Expéditions le : Minute n° 25/00235

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02142 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FYDV

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [N] selon pouvoir en date du 10 juin 2025

DÉFENDERESSE

Madame [B] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 24 août 2017, la SA HALPADES a donné en location à Mme [B] [J] et M. [X] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2]

Par contrat signé le 20 octobre 2017, SA HALPADES a donné en location à Mme [B] [J] et M. [X] [F] un garage parking situé [Adresse 3] à [Localité 6].

M. [X] [F] a donné congé par lettre de départ en date du 21 mars 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, la SA HALPADES a fait assigner Mme [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection pour demander, sur le fondement des articles 1253, 1719, 1728 et 1729 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :

prononcer la résiliation des dits baux (logement et garage) pour troubles anormaux de voisinage, non-respect de la jouissance paisible des lieux louées, considérer Mme [B] [J] et tous occupants de son chef comme occupants sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail et ce dès le prononcé du jugement à intervenir, condamner Mme [B] [J] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer, délaisser, rendre libre la totalité des biens immobiliers loués et en remettre les clefs après avoir effectué les réparations locatives et ce, à compter du prononcé du jugement à venir, ordonner que faute pour Mme [B] [J] d’obtempérer dans le délai sus-indiqué, elle pourra faire procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Mme [B] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges pour le logement et le garage, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du prononcé de la résiliation, selon fiche de calcul annexée au présent acte, jusqu’à son départ effectif de lieux, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges, condamner Mme [B] [J] aux entiers dépens, comprenant le montant de l’acte introductif d’instance, ordonner l’exécutoire provisoire de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, la SA HALPADES expose que depuis plusieurs années elle est sollicité par plusieurs voisins de Mme [B] [J] se plaignant de son comportement à l’origine de nuisances sonores nocturnes et diurnes, ainsi que du non-respect des parties communes. Elle affirme avoir également été interpelée à ce sujet par le syndic de l’immeuble et par la commune. Elle souligne qu’aucune rencontre n’a été possible avec Mme [B] [J] et que les troubles persistent, qu’ayant été sommée de faire cesser les troubles, elle se trouve désormais contrainte de poursuivre cette procédure à l’encontre de la locataire afin que cette dernière respecte ses engagements.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2024 et renvoyée à la demande de Mme [B] [J], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, pour conclusion en défense.

A l’audience de renvoi du 11 juin 2025, le conseil de Mme [B] [J] informe le juge qu’elle a été déchargée par sa cliente il y a un mois et qu’elle n’intervient donc plus pour assurer sa défense. Mme [B] [J] sollicite un nouveau renvoi pour bénéficier d’un autre avocat, demande rejetée par le juge.

La SA HALPADES, représentée par Mme [N] munie d’un pouvoir valablement constitué, s’oppose à tout nouveau renvoi précisant que les voisins sont excédés après plus de 2 ans de comportement inadapté de Mme [B] [J], malgré l’intervention des forces de l’ordre et les tentatives de conciliation. Elle précise qu’à ce jour une personne continue à se plaindre.

A l’audience, Mme [B] [J] comparaît en personne, explique qu’elle est à bout, qu’elle a fait une tentative de suicide en octobre 2024, se considérant comme bouc émissaire de son voisinage alors qu’elle ne fait plus de bruit depuis un an et demi, relevant qu’il n’y a plus de plaintes désormais. Elle fait valoir son emploi de nuit dans un restaurant et son retour à 2h du matin chez elle, déclarant qu’elle se douche, prend un repas et regarde un peu la télé, ce qui peut faire un peu de bruit, mais affirme qu’elle ne fait plus de bruit inconsidéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire pour trouble du voisinage

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Par lecture combinée des articles 1728 et 1729 du code civil, le preneur est tenu notamment de l’obligation d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, le contrat de bail liant les deux parties au litige comporte une clause prévoyant que le locataire s’engage à user paisiblement des lieux loués, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil, sans troubler en quoi que ce soit la tranquillité des voisins, en se conformant en tous points aux consignes de sécurité du règlement intérieur de l’immeuble (annexe numéro 5).

Le bailleur verse aux débats plusieurs documents visant à établir les manquements de la locataire à ses engagements contractuels en raison de troubles anormaux du voisinage, et notamment :

de nombreuses attestations de voisins évoquant la musique très forte le jour et la nuit, les odeurs de litières, des bruits de porte, des coups et des objets qui tombent au sol, les appels à la gendarmerie pour tenter de faire cesser le bruit,une pétition signée par 20 voisins en août 2023,des plaintes de voisins effectuées à la gendarmerie en 2023, des attestations de voisins transmises par la maire de [Localité 5],plusieurs courriers adressés par le syndic et bailleur à la locataire en mai et juin 2023, janvier et février 2024 faisant état de plaintes de voisins en raison d’une attitude non respectueuse de cette dernière (tapage nocturne, musique en pleine nuit ou encore place de stationnement encombrée) et la mettant en demeure de cesser ces troubles,Ces attestations et témoignages sont corroborés par un rapport d’information en date du 28 novembre 2024 de la police municipale de [Localité 5]. Ce rapport fait état de fréquentes sollicitations de la part du voisinage de Mme [B] [J] concernant des nuisances sonores (musique, cris, fêtes). Il évoque des tentatives par les voisins de raisonner Mme [B] [J] qui se sont parfois soldées par des comportements insultants et provocateurs de cette dernière. Le rapport de la police municipale décrit des interventions dans la journée, Mme [B] [J] refusant la plupart du temps d’ouvrir sa porte, avec souvent, après chaque intervention, une reprise des nuisances sonores constatées par les services. Le rapport souligne qu’à plusieurs reprises Mme [B] [J] ne paraissait pas dans son état normal, de fortes odeurs de cannabis s’échappant de son appartement.

Ces éléments permettent d’établir la réalité et l’importance des nuisances sonores et olfactives imputables à Mme [B] [J], du mois de mai 2023 au mois de novembre 2024, qui sont constitutives de troubles anormaux de voisinage.

Depuis cette date, si le bailleur produit 4 nouvelles attestations de Mme [S] [R] évoquant des épisodes de musique émise à un niveau sonore important tôt le matin, depuis le logement de Mme [B] [J], force est de constater que ces déclarations ne sont objectivées par aucun autre élément et que rien ne permet de considérer que les troubles ainsi déclarés pourraient être qualifiés d’anormaux.

Or, il convient de constater que la SA HALPADES ne démontre pas que les troubles constatés en 2023 et 2024 persistent à ce jour et qu’ils sont d’une telle ampleur qu’ils constitueraient des troubles anormaux du voisinage, caractérisant un manquement suffisamment grave de la locataire et justifiant la résiliation du bail.

Par conséquent, la SA HALPADES sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail concernant le logement et le garage, et par suite, de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Il convient néanmoins d’alerter Mme [B] [J] qu’elle doit continuer à adopter un comportement respectueux de ses voisins, particulièrement quant au bruit qu’elle peut faire, en ayant conscience que ses horaires décalés ne peuvent justifier des nuisances nocturnes au-delà des nécessités de vie courante.

Il y a lieu de lui rappeler que son comportement passé n’était pas acceptable, et que tout nouveau débordement pourra entrainer une nouvelle action de son bailleur, qui ne manquera pas de faire valoir la présente décision, et que la survenance de nouveaux troubles sera appréciée plus sévèrement par le juge.

Sur les frais du procès

La SA HALPADES succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection,

DEBOUTE la SA HALPADES de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SA HALPADES aux entiers dépens.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS