COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 25/00047 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4F7T

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 26/00508

DEMANDEUR

S.A.S. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Sandra KABLA de la SAS OLLYNS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T 14

C/

DEFENDEUR

Madame [J] [W] épouse [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B 0097

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyes commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé des 17 avril, 22 avril, 24 avril, 28 avril 7 mai 2025, Monsieur [O] [I], Madame [J] [W], Madame [P] [E], Monsieur [Y] [K], Monsieur [C] [L] et Madame [S] [G] née [Q] ont consenti à la S.A.S. [Adresse 1] des baux commerciaux portant sur des lots de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], à usage de « maison de retraite médicalisée » et ce, pour une durée de onze années et neuf mois entiers et consécutifs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception des 1er et 7 décembre 2023, la société [Adresse 1] a sollicité auprès de ses bailleurs le renouvellement des baux à compter du 1er janvier 2024 et ce, moyennant un loyer annuel fixé à 6 700 euros HT HC par lot.

Par exploit du 16 janvier 2024, Madame [S] [G] née [Q] a fait signifier à son preneur son acceptation du renouvellement du bail pour une durée de onze ans neuf mois et ce, moyennant un loyer annuel de 9 921,25 euros HT par lot.

Par courriers recommandés des 13 et 18 juillet 2024, la société [Adresse 1] a notifié un mémoire préalable aux bailleurs aux fins de fixer le montant du loyer des baux renouvelés à compter du 1er janvier 2024 moyennant un loyer annuel fixé à 6 700 euros HT HC par lot.

Par exploit de commissaire de justice des 17 avril, 22 avril, 24 avril, 28 avril et 7 mai 2025, la société [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [O] [I], Madame [J] [W], Madame [P] [E], Monsieur [Y] [K], Monsieur [C] [L] et Madame [S] [G] née [Q] devant le juge des loyers commerciaux aux fins, à titre principal, de voir fixer à compter du 1er janvier 2024, le montant du loyer des baux renouvelés pour une durée de neuf années à la somme de 6.997 € hors charges et taxes par an et par lot, correspondant à la valeur locative.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [I], Monsieur [Y] [K], Monsieur [C] [L] et Madame [S] [G] née [Q] ont constitué avocat et on notifié leur mémoire en réplique au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception le 18 août 2025.

A l’audience du 16 septembre 2025, il a été procédé à la disjonction de la procédure à l’égard de Madame [J] [W] et Madame [P] [E], qui n’étaient pas constituées et apparaissaient, en l’état des pièces transmises et des observations des conseils, propriétaires de lots distincts.

La procédure opposant la [Adresse 1] à Madame [J] [W], désormais enregistrée sous le n°RG 25/00047, a été renvoyée à l’audience du 10 février 2026.

Par mémoire notifié par lettre recommandée le 4 février 2026 à Madame [W], la [Adresse 1] a demandé au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— FIXER à compter du 1er janvier 2024, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf années à la somme de 6.997 € par an hors charges et taxes correspondant à la valeur locative, les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014,

— JUGER que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé.

Dans, l’hypothèse où une mesure d’instruction par expertise serait ordonnée par votre juridiction :

— FIXER le loyer provisionnel à la valeur locative.

En tout état de cause :

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

~ RESERVER les dépens.

Par mémoire du 4 février 2026, Madame [W] a sollicité de juge des loyers commerciaux de :

A titre liminaire

RENDRE commun et opposable le jugement rendu avant dire droit par le Tribunal judiciaire de Bobigny, en date 25 novembre 2025, sous le RG n°25/00012 à l’égard de Madame [J] [W] épouse de Monsieur [Y] [K] ;

JOINDRE la présente affaire avec l’instance principale enrôlée sous le RG n°25/00012, toujours pendante sur le fond et dont une audience de plaidoirie a été fixée au 11 mai 2027 ;

Subsidiairement, au fond :

A titre principal,

JUGER que la société [Adresse 1] ne justifie pas de la fixation du loyer à la baisse ;

JUGER que les baux se trouvent renouvelés à compter du 1er janvier 2024, aux clauses conditions du bail expiré ;

FIXER la valeur locative des biens loués à la société [Adresse 1] au dernier loyer réglé par lot à chaque bailleur à la date du 1er janvier 2024 ;

DEBOUTER la société [Adresse 1] ne justifie pas de la fixation du loyer à la baisse ;

Subsidiairement, et avant dire droit,

DESIGNER tel expert qu’il lui plaira afin de se prononcer sur la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2024 ;

DIRE que l’expert aura pour mission de déterminer la valeur locative de l’immeuble et dire le montant Hors Taxes du loyer annuel préconisé pour les lots des bailleurs, en application de plusieurs méthodes, dont notamment la méthode hôtelière classique (fondée sur les performances réelles de la [Adresse 1] à [Localité 1]), la méthode par comparaison et la méthode de rendement ou de rentabilité ;

DIRE que l’expert nommé pourra faire appel, sans en faire la demande préalable à la juridiction de céans, à l’avis d’un ou plusieurs sapiteurs pour l’éclairer sur un point précis ;

FIXER le montant et la date de la consignation des frais d’expertise ;

DIRE ET JUGER que la consignation ainsi fixée sera versée par la Société [Adresse 1] ;

REJETER la demande de la société [Adresse 1] portant sur la fixation d’un loyer provisionnel jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation des loyers à la somme de 6.997 euros HT HC par an et par lot ;

FIXER le montant du loyer provisionnel dû pendant la durée de la procédure au montant du loyer actuellement en vigueur ;

RESERVER les dépens et les frais dont dispose l’article 700 du Code de procédure civile.

En tout état de cause,

DEBOUTER la société [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

ECARTER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER la société [Adresse 1] à verser à chaque bailleur la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [Adresse 1] à régler les dépens de l’instance.

A l’audience du 10 février 2026, les conseils respectifs de la [Adresse 1] et de Madame [W] ont fait valoir que cette dernière était l’épouse de Monsieur [K], partie à la procédure n°RG25/00012, et ont sollicité en conséquence la jonction des procédures n° RG25/00047 et RG25/00012.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction de procédures

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande, des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ensemble, et peut également ordonner la disjonction d’instance.

L’article 368 dudit code précise que la décision de jonction ou de disjonction d’instance constitue une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, Madame [W], épouse de Monsieur [Y] [K], est propriétaire avec ce dernier du lot 106 de la [Adresse 1]. Il y a donc lieu, pour une bonne administration de la justice, de procéder à la jonction de la présente procédure avec la procédure RG 25/00012 opposant notamment la [Adresse 1] à Monsieur [K].

Sur la demande tendant à voir le jugement du 25 novembre 2025 de la procédure RG n°25/00012 rendu opposable à Madame [W]

Aux termes de l’article R145-30 du code de commerce, si le juge s’estime insuffisamment éclairé et que les divergences des parties portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

L’article 169 du code de procédure civile précise qu’en cas d’intervention d’un tiers à l’instance, ce dernier est mis en mesure de présenter ses observations sur les opérations d’expertise auxquelles il a déjà été procédé.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire-droit, dans la procédure n° RG25/00012 opposant la [Adresse 1] à Monsieur [Y] [K], une expertise afin d’être éclairé dans le cadre de la détermination du loyer du bail en renouvellement au 1er janvier 2024. Madame [W] doit pouvoir intervenir directement à ces opérations d’expertise, étant copropriétaire avec Monsieur [K] du lot 106 de ladite résidence. La présente procédure étant désormais jointe à la procédure RG25/00012, Madame [W] sera désormais appelée aux opérations d’expertise qui lui seront en conséquence opposables, y compris à l’égard des opérations d’ores et déjà accomplies.

Sur les autres demandes

La présente instance étant jointe à la procédure n° RG25/00012, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Vu le jugement du 25 novembre 2025 rendu dans la procédure RG n°25/00012,

Ordonnons, pour une bonne administration de la justice, la jonction de la présente procédure, enregistrée sous le n°RG25/00047, avec la procédure de loyers commerciaux enregistrée sous le n°RG25/00012 ;

Constatons que le jugement du juge des loyers commerciaux du 25 novembre 2025, ordonnant une mesure d’expertise confiée à Monsieur [N] [H], est désormais commun à Madame [J] [W] épouse [K] ;

Impartissons à Madame [J] [W] épouse [K] un délai de deux mois, à compter de son prononcé pour procéder à la signification du présent jugement et pour saisir l’expert ;

Disons que l’extension de mission à sa personne sera caduque et privée de tout effet faute pour Madame [W] épouse [K] de procéder dans les délais fixés à la signification de l’ordonnance et à la saisine de l’expert ;

Sursoyons à statuer sur les autres demandes ;

Réservons les dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 31 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT