TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 25/00200

N° Portalis DBW3-W-B7J-7EZA

AFFAIRE : Société HOIST FINANCE AB (publ)

C/ M. [H] [Z] [F] [J]

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 10 Mars 2026

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2026

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, AA faisant fonction de greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La Société HOIST FINANCE AB (publ), société anonyme de droit suédois, au capital de 30 284 998 997000 SEK, dont le siège social se situe BOX 7848 – 10399 STOCKHOLM (Suède), immatriculée à l’Office Suédois d’enregistrement des Sociétés de Stockholm sous le numéro 556012-8489, et agissant en France par l’intermédiaire de sa succursale HOIST FINANCE AB (publ) situé 165 avenue de la Marne à MARCQ EN BAROEUL (59700), inscrite sous le numéro 843 407 214, au registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

venant aux droits de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme dont le siège social est 182 avenue de France à PARIS (75013), identifiée sous le numéro 542 029 848, au registre du commerce et des sociétés de PARIS, suivant acte de cession de créances en date du 30 octobre 2025 rapporté dans un procès-verbal de constat établi par la SELARL THOMAZON AUDRANT BICHE ET ASSOCIES, Commissaires de Justice associés à PARIS, en date du 4 novembre 2025, dont une copie est mise en annexe des présentes, ainsi qu’un extrait de l’annexe à l’acte de cession visant nommément Monsieur [H] [J],

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Jeanne GIRAUD pour avocat

CONTRE

Monsieur [H] [Z] [F] [J], né le 30 juin 1978 à MARSEILLE, de nationalité française, pâtissier, époux de Madame [D] [P] [R] [X] avec laquelle il s’est marié à la mairie de MARSEILLE (13004) le 28 septembre 2013, domicilié et demeurant 192 ENSFIELD CRES, WINNIPEG, MANITOBA R2H 1 B 1 (CANADA)

Non comparant et n’ayant pas constitué avocat

DEBITEUR SAISI

La société HOIST FINANCE AB, venant aux droits du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, poursuit à l’encontre de Monsieur [H] [J] , suivant commandement de payer en date du 29 juillet 2025 signifié par Me [T], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 24 septembre 2025 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2025 S n° 00211, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au rez-de-chaussée avec la jouissance en commun avec un autre lot de la copropriété du débarras se trouvant sous la volée d’escalier dans la cage d’escalier (lot n°2), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 36 Avenue de Saint Just à MARSEILLE (13004), cadastré Quartier des Chartreux, section 816 A n°4, lieudit “36 AV SAINT JUST”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025 signifié selon les dispositions de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de La Haye du 15 novembre 1965, le poursuivant a fait assigner Monsieur [H] [J] à l’audience d’orientation du mardi 17 février 2026.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 24 novembre 2025 au Trésor Public (SIP Marseille 5/6).

Le créancier poursuivant a demandé la condamnation de tout contestant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 18 novembre 2025.

Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite.

Il a répondu que dans les faits, l’emprunteur avait bénéficié d’un délai suffisant puisqu’entre la mise en demeure de régler les échéances impayées et la lettre d’exigibilité de la totalité du prêt s’est écoulé un délai de 3 mois et 13 jours, que des solutions prévues dans le contrat s’offraient à l’emprunteur pour régler les échéances.

A titre subsidiaire, il soutient que si la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt devant être invalidée comme abusive, cette invalidation devrait être cantonnée au seul cas des échéances impayées et que les échéances impayées sont en tout état de cause liquides, certaines et exigibles et peuvent fonder la saisie immobilière.

La société HOIST FINANCE AB est intervenue volontairement à l’audience en qualité de cessionnaire de la créance suivant acte du 30 octobre 2025.

Monsieur [J] n’a pas comparu à l’audience.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien;

SUR CE,

Sur l’intervention volontaire de HOIST FINANCE AB

Il convient de constater cette intervention volontaire suite à l’acte de cession de créance en date du 30 octobre 2025.

Sur la validité de la clause de déchéance du terme

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu en 2012 dispose : “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

En l’espèce, la clause figurant dans l’article 11 du contrat de prêt prévoit: cas d’exigibilité anticipée; déchéance du terme prévoit : à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants :

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances.

La clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit donc être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le fait, de surcroît, que cette exigibilité soit, comme en l’espèce, à la discrétion du prêteur, la rend d’autant plus abusive car faisant suite à une décision entièrement unilatérale.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées et d’attendre trois mois et 13 jours pour prononcer la déchéance du terme.

En premier lieu, valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

En second lieu, valider une déchéance du terme après un délai fixé unilatéralement par le créancier créerait également un déséquilibre significatif entre le prêteur et l’emprunteur.

Certes, comme le soutient le créancier poursuivant, le contrat de prêt prévoit des modalités amiables d’actions et de recours en cas de difficultés financières avant l’envoi de la mise en demeure. Cependant, le débiteur doit pouvoir user de ces possibilités jusqu’au terme du contrat, ce qui justifie d’autant plus un délai raisonnable après l’envoi de la mise en demeure, délai clairement exprimé dans le contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt sera donc considérée comme étant abusive et la déchéance du terme du 13 juin 2024 sera invalidée.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier relève que l’article 11 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et que la demande formulée par le débiteur ne porte que sur l’hypothèse qui le concerne, soit l’exigibilité immédiate sans formalité aucune ni préavis en cas de non paiement d’échéances.

Seule l’application de l’article 11 du prêt en cas d’échéances impayées sera donc considérée comme abusive.

Sur la créance

Si la déchéance du terme n’a pas été valablement prononcée, il n’en ressort pas moins que les échéances restées impayées sont certaines, liquides et exigibles. Le créancier poursuivant a versé un nouveau décompte arrêté au 29 juillet 2025 au titre des échéances impayées.

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 6 février 2012 devant Me [Y], notaire associé à Marseille et portant :

— prêt immobilier n°5255238 à taux zéro d’un montant de 18 600 euros,

— prêt immobilier n°5255239 au taux d’intérêts de 3,45 % l’an d’un montant de 91 400 euros,

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le commandement de payer en date du 29 juillet 2025 fait état d’une créance , arrêtée au 13 décembre 2024 :

— d’un montant de 13 266,48 euros en principal, intérêts et accessoires, avec des intérêts à taux zéro au titre du prêt n°5255238,

— d’un montant de 101 269,22 euros en principal, intérêts et accessoires, avec des intérêts à taux de 3,45 % l’an au titre du prêt n°5255239,

Sommes actualisées à la date du 17 février 2026 comme suit :

—  2 039,75 euros en principal, intérêts et accessoires, avec des intérêts à taux zéro au titre du prêt n°5255238,

—  28 741,68 euros en principal, intérêts et accessoires, avec des intérêts à taux de 3,45 % l’an au titre du prêt n°5255239.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien.

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONSTATE l’intervention volontaire de la société HOIST FINANCE AB ;

DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans l’article 11 du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte passé le 6 février 2012 devant Me [Y], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent que à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception,

INVALIDE la déchéance du terme en date du 13 juin 2024 ;

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de société HOIST FINANCE AB, venant aux droits du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE pour :

— un montant de 2 039,75 euros en principal, intérêts et accessoires, avec des intérêts à taux zéro au titre du prêt n°5255238,

— un montant de 28 741,68 euros en principal, intérêts et accessoires, avec des intérêts à taux de 3,45 % l’an au titre du prêt n°5255239,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au rez-de-chaussée avec la jouissance en commun avec un autre lot de la copropriété du débarras se trouvant sous la volée d’escalier dans la cage d’escalier (lot n°2), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 36 Avenue de Saint Just à MARSEILLE (13004), cadastré Quartier des Chartreux, section 816 A n°4, lieudit “36 AV SAINT JUST”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 1er juillet 2026 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

DIT n’y voir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 10 MARS 2026.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION