TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/00729 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NEPV

AFFAIRE :

[W]

C/

[J]

[J]

JUGEMENT contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : M^e GUILBERT

Copie : M^e HERNANDEZ

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [W]

né le 23 Janvier 1972 à [Localité 2]

de nationalité Francaise

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e HERNANDEZ, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e GUILBERT, avocat du barreau de TOULON

Madame [O] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e GUILBERT, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2023, Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] (ci-après « Monsieur et Madame [J] ») ont consenti à Monsieur [M] [W] un contrat de bail d’habitation portant sur le logement sis [Adresse 5], consistant en une maison de 111,6 m² avec notamment terrasse/jardin et piscine, moyennant un loyer de 1 422,00 euros par mois, outre un dépôt de garantie de 1 422,00 euros.

Cette maison est située sur une parcelle jouxtant une autre parcelle, appartenant également à Monsieur et Madame [J], et séparée de la première par un chemin de servitude.

Par courrier du 18 juin 2023, Monsieur [M] [W] a mis en demeure la SAS FONCIA [Localité 1], en sa qualité de mandataire de gestion de Monsieur et Madame [J], d’avoir à réaliser divers travaux, notamment :

L’élagage des arbres et entretien des espaces verts de la parcelle des propriétaires hors enceinte de la villa louée ;L’enlèvement des affaires des propriétaires d’un cabanon en bois situé sur le terrain du bien loué.

Après saisine du 07 juillet 2023 de la Commission départementale de conciliation du Var, une conciliation s’est tenue le 09 octobre 2023 entre d’une part Monsieur [M] [W] et d’autre part Monsieur [J], représenté par l’agence FONCIA, laquelle a abouti à un accord partiel aux termes duquel le bailleur s’engageait à commander l’ensemble des travaux listés dans le courrier de mise en demeure du 18 juin 2023. Il a également été convenu que l’agence demande à Monsieur et Madame [J] de régulariser la situation quant au cabanon encombré, situé sur la parcelle louée.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 06 juin 2024, Monsieur [M] [W] a assigné Monsieur et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir :

Condamner Monsieur et Madame [J] à procéder aux travaux suivants, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard : Réparer la porte sectionnelle du garage disposant d’un automatisme ; Elaguer les arbres, notamment six pins, et espaces verts sur la parcelle appartenant aux propriétaires Monsieur et Madame [J], mais hors enceinte louée ; Débarrasser la dépendance de 20 m² faisant partie de la location ; Condamner in solidum Monsieur et Madame [J] à lui payer la somme de 6 000,00 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal ; Condamner in solidum Monsieur et Madame [J] à lui payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil, outre les dépens ; Appliquer l’exécution provisoire à la décision à intervenir.

L’affaire a été retirée du rôle selon ordonnance du 22 octobre 2024, à la demande des parties.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, Monsieur [M] [W] a de nouveau attrait Monsieur et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, et a formulé ses demandes dans les mêmes termes que l’assignation du 06 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [M] [W], représenté par son Conseil, a entendu déposer ses pièces et conclusions, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé.

Au soutien de ses demandes et au visa notamment des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, outre le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Monsieur [M] [W] fait d’une part valoir qu’il a constaté certains désordres au niveau de la maison qu’il loue au [Adresse 5] et que malgré ses sollicitations les bailleurs ne se sont toujours pas astreints aux réparations idoines. En effet, il indique que la porte sectionnelle du garage de la maison, dotée d’un automatisme, est hors service, que six pins situés sur un terrain appartenant également aux bailleurs et jouxtant la propriété louée doivent être élagués, le défaut d’entretien générant un problème de sécurité lié au risque d’incendie, outre une perte d’ensoleillement ou encore un risque de chute de branches et feuilles. D’autre part, se fondant sur l’obligation de délivrance des locaux donnés à bail pesant sur les bailleurs, Monsieur [M] [W] expose que les propriétaires ont laissé leurs affaires dans une dépendance qui selon lui est incluse dans l’assiette du bail mais a été condamnée, et demande à ce qu’elle soit débarrassée. Au total, le demandeur estime que les bailleurs n’ont pas respecté plusieurs de leurs obligations, à savoir l’obligation d’entretenir les locaux loués, d’assurer aux locataires la jouissance paisible du logement et l’obligation de délivrance aux locataires de l’intégralité des lieux loués. Le demandeur estime que ces divers manquements sont à l’origine d’un préjudice de jouissance que les bailleurs devront réparer par l’octroi à son profit de dommages et intérêts, et sollicite par ailleurs leur condamnation à réaliser les travaux susvisés sous astreinte.

Monsieur et Madame [J], représentés par leur Conseil, ont également entendu déposer leurs pièces et conclusions, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé.

Aux termes de leurs dernières conclusions, ils demandent au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal, débouter Monsieur [M] [W] de l’ensemble de ses demandes ; Subsidiairement, leur accorder un délai minimum de 18 jours pour débarrasser le cabanon ; Condamner Monsieur [M] [W] à leur payer la somme de 2 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur et Madame [J] soutiennent que la demande tendant à la réparation de la porte du garage est sans objet dès lors que ladite réparation a déjà été effectuée en mai 2024. Par ailleurs, ils précisent qu’une telle demande n’apparaissait pas dans la mise en demeure du 18 juin 2023 et qu’elle n’a donc pas été abordée au stade de la conciliation du 09 octobre 2023. S’agissant du cabanon, ils déclarent que celui-ci n’est pas compris dans le contrat de bail, qu’ils n’ont jamais accepté de le débarrasser mais qu’ils l’ont assuré suite à l’avis de la Commission de conciliation. Ils soulignent que le locataire a accepté cette configuration à son entrée dans les lieux. Concernant l’élagage des arbres, Monsieur et Madame [J] font valoir que des travaux ont déjà été réalisés en mai 2024 puis en octobre 2024. Ils soulignent que Monsieur [M] [W] ne précise pas ses demandes, n’identifiant pas exactement les pins et espaces verts qu’il souhaite voir élagués. En outre, ils affirment qu’il ne fonde pas sa demande en droit. Enfin, pour demander le rejet de la demande indemnitaire formulée par Monsieur [W], les défendeurs soutiennent qu’ils ont bien effectué les travaux sollicités dans un délai raisonnable et que le demandeur échoue par ailleurs à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice de jouissance.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à la condamnation des consorts [J] à effectuer divers travaux, sous astreinte

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et a par ailleurs pour obligation, notamment :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…) ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

De même, l’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Enfin, l’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Le texte ajoute qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

S’agissant de la porte automatique du garage

En l’espèce, il apparaît à la lecture du procès-verbal de constat d’huissier daté du 02 février 2024 et produit en demande, qu’au niveau du bien loué se situe un garage, fermé par une porte sectionnelle avec automatisme, lequel est hors service. Il est précisé que le câble de motorisation est sorti de l’axe de l’enrouleur.

Or, aux termes d’une facture que Monsieur et Madame [J] versent aux débats, datée du 16 mai 2024, des travaux de fourniture et de pose d’une porte de garage type sectionnelle teinte blanc ont été réalisés à la demande des propriétaires, par la société AS FERMETURE.

Le demandeur n’a pas formulé d’observations à ce sujet, étant resté en l’état de son assignation du 19 décembre 2024.

Dès lors, il y a lieu de considérer que sa demande est devenue sans objet, les travaux sollicités au niveau de la porte du garage ayant été effectués au regard des pièces produites.

Par conséquent, la demande de Monsieur [M] [W], tendant à la condamnation des consorts [J], sous astreinte, à réparer la porte sectionnelle du garage disposant d’un automatisme, sera rejetée.

S’agissant de l’élagage des six pins et espaces verts hors enceinte louée

En l’espèce, le demandeur produit un courrier adressé le 11 décembre 2023 par la commune de [Localité 5] aux consorts [J], en leur qualité de propriétaires de la parcelle cadastrée BN [Cadastre 1], constatant que leur terrain est embroussaillé et constitue un danger pour la sécurité sur le plan des incendies et les mettant en demeure de pourvoir à son débroussaillement sous six mois. Y est jointe une fiche technique établie à la même date par la Préfecture du Var, portant contrôle de débroussaillement, laquelle porte notamment les observations suivantes : « A l’extérieur de la parcelle, suppression d’au moins 1 pin + élagage ».

Par ailleurs, le commissaire de justice indique dans le procès-verbal de constat daté du 02 février 2024 : « En partie Ouest du terrain et de l’autre côté du chemin de servitude, sur la parcelle donnée à bail, nous trouvons des arbres de hautes tiges, à savoir des pins, lesquels ne sont pas entretenus. Nous constatons ainsi que des branches basses et mortes sont présentes. Nous dénombrons ainsi six pins, dont le houpier forme une unité d’environ 20 m de longueur et 15 m de largeur.

Une partie des branches surplombe le chemin de servitude pour venir à proximité immédiate de la plage du bassin de piscine. Ces arbres ne sont pas élagués. Nous y dénombrons, outre des branches basses, un certain nombre de branches mortes ».

Or, selon facture du 24 mai 2024, produite en défense, il apparaît que des travaux d’élagage ont été réalisés à la demande de la société FONCIA [Localité 1], sans qu’il soit néanmoins possible de déterminer précisément sur quelle parcelle lesdits travaux ont été effectués, faute de précision. Sont désignées néanmoins les prestations suivantes, au niveau de la partie « extérieur » : « coupe de l’herbe et coupe des repousses des oliviers ; abattage du gros pin au plus ras du sol (le pin le plus proche de la route partant sur deux départs à environ deux mètres du sol et ayant les branches donnant sur le terrain ; débitage et mise en tas des produits de coupe ; nettoyage du chantier) ».

Toutefois, selon courriel du 30 mai 2024 émanant vraisemblablement de la métropole de [Localité 1] et adressé à Monsieur [M] [W] ainsi qu’à Monsieur [B] [J], des travaux devaient toujours être réalisés à cette date, à l’extérieur de la parcelle BN [Cadastre 2] : « supprimer les arbustes sous les arbres, gérer la distance entre les pins et les arbustes ». Par ailleurs, le propriétaire y était exhorté à couper un autre pin poussant dans les fils électriques, à compter d’octobre 2024.

Or, il résulte d’un devis du 05 octobre 2024 et d’une facture du 06 novembre 2024 que Monsieur [B] [J] a fait réaliser les travaux suivants au niveau de sa parcelle : « élagage taille sanitaire des 5 pins, retirer les branches autour des lignes électriques ; débroussaillage général du terrain coupe des buissons arbustes ; broyage des déchets verts sur le terrain ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les consorts [J] se sont bien astreints à l’élagage des arbres situés sur la parcelle litigieuse.

Surtout, et dès lors que Monsieur [M] [W] échoue, comme il sera démontré plus bas, à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice de jouissance, il y a lieu de noter que rien n’obligeait les bailleurs, vis-à-vis de leur locataire, à procéder aux travaux d’élagage et de débroussaillement sollicités. En effet, il y a lieu de rappeler que la parcelle en litige n’est pas comprise dans l’assiette du bail, ne faisant que jouxter le bien loué et en étant par ailleurs séparée par un chemin de servitude. Il s’en déduit que les consorts [J] étaient davantage soumis à une obligation réglementaire à l’égard de la commune de [Localité 5] qu’à une obligation d’origine contractuelle à l’égard de Monsieur [M] [W].

Par conséquent, Monsieur [M] [W] sera débouté de sa demande tendant à la condamnation des consorts [J] à procéder à l’élagage de six pins et espaces verts sur la parcelle leur appartenant, étant devenue en tout état de cause sans objet.

S’agissant du désencombrement de la dépendance située sur la parcelle louée

En l’espèce, le contrat de bail du 22 février 2023 produit ne mentionne pas de cabanon ou dépendance de 20 m² qui serait compris dans l’assiette du bail. En effet, dans le titre II A) du contrat figurent, au titre de la consistance du logement, les informations suivantes : « une maison de type 5 de 111,60 m² composée de 4 chambres, séjour cuisine, salle de bains et salle d’eau, 2 wc, terrasse, jardin et piscine ».

Le cabanon n’est pas non plus listé parmi les locaux et équipements accessoires du bien loué.

Un tel cabanon est pourtant bien présent sur le terrain loué mais condamné par un cadenas et des planches, comme en attestent les constatations faites par le commissaire de justice et consignées dans son procès-verbal du 02 février 2024 : « Nous trouvons au Nord de la parcelle, à proximité du bassin de piscine, un abri en construction bois couvert d’une toiture à deux pentes et posé sur une dalle béton. Nous constatons que cet abri est actuellement condamné, tant pas un cadenas sur la battue des deux portes, que par des planches de bois vissées en partie haute ».

Or, puisque ledit cabanon n’est pas inclus dans le bail, il y a lieu de considérer que le locataire ne s’est pas vu conférer le droit d’en jouir et ne saurait ainsi réclamer son désencombrement par les bailleurs au titre de leur obligation de délivrance.

Certes, il ressort d’un courriel du 02 mars 2023, adressé par la société FONCIA en sa qualité de mandataire de gestion des consorts [J] à Monsieur [M] [W], qu’il avait été dans un premier temps question de débarrasser le cabanon litigieux. Toutefois, le gestionnaire indique bien que le cabanon n’est pas accessible, et rien ne laisse supposer qu’il ait été mis à la disposition du locataire.

Par ailleurs, il est constant qu’aux termes de l’accord, seulement partiel, obtenu devant la commission de conciliation le 09 octobre 2023, il a été convenu, s’agissant de la dépendance litigieuse, que les bailleurs régularisent la situation pour éviter toute difficulté en matière de responsabilité, dans « des conditions acceptées par le locataire », sans davantage de précisions.

Or, est produite en défense une attestation de la MAIF indiquant que Monsieur [B] [J] a bien fait assurer la dépendance de 20 m² située au [Adresse 5], ainsi que les biens s’y trouvant.

Ainsi, rien n’impose aux bailleurs de dégager la dépendance de 20 m² et Monsieur [M] [W] sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande indemnitaire formulée au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 b) de loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] allègue d’un préjudice de jouissance, lié à la non-réalisation par les bailleurs des travaux susdits.

Or, il a été démontré que la porte sectionnelle du garage a été réparée courant mai 2024, soit avant la première assignation du 06 juin 2024. Cette réparation ne saurait être considérée comme tardive et comme ayant causé un quelconque préjudice au locataire, dès lors qu’il n’est pas précisé à partir de quel moment la porte en question a été hors d’état de marche, la mise en demeure du 18 juin 2023 adressée aux bailleurs n’en faisant d’ailleurs pas état.

De même, Monsieur [M] [W] déclare que la dépendance de 20 m² situé sur le terrain en litige est encombrée mais n’explique pas en quoi cette circonstance lui aurait causé un préjudice.

Il sera donc débouté de ses demandes indemnitaires fondées sur ces deux moyens.

S’agissant de l’élagage des arbres, il a été réalisé selon les pièces produites courant mai 2024 puis en novembre 2024, soit effectivement près d’un an après la mise en demeure du 18 juin 2023. Le caractère tardif de ces opérations apparaît d’autant plus que les bailleurs s’étaient engagés à les réaliser au cours de la conciliation du 09 octobre 2023 et que, de manière plus significative encore, la mairie de [Localité 5] leur a adressé une mise en demeure à ce sujet par courrier du 11 décembre 2023.

Toutefois, concernant cette dernière mise en demeure, elle laissait à Monsieur et Madame [J] un délai de 06 mois pour s’exécuter, ce qui relativise donc ce retard.

Il n’en reste pas moins que malgré la conciliation intervenue le 09 octobre 2023, les propriétaires ont vraisemblablement laissé s’écouler une année avant de s’astreindre aux travaux réclamés par le locataire.

Nonobstant ces considérations, Monsieur [M] [W] n’explique pas en quoi il aurait subi un préjudice de jouissance de ce fait, se contentant d’évoquer des problèmes de sécurité, une perte d’ensoleillement et un risque de chute de branches et de feuilles, sans davantage identifier les arbres problématiques et sans les situer précisément sur un plan par rapport au bien loué.

Si le procès-verbal de commissaire de justice qu’il produit représente plusieurs pins, situés en bordure de propriété, il est difficile de voir en quoi il pourrait résulter de leur implantation un préjudice de jouissance, ceux-ci n’étant décrits que comme surplombant le chemin de servitude pour venir à proximité immédiate de la plage du bassin de la piscine. Les photographies annexées audit procès-verbal ne permettent pas de déterminer avec précision si les branches desdits pins avancent tout à fait sur la parcelle louée et s’il en résulte une perte d’ensoleillement de nature à causer un trouble de jouissance.

Certes, le même procès-verbal fait état de branches basses et mortes et, par ailleurs, le courrier de mise en demeure adressé par la mairie de [Localité 5] soulignait le danger que constituait un terrain embroussaillé, notamment concernant les incendies. Néanmoins et comme il a déjà été dit, la commune a laissé un délai de 06 mois aux propriétaires pour s’exécuter, ce qui indique le caractère relatif du danger sus-évoqué. De plus, il y a lieu de rappeler que les arbres en question sont situés sur une parcelle séparée du bien loué par un chemin, de sorte que les problématiques identifiées par la commune n’étaient pas nécessairement de nature à affecter directement le locataire.

Il résulte de tout ceci que l’élagage des arbres n’avait pas de caractère urgent et qu’il n’existait pas de danger immédiat pour le locataire, lequel a pu jouir normalement du bien loué, conformément à son usage.

Par conséquent, Monsieur [M] [W] sera également débouté de sa demande indemnitaire fondée sur ce moyen.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, partie succombant au procès, Monsieur [M] [W] sera condamné aux dépens.

En outre, étant tenu aux dépens, Monsieur [M] [W] sera condamné à payer à Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera quant à lui débouté de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compatible avec la nature de l’affaire, il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [M] [W] de ses demandes tendant à voir condamner Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] à procéder aux travaux suivants, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, et concernant le bien sis [Adresse 5] :

Réparer la porte sectionnelle du garage disposant d’un automatisme ; Elaguer les arbres, notamment six pins, et espaces verts sur la parcelle appartenant aux propriétaires Monsieur et Madame [J], mais hors enceinte louée ; Débarrasser la dépendance de 20m² faisant partie de la location ;

DEBOUTE Monsieur [M] [W] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer à Monsieur [B] [J] et Madame [O] [J] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT