REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/04461 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LUTI

En date du : 01 décembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du un décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 septembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 décembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [D], né le 29 Avril 1959 à [Localité 7] (TUNISIE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Hervé ANDREANI, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] sis [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice, la Société ROYAL IMMO dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Noémie BONDIL, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Hervé ANDREANI – 5

M^e Noémie BONDIL – 1004

EXPOSE DU LITIGE

Il existe à [Adresse 9] [Adresse 4], un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], cadastré section D n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], soumis au statut de la copropriété selon état descriptif de division et règlement de copropriété établi par acte notarié du 8 mars 1982.

M. [E] [D] y est propriétaire de plusieurs lots et notamment du lot n°54, correspondant à un parking extérieur privatif portant le n°9 sur le plan d’une superficie de 10m².

La société ROYAL IMMO, en qualité de syndic de la copropriété, a convoqué une assemblée générale le 15 juin 2022.

Une résolution n°27, concernant une modification de l’emplacement des places de parking au niveau du portillon, a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié à M. [E] [D] par courrier recommandé adressé le 27 juin 2022.

M. [D] a, suivant acte signifié le 10 août 2022, fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) aux fins de voir prononcer l’annulation de la résolution n°27 prise par l’assemblée générale du 15 juin 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 janvier 2024, M. [D] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— prononcer l’annulation de la délibération n°27 de l’assemblée générale du 15 juin 2022,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par dernières conclusions du 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de débouter M. [D] de toutes ses demandes et de condamner celui-ci à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 1er juillet 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du tribunal se tenant le 1er septembre suivant. Le délibéré a été fixé au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2022

Sur l’atteinte aux modalités de jouissance du lot n°54

M. [D] soutient que la résolution n°27 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 doit être annulée en ce qu’elle le prive d’un accès paisible à son lot privatif, le lot n°54. Il affirme que son lot est rendu inutilisable par l’effet de la modification de l’implantation de l’emplacement de parking n°10, correspondant au lot n°55 de Mme [M], et qu’il ne peut plus s’y garer, ni en marche arrière, ni en marche avant.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucun élément matériel n’est produit par le demandeur de nature à justifier que la résolution n°27 modifie la destination des parties privatives ou les modalités de jouissance du lot n°54.

Selon l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.”

Au seul vu des plans versés aux débats par M. [D], il n’est pas démontré que les conditions de jouissance du lot n°54 sont impactées par le déplacement de l’emplacement de parking n°10 appartenant à Mme [M] (lot n°55).

Il n’est ainsi nullement établi que la réduction de l’espace de circulation devant l’emplacement n°9 rende plus incommode l’accès à cet emplacement, et encore moins que cet emplacement de parking soit devenu inaccessible suite à la modification du lieu d’implantation de l’emplacement de parking n°10. Les difficultés de manoeuvre alléguées ne sont pas justifiées.

La modification à la destination du lot n°54 ou 55 n’est pas démontrée.

Il n’y a donc lieu d’annuler la résolution n°27 pour un tel motif.

Sur la majorité requise

M. [D] soutient que la résolution n°27 encourt la nullité pour avoir été votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’elle relevait de l’unanimité prévue par son article 26 dans la mesure où elle a pour effet d’attribuer, à titre gratuit, un espace des parties communes à l’usage exclusif d’un copropriétaire (Mme [M]) sans modification de l’état descriptif de division du bien. Il ajoute que Mme [M] est infondée à disposer d’une seconde place de parking au motif erroné que l’emplacement n°10 actuel ne serait pas assez large, alors que tous les emplacements de la copropriété sont d’égale superficie (10m²).

Le syndicat des copropriétaires conteste le fait que la résolution litigieuse emporte création, par appropriation, d’une place de parking sur les parties communes, mais soutient qu’il s’agit d’une modification de l’emplacement physique d’un lot à la demande de son propriétaire. Il considère qu’il n’y a pas d’atteinte à la destination de l’immeuble qui prévoit des places de parking en nature privative et conclut que la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable s’agissant d’une autorisation à donner pour le déplacement, à quelques mètres de son emplacement actuel, d’une partie privative sur le sol avec marquage et effacement de l’ancien marquage, sans construction.

Selon l’article 24 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi”.

L’article 25 suivant dispose que “Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; […]

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ; […]

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration”

L’article 26 précise que “sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

[…] Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.”

La résolution n°27 décide de modifier l’emplacement des places de parking au niveau du portillon selon le plan modifié en assemblée générale et joint au procès-verbal, et plus précisément décide de déplacer l’emplacement du parking extérieur privatif portant le numéro 10 (lot de copropriété n°55) vers un autre espace au sol constituant une partie commune.

Ce déplacement modifie les conditions de jouissance et d’usage du lot 55, appartenant à Mme [M]. Toutefois, il ne s’agit pas d’une modification imposée au copropriétaire concerné, lequel est à l’origine de la demande.

Il n’a par ailleurs pas été démontré que les conditions de jouissance et d’usage d’autres parties privatives sont modifiées du fait de ce déplacement.

En revanche, le déplacement considéré emporte aliénation du sol, partie commune, accueillant l’emplacement de parking privatif de Mme [M] et modification du plan auquel fait référence l’état descriptif de division de la copropriété [Adresse 6] pour décrire la consistance du lot n°55 et des parties communes.

La décision relève dès lors de la majorité prévue par l’article 26 a).

C’est donc à tort que la résolution n°27 a été votée à la majorité de l’article 25.

Il y a lieu en conséquence d’annuler la résolution n°27.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe dans la présente instance, est condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [D] sera dispensé de participer aux frais et dépens de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ANNULE la résolutions n°27 votée par l’assemblée des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] en date du 15 juin 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 10] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 10] à payer à M. [E] [D] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE M. [E] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE