N° RG 25/01917 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NMSB

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -

du : 28 Octobre 2025

N° RG 25/01917 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NMSB

Président: Nadine DUBOSCQ, Présidente

Assistée de : Magali CORCELLI, Greffier lors des débats, et Jade DONADEY, Greffier lors du délibéré

Entre

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRE DE L’IMMEUBLE LA GOELETTE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 10], enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 308 174 523, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice,

Représenté par Maître Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDEURS

Madame [X] [S], demeurant [Adresse 9]

Non comparante, non représentée

Monsieur [P] [S], demeurant [Adresse 9]

Non comparant, non représenté

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 02 Septembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :

à : M^e Grégory PILLIARD – 1016

Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA TOULON a fait assigner Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] devant le tribunal judiciaire de Toulon, statuant, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— condamner solidairement Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 24 192, 97 euros au titre des charges de copropriété impayées comme suit :

* la somme de 3 271,20 euros correspondant pour l’exercice comptable en cours aux provisions non échues, en application de l’article 14-1 ou de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

* la somme de 20 921,77 euros correspondant aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents, devenues immédiatement exigibles,

— condamner solidairement Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 2 574,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner solidairement Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive,

— condamner in solidum Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] aux entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 02 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son avocat, indique qu’il s’en rapporte à son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée à personne le 27 juin 2025, Madame [X] [S] n’est ni présente, ni représentée.

Régulièrement assigné à domicile le 27 juin 2025, Monsieur [P] [S] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S], il convient de statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la qualité de propriétaire des parties défenderesses

En l’espèce, afin d’apporter la preuve de la qualité de propriétaires de Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S], le syndicat des copropriétaires verse aux débats un relevé de propriété daté du 25 mai 2025.

Il ressort de cet élément que Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] sont propriétaires des lots cadastrés section [Localité 7] n°[Cadastre 1] situés [Adresse 3].

Il est donc établi que Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] ont la qualité de propriétaires au sein de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 5].

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] en date des 30 juin 2022 et 12 juin 2023 ayant approuvé les comptes annuels pour les exercices clos de 1er janvier 2021 au 30 décembre 2023, adopté le budget prévisionnel pour les exercices 2024, et 2025, voté les cotisations des fonds de travaux, le tout non contesté dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] pour la période réclamée,

— les mises en demeure pour impayé en date des 6 février 2023 et 9 mars 2023,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— la sommation de payer les charges de copropriété en date du 28 avril 2023,

— le relevé de compte arrêté au 28 mai 2025 à la somme totale de 20 921,77 euros au titre des charges échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— le relevé de compte arrêté au 26 août 2025 à la somme totale de 30 100,93 euros au titre des charges échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 3 271,20 euros, en application de l’article 14-1 ou 14-2 ou 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le contrat de syndic.

Il convient de constater que pour les années litigieuses, les comptes ont été approuvés par les assemblées générales pour lesquelles il n’est justifié d’aucune annulation. Dès lors, les documents produits sont suffisants pour établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires.

Il est constant qu’au regard de la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] dans son acte introductif d’instance fondé sur le décompte arrêté au 28 mai 2025, le décompte actualisé au 26 août 2025 ne sera pas analysé par la présente juridiction aux fins d’évaluer les sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, puisque non sollicité par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’étude de ces pièces, d’une part que les montants mis en compte par le syndicat des copropriétaires sont justifiés en leur principe, puisqu’ils ont été fixés régulièrement en assemblée générale, et d’autre part, qu’à la date du 28 mai 2025, le décompte du solde débiteur de Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] est de 20 921,77 euros au titre des travaux et sommes échues restant dues.

Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 10] la somme de 20 921,77 euros au titre des charges de copropriété exigibles au 28 mai 2025, des travaux et sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents, le tout sous anatocisme en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 04 avril 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Il convient de condamner à ce titre, Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] solidairement au paiement de la somme de 3 271,20 euros, le tout sous anatocisme.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] à la somme de 2 574,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais réclamés, conformes au contrat de syndic, et expurgés de tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée) et des honoraires d’avocats et frais d’huissiers, relevant des dépens et frais irrépétibles, seront retenus et Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 547,99 correspondant aux frais engagés au titre d’une mise en demeure et du commandement de payer délivré, strictement nécessaires, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par d’autres éléments probants ses autres demandes, le tout sous anatocisme.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ».

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] n’ont pas réglé les charges de copropriété qui leur incombaient au titre des sommes échues, appelées pour l’exercice en cours et les exercices précédents, arrêtées au 28 mai 2025, et ce malgré les mises en demeure adressées les 06 février 2023, 09 mars 2023 et 04 avril 2025 restées vaines.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ne justifie par aucune pièce versée aux débats, d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande également de condamner in solidum Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon, conformément à la procédure accélérée au fond, après débat en audience publique par jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 10] les sommes suivantes :

— la somme de 20 921,77 euros au titre des charges de copropriété exigibles au 28 mai 2025, le tout sous anatocisme ;

— la somme de 2 574,17 euros au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, le tout sous anatocisme ;

— la somme de 547,99 euros au titre des frais de recouvrement, le tout sous anatocisme ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 10] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 10] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [S] et Monsieur [P] [S] aux dépens;

RAPPELLONS que le présent jugement est exécutoire par provision,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière au titre des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE