TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00660 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7MF

Minute : 24/00229

Monsieur [P] [V]

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

C/

Madame [Z] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e David LEVY

Copie délivrée à :

Mme [Z] [B]

Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 16/07/2021 prenant effet le 01/07/2021, M. [P] [V], par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence ATM & Caumatin, a donné à bail à Mme [Z] [B] un local à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune d'[Localité 7], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 780,00 € outre les provisions mensuelles sur charges.

Une somme correspondant à un mois de loyer a été déposée à titre de garantie par le preneur.

Par exploit de commissaire de justice du 26/01/2024, M. [P] [V] a fait citer en référé Mme [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner l’expulsion sans délai de la défenderesse et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les modalités des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel de :

. la somme de 4 433,52 € en principal, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel majoré de 50 %, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Le service de prévention des expulsions locatives du département n’a pas communiqué de diagnostic social et financier sur la situation de la locataire.

A l’audience du 19/03/2024, M. [P] [V], représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 3 484,06 €, terme du mois de mars 2024 inclus, en précisant que la défenderesse a effectué un versement en espèces de 2 000 € mais qu’il demande, pour le surplus, le bénéfice de l’acte introductif d’instance et s’oppose, par principe, à tout délai.

Il s’en rapporte quant à la possibilité d’octroyer un plan d’apurement de la dette soulevée d’office par la juge en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Z] [B], citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La présidente de l’audience a demandé à l’avocat du bailleur de transmettre sous huit jours l’attestation de propriété de son client.

Les débats ont été déclarés clos et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07/05/2024 par mise à disposition au greffe du tribunal ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

A titre liminaire, il convient de préciser que l’avocat de M. [P] [V] a produit, ainsi que cela le lui avait été demandé, l’attestation notariée de propriété de son client.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [P] [V] justifie avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayé de la locataire par mail enregistré par l’organisme le 23/11/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Il est par ailleurs établi que la société bailleresse a saisi les services compéténts de la Préfecture le 26/01/2024, soit, par application de l’article 24, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, six semaines au moins avant l’audience, ainsi qu’il en résulte de l’accusé de réception électronique.

La demande de résiliation du bail pour impayés est donc recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et applicable dès le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail portant sur le logement contient un paragraphe VII qui prévoit la résiliation du contrat en cas de non-paiement des loyers ou charges, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer, dans le délai de six semaines, la somme de 4 382,98 € a été délivré le 23/11/2023 à la locataire. Il est établi, au vu du relevé du compte locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai légal.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ont été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 04/01/2024 à minuit.

M. [P] [V], par la voix de son conseil, actualise le montant de la créance à la somme de 3 484,06 €, terme du mois de mars 2024 inclus. L’actualisation étant favorable à la défenderesse, il convient de l’accueillir même si, par son absence, celle-ci n’a pu en débattre.

L’examen du décompte laisse cependant apparaître qu’en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de relance et de mise en demeure ont été mis à la charge de la locataire, ainsi que des frais d’huissier alors qu’il est constant que ces derniers ne sont pas assimilables à la dette susceptible de générer l’expulsion d’un locataire.

Déduction faite du total de ces sommes, Mme [Z] [B] reste redevable de la somme non sérieusement contestable de 3 410,53 €, échéance du mois de mars 2024 incluse et faute pour elle de justifier d’un paiement libératoire, elle sera condamnée à son paiement. Le surplus de la demande en paiement formée par M. [P] [V] sera rejeté.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est démontré que Mme [Z] [B] a repris le paiement de l’entier loyer avant l’audience puisqu’elle a versé en espèces la somme de 2 000 € le 11/03/2024, mais en son absence, force est de constater qu’elle n’a pas sollicité le bénéfice d’un plan d’apurement suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 05/01/2024 et la défenderesse occupe sans droit ni titre le logement.

Elle devra le libérer et le laisser libre de tout occupant de leur chef, à défaut de quoi le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision. Rien ne justifie de déroger aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Depuis le 05/01/2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, Mme [Z] [B] est tenue au paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié, rien ne justifiant la demande de majoration de 50 % sollicitée.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 permet au juge à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Mme [Z] [B] est locataire des lieux depuis le mois de juillet 2021. A défaut de diagnostic social et financier qui aurait éclairé le tribunal sur les motifs des impayés survenus à compter du mois de mars 2023, il ressort du relevé du compte locataire qu’une allocation est versée au bailleur pour le logement, d’abord à hauteur de 440 € puis, en dernier lieu de 332,00 €, représentant près de la moitié du montant du loyer, ce qui indique qu’elle est en situation précaire. Elle a toutefois versé depuis le mois de janvier 2024 une somme de 3 000 € au total, ce qui démontre d’une part la bonne foi de cette locataire qui se mobilise pour honorer son obligation de paiement et d’autre part, une certaine capacité de remboursement.

Les intérêts du bailleur, bien que non professionnel, ne seront pas lésés par l’établissement d’un plan d’apurement qui, s’il est respecté lui évitera de recourir aux voies d’exécution et s’il ne les pas, ne l’empêchera pas de faire procéder au recouvrement de l’intégralité de sa créance par les moyens de droit.

Il convient en conséquence d’autoriser Mme [Z] [B] à solder la dette selon un échéancier progressif sur 36 mois, selon les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

A défaut de paiement d’une échéance M. [P] [V] pourra faire procéder au recouvrement de l’intégralité de la dette quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse.

Mme [Z] [B] succombant à l’instance, elle sera condamnée au paiement des dépens et il n’apparaît pas inéquitable enfin de la condamner à participer aux frais que M. [P] [V] a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits, dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Déclarons M. [P] [V] recevable en sa demande en résiliation ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 16/07/2021 prenant effet rétroactivement au 01/07/2021 ont été réunies le 04/01/2024 à minuit et que le bail est résilié depuis le 05/01/2024 ;

Ordonnons à Mme [Z] [B] de libérer le logement sis, [Adresse 5], sur la commune d'[Localité 7] et de les rendre libres de tout occupant de son chef ;

Disons n’y avoir lieu de déroger aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

A défaut de libération volontaire, autorisons M. [P] [V] à faire procéder à leur expulsion des lieux au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 9]

[Localité 6] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation dont Mme [Z] [B] est redevable depuis le 05/01/2024 au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat de location s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié ;

Rejetons la demande de majoration de M. [P] [V] ;

Condamnons Mme [Z] [B] à payer à M. [P] [V] la somme non sérieusement contestable de 3 410,53 euros (trois mille quatre cent dix euros et cinquante-trois centimes), à valoir à titre de provision sur les loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Condamnons, en tant que de besoin, Mme [Z] [B] à payer à M. [P] [V] l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Autorisons Mme [Z] [B] à apurer la dette en 36 mensualités dont 2 d’un montant minimum de 50 euros (cinquante euros) puis 31 d’un montant minimum de 100 euros (cent euros) payables au plus tard le 11 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 11 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière échéance devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Rappelons que, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, durant ces délais, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues ;

Disons qu’à défaut de respect de ce plan et d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra intégralement exigible et M. [P] [V] sera autorisé à faire procéder à son recouvrement, 15 jours après la délivrance d’une mise en demeure demeurée vaine ;

Condamnons Mme [Z] [B] au paiement des dépens ;

Condamnons Mme [Z] [B] à payer la somme de 100 euros (cent euros) à M. [P] [V] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 07/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE.