TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/56637 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA27V

N° : 1-LF

Assignation du :

26 Septembre 2025 et 1er Octobre 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 avril 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société DOMUS [Localité 2]

C/o son syndic la société DOMUS [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Jennifer GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS – #P0056

DEFENDERESSES

La société MAGNOLIA FOREVER

[Adresse 3]

CHez Monsieur [E] [D]

[Localité 3]

représentée par Maître Dov GHNASSIA, avocat au barreau de PARIS – #G0431

La société JUNK LEGENDRE

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS – #K0055

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société MAGNOLIA FOREVER est propriétaire, depuis le 10 juin 2025, des lots n°52 et 90 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 21 juillet 2025 il a donné ces locaux en location, dans le cadre d’un bail commercial, à la société JUNK LEGENDRE, qui a engagé des travaux.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint de ce que les travaux impactaient les parties communes de l’immeuble, sans avis ni autorisation préalable.

C’est dans ces conditions que par acte du 26 septembre et 1er octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait assigner la société MAGNOLIA FOREVER et la société JUNK LEGENDRE devant le juge des référés afin de demander principalement :

la cessation des travaux sous astreintela communication de différents documents en lien avec ces travaux, sous astreintela remise en état des parties communes.

A l’occasion d’un renvoi sollicité par les parties, celles-ci ont été invitées à rencontrer un médiateur, notamment à la demande de la société JUNK LEGENDRE. L’information à la médiation a été réalisée par toutes les parties, mais il n’y a pas eu d’entrée en médiation.

L’affaire a donc été retenue à l’audience du 12 février 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] demande au juge des référés de :

condamner in solidum la société MAGNOLIA FOREVER et la société JUNK LEGENDRE, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance, à communiquer les documents suivants :descriptif des travauxplan des travaux et notamment des canalisationsnoms et assurances des sociétés intervenant sur le chantiernom du BET et étude préalable qui a dû être réaliséerapport d’un bureau de contrôle sur la conformité de l’établissement en matière de sécurité incendieétat des lieux réalisés chez les avoisinantscondamner in solidum la société MAGNOLIA FOREVER et la société JUNK LEGENDRE, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance, à remettre les lieux dans leur état initial, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, par :la suppression des raccordements effectués sur les canalisations communes en sous-solle rebouchage des percements effectués dans la dallela suppression de l’enseigne bandeau avec remise en état de la façadedire que le juge se réserve la liquidation de l’astreintecondamner in solidum les défenderesses à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 15 septembre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société MAGNOLIA FOREVER a demandé :

le rejet de toutes les prétentions du syndicat des copropriétaires , et subsidiairement le rejet de la demande de suppression des raccordements, matériellement impossibleà titre infiniment subsidiaire la condamnation de la société JUNK LEGENDRE à relever et garantir la société MAGNOLIA FOREVER de toute condamnation qui serait prononcée à son encontreen tout état de cause la condamnation du demandeur à une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société JUNK LEGENDRE a demandé :

le rejet de toutes les prétentions du syndicat des copropriétaires , à titre subsidiaire, si le juge ordonne des mesures de remise en état, d’accorder à la société JUNK LEGENDRE un délai de 6 mois pour y procéder, de ne pas prononcer d’astreinte et de débouter la société MAGNOLIA FOREVER de sa demande de garantie en tout état de cause la condamnation du demandeur à une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Bertrand RACLET.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026, et prorogée au 2 avril 2026 compte-tenu de la réception en cours de délibéré d’une pièce produite initialement de façon incomplète.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de communication de pièces

Il convient d’abord de relever que la demande de communication de pièces, formulée par le demandeur sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, relève davantage de l’article 145 du même code.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il a été admis que des mesures de production de pièces, bien qu’elles ne relèvent pas formellement du sous-titre « Les mesures d’instruction », pouvaient être prescrites sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

En l’espèce, il apparaît que la société JUNK LEGENDRE a déjà produit au demandeur, dans le cadre de cette instance ou avant la procédure judiciaire :

des explications et un descriptif des travaux effectuésun rapport de la société SOCOTEC du 22 octobre 2025 portant sur les travaux réalisés dans la cave, avec photographies et descriptions des canalisations PVC, du réseau de tuyauterie gaz et de la descente d’eaux pluvialesun « plan sécurité » du localle nom, l’adresse et l’attestation d’assurance de la société DCS France ayant réalisé les travaux.

Par conséquent les demandes relatives au descriptif des travaux, et aux noms et assurances des sociétés intervenant sur le chantier ont déjà été satisfaites.

La société JUNK LEGENDRE indique par ailleurs n’avoir réalisé ni état des lieux préalable chez les avoisinants, ni étude préalable par un BET, ni plan des canalisations, précisant qu’elle n’en avait ni le besoin ni l’obligation.

En l’état il n’y a donc pas lieu d’ordonner la production de pièces qui n’existent pas.

S’agissant du « plan des travaux », il s’agit d’une demande peu précise, et dont le motif légitime n’est pas établi.

Enfin s’agissant de la demande, nouvelle, de communication du rapport d’un bureau de contrôle sur la conformité de l’établissement en matière de sécurité incendie, motivée par une intervention des pompiers dans le local loué en décembre 2025, le motif légitime est établi, et les documents produits par la société JUNK LEGENDRE apparaissent insuffisants.

Il convient de relever que s’agissant d’une demande nouvelle justifiée par un événement intervenu en cours d’instance, il n’est reproché ni au demandeur cette demande nouvelle, ni au défendeur de ne pas y avoir déféré entièrement.

Il sera donc fait injonction à la société JUNK LEGENDRE, sous astreinte compte-tenu des enjeux de sécurité des personnes et des biens, de communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, un rapport d’un bureau de contrôle sur la conformité de l’établissement en matière de sécurité incendie.

Cette injonction sera adressée uniquement à l’encontre de la société JUNK LEGENDRE, qui exploite le local.

Le surplus des demandes de production de pièce sera rejeté.

II – Sur les demandes de remises en état et la demande reconventionnelle en garantie :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Sur la demande de suppression des raccordements effectués sur les canalisations communes en sous-sol et le rebouchage des percements effectués dans la dalle

Le raccordement à un réseau commun de l’immeuble nécessite en principe une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2007, n° 06-11.947 ; 12 mai 2016, n° 15-12.433). S’agissant de la détermination de la nature des travaux affectant les parties communes, il est constant que les travaux d’installation d’un conduit, qui rendent nécessaire le percement de parties communes, doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 11 février 1975, n° 73-13.337, publié au bulletin). En revanche, s’agissant du seul branchement sur une canalisation commune, aucune autorisation n’est en principe nécessaire (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.476).

En l’espèce il n’est pas contesté que les locaux litigieux comportaient déjà des installations sanitaires raccordées sur les parties communes. La société JUNK LEGENDRE soutient avoir seulement procédé au remplacement des canalisations vétustes, notamment en posant des canalisations PVC neuves et règlementaires. Cette position est confortée par le mail détaillé du 17 septembre 2025 de l’entrepreneur chargé des travaux et par le rapport SOCOTEC du 22 octobre 2025. La société locataire précise également avoir rebouché certains percements et trous préexistants.

Les pièces versées par le demandeur, et notamment le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 15 septembre 2025, ne permettent pas de prouver, avec l’évidence requise en matière de référés, que la société JUNK LEGENDRE a créé de nouveaux raccordements ou de nouvelles installations sur les parties communes de l’immeuble. Il ressort au contraire des photographies produites que de nouveaux conduits, donc installés par la société locataire, se raccordent aux emplacements pré-existants dans les canalisations communes, d’aspect beaucoup plus ancien. Il est également établi que des ouvertures ont été récemment rebouchées, mais il est plausible que ces ouvertures existaient déjà.

Par conséquent la réalisation par la société JUNK LEGENDRE de travaux sur les canalisations communes ou les dalles en sous-sol qui auraient nécessité une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et qui constitueraient un trouble manifestement illicite n’est pas suffisamment établie.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes de remise en état.

Sur la demande de suppression de l’enseigne bandeau et remise en état de la façade

Le syndicat des copropriétaires demande la remise en état de la façade de l’immeuble sur laquelle la société JUNK LEGENDRE a apposé une nouvelle enseigne bandeau.

La société JUNK LEGENDRE s’oppose à cette demande en indiquant qu’elle a seulement remplacé la précédente enseigne, sans affecter l’aspect extérieur de la façade, ce qui ne nécessitait aucune autorisation préalable, et qu’en tout état de cause une telle appréciation ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Il ressort néanmoins des pièces produites que la modification de l’enseigne en façade réalisée par la société JUNK LEGENDRE, qui reconnaît cette intervention, affecte nécessairement l’aspect extérieur de l’immeuble, et à ce titre est soumise à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, en application de l’article 25 précité.

La société JUNK LEGENDRE ne conteste pas ne pas avoir sollicité cette autorisation.

Il sera donc fait droit à la demande de dépose de l’enseigne bandeau et de remise en état de la façade, sous astreinte.

L’injonction sera adressée tant à la société MAGNOLIA FOREVER, en qualité de copropriétaire bailleur, qu’à la société JUNK LEGENDRE.

Il convient cependant de rappeler que deux débiteurs condamnés sous astreinte à une même obligation de faire ne peuvent être tenus in solidum au paiement du montant de l’astreinte liquidée (Civ., 2ème, 25 mars 2021, pourvoi n° 18-10.285), et que l’astreinte étant une mesure de contrainte à caractère personnel, ce caractère personnel exclut tout recours en garantie (Civ., 2ème, 14 septembre 2006, pourvoi n° 05-17.118, Bull. 2006, II, n° 218).

IV- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de préciser que, s’agissant des frais antérieurs à l’engagement de l’instance, constituent des dépens uniquement les frais qui ont un rapport étroit et nécessaire avec l’instance, comme une sommation ou un commandement légalement obligatoire avant l’introduction d’une instance.

Mais les frais des constats de commissaire de justice exposés avant l’instance par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable, mais seulement des frais non compris dans les dépens, entrant dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande visant à inclure le coût du constat du 15 septembre 2025 dans les dépens sera donc écartée.

En l’espèce, la société MAGNOLIA FOREVER et la société JUNK LEGENDRE succombant partiellement, elles seront condamnées in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce les défenderesses seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 3.000 euros. Les autres demandes sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société JUNK LEGENDRE de communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, un rapport d’un bureau de contrôle sur la conformité de l’établissement en matière de sécurité incendie ;

Disons que cette mesure est assortie d’une astreinte et fixons cette astreinte provisoire à un montant de 100 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximum de 3 mois ;

Ordonnons à la société MAGNOLIA FOREVER et la société JUNK LEGENDRE de déposer l’enseigne bandeau et de remettre en état la façade de l’immeuble, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

Disons que cette mesure est assortie d’une astreinte, et fixons cette astreinte provisoire à un montant de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximum de 3 mois ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de ces astreintes ;

Rejetons les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ;

Rejetons la demande en garantie de la société MAGNOLIA FOREVER ;

Condamnons in solidum la société MAGNOLIA FOREVER et la société JUNK LEGENDRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la société MAGNOLIA FOREVER et la société JUNK LEGENDRE aux dépens, qui ne comprennent pas le coût du constat du 15 septembre 2025 ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 02 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ