TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01645 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BXQ

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître KRYS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0517

DÉFENDERESSE

Madame [O] [V],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 27 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01645 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BXQ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 octobre 2021, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Madame [O] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 446,99 euros outre une provision sur charges.

Se plaignant que la locataire contrevienne à son obligation de jouissance paisible, la SA ELOGIE SIEMP a, par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, fait assigner Madame [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion de Madame [O] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l’assistance de la force publique si besoin et avec la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans le garde-meubles de son choix,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges,

— sa condamnation à lui verser 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2025 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif et a versé les pièces utiles à l’appui de ses prétentions.

Madame [O] [V] a comparu en personne à l’audience du 5 juin 2025. Elle a sollicité oralement le rejet des prétentions adverses et la condamnation à titre reconventionnel de la SA ELOGIE SIEMP à procéder aux travaux de réparation des fuites d’eau. Elle s’est aussi plainte d’humidité dans l’appartement à cause de fuites et a regretté que le gardien d’immeuble n’en ait pas informé le bailleur. Sur les nuisances sonores, Madame [O] [V] a exposé que c’est son ancien compagnon qui en était l’auteur car il commettait des violences conjugales contre elle. Sur les objets entreposés dans les parties communes, elle a indiqué que sa mère souffre de tocs liés à l’hygiène qui la conduisent à ne pas vouloir que certains objets entrent dans le logement mais qu’elle y a mis un terme car sa mère ne vit plus avec elle. Elle a enfin réfuté s’être montrée agressive à l’encontre d’un technicien, expliquant qu’il lui avait fait des avances.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, la SA ELOGIE SIEMP verse aux débats nombre d’attestations de l’immeuble ayant valeur de simples renseignements, datées du mois de juin 2023, faisant état que les occupants de l’appartement pris à bail par Madame [O] [V] « insultent, crient et font du bruit et des nuisances à toute heure du jour et de la nuit (…), claquent des portes, portent des coups ». Les témoignages concordent sur des « altercations très violentes » et « des cris, des hurlements (…), des insultes », ceci « tous les jours ». L’intensité des nuisances est décrite comme importante, au point de considérer la cohabitation comme « invivable et nous avons peur pour notre sécurité », créant « un stress et une angoisse » chez les résidents et générant un ressenti que « la famille [V] est dangereuse ». Une pétition du 9 juin 2023, signée par 36 habitants de l’immeuble, est communiquée. Toutefois, sur les nuisances sonores, ces faits illustrent les dénonciations de Madame [O] [V] de violences conjugales subies à cette période de son ancien compagnon, qui ont fait l’objet de sa plainte du 2 décembre 2023 : « quand il vient me voir, il m’insulte, il crie, il me prend par le bras, me pousse contre le mur, m’engueule », « il n’arrêtait pas de crier, de m’insulter », « je n’ai pas arrêté de crier ». Dans ce contexte, les attestations de résidents de l’immeuble ayant valeur de simples renseignements d’avril 2025, communiquées en défense, mettent en évidence que de telles nuisances sonores ont désormais cessé.

En revanche, d’une part, il ressort d’une plainte d’une voisine du 16 avril 2024 que Madame [O] [V] a menacé sa voisine en ces termes : « je vais te faire la peau à plusieurs reprises ». En conséquence, cette même voisine a sollicité une mutation d’appartement le 17 avril 2024 au motif que « ces derniers temps, ma voisine s’est montrée extrêmement violente et son comportement agressif a un impact sur ma santé et sur ma tranquillité ». L’agressivité décrite de Madame [O] [V] est corroborée par le courrier électronique du 6 mars 2025 d’un responsable de l’entreprise de plomberie en ces termes : « mon technicien m’a signalé avoir été pris à parti par la locataire et sa maman, car celle-ci lui aurait demandé de porter des sacs plastiques sur ces chaussures » ; « ensuite, la locataire a donné un coup de pied dans la caisse à outils du technicien en lui demandant de s’en aller » ; « il m’a dit que la locataire l’a appelée plusieurs fois en le menaçant de représailles ». La version de Madame [O] [V] retranscrite dans ce courrier électronique diffère d’ailleurs de ce qu’elle a pu verbaliser à l’audience. Deux autres techniciens avaient déjà exercé leur droit de retrait antérieurement au vu des pièces produites par le bailleur, toujours en raison de l’agressivité de la locataire.

D’autre part, la SA ELOGIE SIEMP produit un courrier du 16 juin 2023 rappelant l’interdiction du « dépôt des ordures ménagères et autres encombrants sur le palier ». Une mise en demeure de retirer les encombrants et de cesser les troubles du voisinage a été envoyée à la locataire, par courrier avec accusé de réception du 16 juillet 2023. Le gardien d’immeuble atteste de la poursuite de l’entrepôt d’objets dans les parties communes, dans un courrier électronique du 16 septembre 2024, selon qui « malgré mes multiples rappels, les incivilités continuent de la part de la locataire, ci-joint les photos qui le prouvent ». Si Madame [O] [V] a expliqué à l’audience utile que ces incivilités étaient du fait de sa mère en raison de ses tocs, laquelle ne résiderait plus dans le logement, il sera relevé qu’elle y était pourtant encore présente lors de l’intervention avortée du plombier le 5 mars 2025.

Le trouble du voisinage dont est responsable Madame [O] [V] est en conséquence avéré et suffisamment grave compte tenu de son agressivité habituelle et de ses incivilités répétées.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [O] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les manquements au bailleur au titre de son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Par ailleurs, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Sur les canalisations en particulier, celles-ci ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité du locataire (D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 2-3)

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le remplacement de la gouttière ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987, seul l’entretien courant des canalisations d’évacuation des eaux pluviales en faisant partie.

Sur les chaudières en particulier, ne satisfait pas à son obligation le propriétaire qui met à la disposition du preneur un appartement équipé d’une chaudière et d’un chauffe-eau défectueux (CA [Localité 5], 8 oct. 2002, n° 01/00010).

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, Madame [O] [V] produit aux débats un rapport d’expertise diligentée par son assureur mettant en évidence une « rupture des canalisations d’eau froide desservant la cuisine » et « plusieurs fuites du réseau de chauffage de l’ensemble des pièces de l’appartement (chaudière salle de bain, chauffage séjour et chambre à coucher). L’expert relève que le point de départ du sinistre se situe au niveau « des parties communes de l’immeuble ». Il liste enfin les dommages constatés dans l’appartement de Madame [O] [V] : coulures et cloques sur les murs et plafond de la chambre à coucher, sur les murs de la salle de bain et du salon, supports désagrégés sur les pans de mur du couloir, moisissures sur le plafond du salon, cloisons en BA13 partiellement détruites, isolation en laine minérale humide au maximum de saturation, sol en PVC style parquet gondolé.

Toutefois, la SA ELOGIE SIEMP justifie, dans un courrier électronique en date du 4 février 2025, avoir « remplacé la chaudière ainsi que les cinq radiateurs au cours de l’été » 2024. Concernant le dégât des eaux évoqué à l’audience, l’entreprise de plomberie AQUADIM l’a identifié comme provenant du lave-vaisselle ce qui est une réparation d’entretien à la charge du locataire. La SA ELOGIE SIEMP a toutefois procédé à la suppression de la fuite le 5 mars 2025 pour éviter l’aggravation du dégât des eaux. Au final, les fuites dont s’est plainte la locataire à l’audience utile ont toutes été réparées.

En conséquence la demande de travaux de Madame [O] [V], devenue sans objet, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [V], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 19 octobre 2021 entre la SA ELOGIE SIEMP et Madame [O] [V] portant sur l’appartement situé [Adresse 2] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SA ELOGIE SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à verser à LA SA ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à verser à LA SA ELOGIE SIEMP la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [O] [V] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge