insérée dans un intérêt purement fiscal, si une revente intervenait dans un délai de 5 ans. L’acte notarié de vente précise explicitement en pages 3 et 8 que l’acheteur entendait conserver un usage d’habitation du bien.

De plus, il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] ait été avisée de cette clause insérée en page 6 avant la signature de l’acte de vente. Or, l’examen de l’acte notarié confirme que cette signature n’a pas été effectuée par, [O], [M], mais par un clerc de notaire.

Par ailleurs, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] produit en pièce 10 un courrier qu’elle a adressé à la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] dès le 28 octobre 2019, par lequel elle s’est étonnée que l’usage d’habitation du bien n’ait pas été conservé. Par courrier en réponse du 6 novembre 2019, la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] a confirmé avoir initialement déclaré que l’achat était prévu pour la fille de son gérant, mais a affirmé que celle-ci avait trouvé un emploi dans une autre ville de sorte que le bien avait été revendu.

Cependant, il convient de constater que la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] ne produit aucune pièce de nature à établir qu’elle souhaitait véritablement acquérir l’immeuble pour y loger sa fille. Elle ne produit également aucune pièce tendant à indiquer que cette personne aurait émis le souhait d’emménager à, [Localité 3] et aurait finalement trouvé un emploi en une autre ville.

Au contraire, la SCI ST GEORGES LES BAINS produit en pièce 5 une attestation indiquant provenir de l’agent immobilier étant intervenu, déclarant que “cette transaction s’est déroulée très vite. Monsieur, [C], que je ne connaissais pas, n’est venu qu’une seule fois sur les lieux et la visité a duré 20mns, pour une maison de 3 niveaux avec 6 ou 7 chambres et de multiples pièces. Il m’a certifié acquérir ce bien pour sa fille, qui vivait actuellement sur, [Localité 5] et voulait s’installer rapidement sur, [Localité 3]. Elle n’est d’ailleurs jamais venue visiter ce bien qui correspondait également parfaitement, par ses espaces extérieurs, au métier de son genre artisan (jamais venu non plus) car étant proche du centre ville”.

De plus, les allégations selon lesquelles le projet initial d’achat était destiné à héberger la fille du gérant de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] sont formellement réfutées par la temporalité des évènements. Il est à ce titre manifestement impossible que cette société ait signé un acte notarié d’achat le 2 juillet 2019, sans faire état d’un quelconque changement dans ses projets, avant de signer un acte notarié de vente 10 jours plus tard. Le temps nécessaire à la recherche d’un acheteur intéressé, à la visite de cet acheteur, à la signature d’un engagement écrit d’acquisition, puis à la régularisation d’un acte notarié de vente sont manifestement incompatibles avec un délai de 10 jours. De plus, la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et la SCI LA GARENNE n’indiquent aucunement quand elles se sont approchées pour conclure cette seconde vente, ni la temporalité des négociations.

Il est ainsi manifeste que la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] a signé l’acte notarié du 2 juillet 2019 en sachant qu’elle allait immédiatement revendre le bien, en contradiction avec ses déclarations lors de la conclusion de cette vente.

De plus, alors que la SCI LA GARENNE a acquis l’immeuble le 12 juillet 2019, il y a lieu de s’étonner qu’elle ait pu déposer une demande de permis de démolir dès le 27 août 2019, puis une demande de permis de construire un funérarium dès le 28 octobre 2019. Au regard du temps nécessaire à l’élaboration des dossiers de demande de ces permis, et de la rapidité avec laquelle le permis de démolir a été accordé le lendemain de la demande, il est manifeste que ces projets étaient en réalité programmés de longue date.

Ainsi, il est établi qu’en réalité la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] a acheté l’immeuble de la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] en sachant qu’elle entendait le revendre à une autre société, laquelle avait déjà prévu de démolir le bien pour construire un établissement ayant une activité concurrente à celle du gérant de la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2], et ce à proximité directe de celle-ci. Le caractère déterminant de ces informations est manifeste.

Dès lors, leur dissimulation intentionnelle constitue un dol ayant vicié le consentement de la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2]. La vente intervenue le 2 juillet 2019 doit donc être annulée. Par voie de conséquence, la vente intervenue le 12 juillet 2019 est également nulle puisque l’annulation de la première vente a fait perdre sa qualité de venderesse à la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C].

Afin d’assurer l’effectivité de ces annulations, il convient d’ordonner la publication du présent jugement au service de publicité foncière.

Sur les conséquences des annulations

Il résulte des articles 1178 et 1352 du code civil que le contrat annulé est réputé n’avoir jamais existé, de sorte que les parties à l’acte annulé sont tenues réciproquement pour l’acheteur à la restitution du bien, et pour le vendeur à la restitution du prix de vente. Ces restitutions ne constituant pas un dommage, elles ne peuvent être poursuivies qu’à l’encontre des parties au contrat.

Ainsi, l’acte de vente du 12 juillet 2019 étant annulé, il appartient à la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et à la SCI LA GARENNE d’en tirer toutes conséquences, nonobstant le fait qu’elles n’aient formulé aucune demande l’une contre l’autre.

De même, l’annulation de l’acte de vente du 2 juillet 2019 fait obligation à la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] de restituer à la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] le prix de vente, soit la somme de 200 000€. La SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] est quant à elle tenue de restituer le bien dans l’état dans lequel il se trouvait. Or, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] produit des procès-verbaux de constat dressés les 1er et 2 février 2024, puis le 24 septembre 2024, établissant que l’immeuble vendu a été totalement détruit, mais également que des travaux de construction d’un autre immeuble sont en cours.

Ainsi, conformément à l’article 1352 du code civil la SCI LA GARENNE ne peut restituer en nature que le terrain, dénué de travaux de construction d’un autre immeuble. Elle est également tenue de restituer en valeur la valeur de l’immeuble détruit.

Si les défenderesses s’émeuvent que la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] se réfèrent à des avis de valeur du terrain pour asseoir ses demandes, force est de constater qu’elles ne produisent aucune pièce de nature à contester les valeurs retenues, mais également qu’elles ne proposent elles-mêmes aucune valeur.

Les avis de valeur versés aux débats évaluent la valeur vénale du terrain nu à un montant compris entre 60 000 et 65 000€. Ce montant est en outre cohérent avec le prix de vente figurant dans l’acte notarié du 2 juillet 2019. Il convient ainsi de retenir une valeur de 60 000€.

En l’absence d’éléments de nature à remettre en cause la valeur vénale de l’immeuble bâti retenue dans cet acte de vente du 2 juillet 2019, il y a lieu de retenir un montant de 140 000€.

Dès lors, la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] est tenue de restituer à la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] le terrain nu, ainsi qu’une somme de 140 000€.

L’article 1178 du code civil prévoit en outre que “indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle”. Ainsi, pour solliciter la condamnation de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] à indemniser un préjudice causé par l’immobilisation du bien, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] doit rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il a été établi que la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] avait sciemment dissimulé des informations déterminantes du consentement de la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2], caractérisant une faute. La conséquence immédiate de ces agissements est que, des suites de la vente ainsi réalisée, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] a perdu l’usage de son bien, qu’elle ne pourra en outre pas retrouver puisqu’il a été détruit. L’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité sont ainsi établies.

Cependant, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] ne produit aucun élément permettant d’évaluer avec exactitude son préjudice, sauf à se référer à des usages ayant cours dans des contrats de vente. Il y a lieu néanmoins de constater que les parties n’avaient pas entériné le montant d’un préjudice d’immobilisation lors de la conclusion du contrat de vente du 2 juillet 2019.

Au regard de ces éléments, ainsi que de la durée totale durant laquelle la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] n’a pu user de son bien, il convient de condamner la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] à lui payer une somme totale de 30 000€.

Enfin, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] ne peut solliciter de condamnations de la SCI LA GARENNE qu’en rapportant la preuve que celle-ci a commis une faute ayant concouru à ses préjudices.

Or sur ce point, force est de constater que les parties ne produisent aux débats aucune pièce relative à la SCI LA GARENNE, dont l’identité du gérant n’est pas même mentionnée.

Si la chronologie des ventes et démarches de dépôt de demandes de permis de démolir et de construire établit que le projet de la SCI LA GARENNE était réfléchi, aucun élément versé aux débats ne permet de caractériser le fait qu’elle ait eu connaissance du fait que la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] avait trompé la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] afin de la pousser à lui céder le bien qu’elle a finalement pu acquérir.

En l’absence de démonstration d’une faute, les demandes indemnitaires formées par la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] à l’encontre de la SCI LA GARENNE ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les demandes indemnitaires de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et de la SCI LA GARENNE

Il résulte des articles 1240 et suivants du code civil que l’exercice d’une action en justice est un droit et ne dégénère en abus qu’en présence d’un comportement fautif, pouvant résulter d’une intention de nuire ou d’une légèreté blâmable équipollente au dol. Il appartient en conséquence à la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et à la SCI LA GARENNE de rapporter la preuve d’une faute de la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2], et d’un préjudice causé par cette faute.

Or, il convient de souligner que le tribunal ne peut apprécier l’existence d’un abus que s’agissant de l’action introduite dans le cadre de la présente procédure. Ainsi, les argumentations relatives à un éventuel abus commis dans le cadre de la procédure sur requête introduite devant le Président du tribunal judiciaire ne pouvaient être développées que dans le cadre des contestations élevées à l’encontre de cette procédure, lesquelles ont été tranchées par ordonnance de référé du 1er avril 2021.

Les défenderesses ne produisent aucune argumentation de nature à établir l’existence d’un préjudice causé par l’action menée devant le tribunal judiciaire par la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2].

En outre, l’action formée par cette SCI à l’encontre de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] ne saurait être considérée abusive, dès lors qu’il a été fait droit à ses demandes.

L’action formée à l’encontre de la SCI LA GARENNE n’est pas davantage abusive dès lors que l’annulation de la vente initialement sollicitée concernait par voie de conséquence cette SCI. Sa mise en cause était ainsi indispensable.

Dès lors, les demandes indemnitaires formées par la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et la SCI LA GARENNE seront rejetées.

Sur la compensation

Il résulte des articles 1347 et suivants du code civil que la compensation judiciaire doit être ordonnée lorsque deux parties sont réciproquement condamnées à deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, et que cette compensation est sollicitée par l’une d’elles.

En l’espèce, la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] est condamnée à restituer à la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] la somme de 200 000€ au titre de la restitution du prix de vente.

La SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] est quant à elle condamnée à payer à la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] 140 000€ au titre de la restitution en valeur de l’immeuble détruit, ainsi que 30 000€ à titre d’indemnisation de son préjudice d’immobilisation.

Il convient en conséquence d’ordonner une compensation entre ces créances, dont il résulte que la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] est condamnée à payer à la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] une somme de 30 000€.

En revanche, la nature particulière des frais irrépétibles ne permet pas d’ordonner une compensation judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Aucun élément produit aux débats ne justifie que les dépens ne soient pas mis à la charge de la partie succombante. Il convient dès lors de condamner la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie tenue aux dépens ou perdant son procès à payer une somme visant à rembourser à l’autre partie tout ou partie des frais irrépétibles qu’elle a exposés. Ce texte précise que ce montant est fixé en considération de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, aucun élément produit aux débats ne justifie que les frais irrépétibles exposés par la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] demeurent à sa charge. Au regard de la nature et du contexte du litige, et en considération de la situation économique des parties, l’équité commande de condamner la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] à lui payer une indemnité de 4 000€.

En conséquence, la demande formée par la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] sera rejetée.

Enfin, il convient de souligner que la mise en cause de la SCI LA GARENNE est intervenue du fait des agissements de la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C]. Or, elle n’a formé aucune demande à l’encontre de cette SAS. Aucune condamnation ne saurait être prononcée à l’encontre de la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2], qui était tenue de procéder à cette mise en cause. En conséquence, la demande formée par la SCI LA GARENNE sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après en avoir délibéré, par jugement public, contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au Greffe,

DÉCLARE irrecevables les fins de non–recevoir soulevées par la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et la SCI LA GARENNE.

ANNULE la vente entre la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] et la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] reçue le 2 juillet 2019 par Maître, [L], [S], pourtant sur le bien immobilier situé, [Adresse 7] à PERIGUEUX (24000), figurant au cadastre sous les références section BO n,°[Cadastre 1] et, [Cadastre 2].

ANNULE la vente entre la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et la SCI LA GARENNE reçue le 12 juillet 2019 par Maître, [L], [S], pourtant sur le bien immobilier situé, [Adresse 7] à PERIGUEUX (24000), figurant au cadastre sous les références section BO n,°[Cadastre 1] et, [Cadastre 2].

ORDONNE la publication du présent jugement au Service de Publicité Foncière.

DÉBOUTE la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] et la SCI LA GARENNE de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2].

DÉBOUTE la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SCI LA GARENNE.

CONDAMNE la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] à payer à la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] la somme de 200 000€ au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble.

CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] à payer à la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2]:

—  140 000€ au titre de la perte de la valeur vénale du bien vendu;

—  30 000€ à titre d’indemnisation de son préjudice d’immobilisation.

ORDONNE une compensation entre ces condamnations et, en conséquence, CONDAMNE la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] à payer à la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] 30 000€.

CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] aux dépens.

LA CONDAMNE à payer à la SCI ST GEORGES LES, [Localité 2] une indemnité de 4 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la SAS ETABLISSEMENTS, [A], [C] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la SCI LA GARENNE de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Marie-France COUSSY Emmanuel FANTAPIE