Tribunal Judiciaire de Toulon, Referes, 29 juillet 2025, n° 24/02431

TJ Toulon 29 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le bail a été résilié de plein droit en raison de l'impayé des loyers, rendant l'expulsion de la S.A.S. SIANA légitime.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que la S.C.I. LA FAMILIALE a droit à une indemnité d'occupation, fixée à un montant déterminé, à compter de la résiliation du bail.
Autre
Impôts sur les loyers impayés
La cour a noté qu'il existe une contestation sérieuse sur le montant des loyers et charges dus, ne permettant pas de statuer en référé sur ce point.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner la S.A.S. SIANA à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, réf., 29 juil. 2025, n° 24/02431
Numéro(s) :	24/02431
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lisa ARCHIPPEAdélaïde HELLO
Parties :	S.C.I. LA FAMILIALE RCS [ Localité 4 ] immatriculée au RCS de [ Localité 4 ] sous le c/ S.A.S. SIANA immatrculée au RCS [ Localité 4 ] 987

Texte intégral

N° RG 24/02431 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M7CL

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 29 Juillet 2025

N° RG 24/02431 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M7CL

Président : Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente

Assistée de : Jérôme FADAT, Greffier

Entre

DEMANDERESSE

S.C.I. LA FAMILIALE RCS [Localité 4] immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 444 088 124, dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Constance BRISOU, avocat postulant au barreau de TOULON et M^e Adelaïde HELLO, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. SIANA immatrculée au RCS [Localité 4] n° 987 451 036, dont le siège social est sis [Adresse 2] / FRANCE prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Lisa ARCHIPPE, avocat au barreau de TOULON

Débats:

Après avoir entendu à l’audience du 03 Juin 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :

à : M^e Lisa ARCHIPPE – 345

M^e Constance BRISOU – 19

Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/09/2003, la SCI LA FAMILIALE a donné à bail commercial à M. [G] [V] un local commercial situé [Adresse 1] d’une surface d’environ 60m² composé d’une réception, une cuisine, un hall et un débarras, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7 680 euros payable mensuellement d’avance, une provision sur charges mensuelles et le paiement d’un dépôt de garantie représentant un mois de loyer soit 640€.

M. [G] [V] a été placé en liquidation judiciaire et le liquidateur, Maître [F] [W], a été autorisé à vendre le fonds de commerce au prix de 20 000 € à M. [N] [H] ou toute personne morale qui s’y substituerait par ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Toulon du 20/12/2023.

Par acte d’avocat du 20/03/2024, le fonds de commerce de fabrication et vente de pizzas à emporter a été cédé à la SAS SIANA au prix de 20 000 €. L’acte a repris les termes du bail commercial vendu avec le fonds de commerce.

Des loyers sont demeurés impayés dès la prise de possession des lieux par la SAS SIANA.

Par acte de commissaire de justice du 03/09/2024, la SCI LA FAMILIALE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS SIANA, pour une somme de 6456,92 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte signifié le 14/11/2024, la SCI LA FAMILIALE a fait citer la SAS SIANA, devant le président du tribunal judiciaire de céans statuant en référé aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de la SAS SIANA et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier

— Juger que la SCI LA FAMILIALE pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant le local aux frais et aux risques et périls de la SAS SIANA

— Condamner la SAS SIANA à lui payer la somme de 3 286,15 € à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges

— Condamner la SAS SIANA à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 058,31 établie sur la base du dernier loyer et jusqu’à parfaite libération des lieux

— Condamner la SAS SIANA à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’audience du 03/06/2025, la SCI LA FAMILIALE, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes par des conclusions auxquelles il est renvoyé, actualisant la dette à la somme de 3 186,01 arrêtée au 1er avril 2025.

La SAS SIANA, par l’intermédiaire de son conseil, a demandé de :

— à titre principal, rejeter l’ensemble des demandes de la SCI LA FAMILIALE

— à titre reconventionnel, l’autoriser à consigner la moitié du loyer au regard de l’impossibilité d’exploiter l’intégralité des locaux pris en location et condamner la SCI LA FAMILIALE à réaliser les travaux de changement des huisseries, remise aux normes de l’électricité et relatifs au plafond effondré, sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— en tout état de cause, condamner la SCI LA FAMILIALE à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29/07/2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

Il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI LA FAMILIALE soutient que les loyers sont demeurés impayés et produit en ce sens le décompte des appels de loyers. La SAS SIANA soutient avoir régularisé sa dette, le reliquat réclamé au jour de l’audience étant contesté en ce que le montant du loyer réclamé par le bailleur serait erroné. En effet, la SAS SIANA soutient d’une part que le montant du loyer pour lequel elle s’est engagée est de 926,71 € par mois, montant qui correspond à l’offre de reprise diffusée par le mandataire liquidateur, et d’autre part que la revalorisation du loyer telle qu’explicitée par la demanderesse dans ses conclusions repose sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, alors que le contrat de bail prévoit une revalorisation basée sur l’indice du coût de la construction de l’INSEE.

En l’espèce, la SCI LA FAMILIALE justifie des avis de révision du loyer, certes fondée sur l’ILC et non sur l’ICC tel que stipulé au bail commercial, mais qui n’ont jamais été contestés. Il ressort des appels de fonds que, dès sa prise de possession des lieux, la SAS SIANA s’est abstenue de payer le loyer, en totalité. Il ressort en outre qu’un mois après le commandement de payer délivré le 03/09/2024, la SAS SIANA s’est abstenue de payer son loyer, même minoré sur le fondement des revalorisations dont elle demande le bénéfice aujourd’hui.

Dès lors, même si les loyers appelés n’étaient pas conformes au contrat de bail, le commandement de payer est demeuré infructueux puisque même les loyers minorés dont la SAS SIANA se prévaut n’ont pas été réglés dans le délai d’un mois. L’erreur du bailleur quant à la revalorisation du loyer est soulevée postérieurement sans que cela ne permette d’anéantir les effets de la clause résolutoire.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 04/10/2024.

L’obligation de la SAS SIANA de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 04/10/2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Il existe toutefois une contestation sérieuse quant au montant du loyer réclamé par le bailleur, ne permettant pas de fixer l’indemnité d’occupation selon le décompte produit par le bailleur.

En effet, le décompte produit fixe le loyer revalorisé chaque année selon l’ILC, tandis que le bail commercial prévoit une revalorisation selon l’ICC.

En revanche, la SAS SIANA indique dans ses écritures que le montant du loyer à compter de septembre 2024, revalorisé en appliquant l’ICC et non l’ILC serait de 988,07 €, montant minimum qu’elle ne conteste pas devoir. L’indemnité d’occupation à valoir de manière provisionnelle sera dès lors fixée à ce montant-là.

Sur les loyers et charges impayés

Le décompte produit par le bailleur des sommes dues arrêtées au 1er juin 2025 fait état d’une dette de 3 202,63 €. La SAS SIANA soutient avoir régularisé les sommes dues en tenant compte du loyer qu’elle ne conteste pas, revalorisé en appliquant l’ICC et non l’ILC.

Compte-tenu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse quant au montant des loyers et charges restant à devoir par la défenderesse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles

La SAS SIANA fait état de l’insalubrité d’une partie du local donné à bail et du mauvais état des huisseries, justifiant la consignation de la moitié des loyers et l’injonction sous astreinte faite au bailleur de remettre les lieux en l’état.

La SCI LA FAMILIALE répond avoir fait le nécessaire lorsqu’un sinistre lui a été déclaré en novembre 2024 (effondrement d’un faux-plafond), et que l’état général du local était connu de la défenderesse qui a pris possession des lieux en l’état, soulignant la mauvaise foi de la SAS SIANA qui n’a soulevé cette question de l’état des lieux loués que dans le cadre de la présente procédure d’expulsion.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SAS SIANA a pris possession des lieux en l’état et n’a adressé aucune réclamation au bailleur quant au non-respect de son obligation de délivrance avant la présente procédure d’expulsion, sa demande revêtant dès lors un caractère sérieusement contestable. En outre, compte-tenu de la constatation de la résiliation du bail et de son expulsion ordonnée par la présente décision, il n’y a pas lieu à référé quant aux demandes d’exécution sous astreinte de ses obligations par la SCI LA FAMILIALE dont les obligations en tant que bailleur ont cessé en même temps que le bail s’est trouvé résilié.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La SAS SIANA, qui succombe, supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 03/09/2024, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer à la SCI LA FAMILIALE la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Jugeant par ordonnance prononcée par mise a disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à la date du 04/10/2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS SIANA et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la SAS SIANA à payer à la SCI LA FAMILIALE une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 04/10/2024, d’un montant de 988,07 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

CONDAMNONS la SAS SIANA aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 03/09/2024,

CONDAMNONS la SAS SIANA à payer à la SCI LA FAMILIALE, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe des référés du Tribunal judiciaire de TOULON, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE