TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00874 – N° Portalis DBWT-W-B7H-EVBQ

Minute :

Jugement du :

20 OCTOBRE 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 16 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Christine ROBERT-WARNET, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 Sepembre 2025 puis la décision a été prorogée au 20 Octobre 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 20 Octobre 2025, le jugement a été rendu par Madame Christine ROBERT-WARNET, Magistrate à titre temporaire, assistée de Madame Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [N]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocats au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [K] [P]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par la SCP SOLVEL – BARRUE, avocats au barreau des Ardennes

Madame [C] [P] née [H]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par la SCP SOLVEL – BARRUE, avocats au barreau des Ardennes

S.A.S. JF COURTAGE (meilleurtaux.com)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des Ardennes

S.A.R.L. J ET F FINANCE Exerçant sous l’enseigne Meilleurtaux.com

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des Ardennes

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [N], propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 4] l’a mis en vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Deux acquéreurs, Monsieur [K] [P] et Madame [C] [P] née [H], son épouse se sont présentés au prix négocié de 60 000 euros hors frais de notaire.

Le 28 mai 2021, un compromis de vente a été régularisé devant Maître [T], notaire. Cet acte mentionnait que la réalisation de la vente, représentant la somme maximale de 96 460 euros, comportait des conditions suspensives et particulièrement l’une afférente à l’obtention d’un prêt d’un montant de 96 460 euros sur 300 mois maximum au taux de 1,6 % l’an (hors assurance).

Il était convenu qu'« … en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 août 2021… ».

Le 5 septembre 2021, le notaire rédacteur de l’acte s’inquiétait auprès des acheteurs de l’absence de transmission de documents relatifs à l’octroi d’un prêt.

Par mail du 28 septembre 2021, Madame [C] [H], épouse [P] notifiait au notaire la renonciation du couple au compromis de vente signé le 28 mai 2021. Dans ce mail, elle évoquait les difficultés rencontrées avec le courtier et l’absence de réponse de leur banque, conduisant à leur démotivation.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, Monsieur [W] [N] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de ce siège Monsieur [K] [P] et Madame [C] [H], son épouse (les époux [P]) pour voir ceux ci condamner au paiement de la somme de 6000 euros à titre de dommages-intérêts outre 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, se prévalant des dispositions des articles 1103 et 1304-3 al 1 du Code civil, il fait grief aux époux [P] de ne pas avoir justifié des démarches qu’ils auraient entreprises pour réaliser la condition suspensive contenue dans le compromis, manquant ainsi à l’obligation d’exécution mise à leur charge.

À la barre, il a réitéré l’ensemble de ses prétentions initiales, rappelant que l’instance se déroulait en présence de la SARL J et F Finance et de la SAS JF Courtage, en leur qualité de défenderesses en garantie. Il a ajouté qu’il convenait de rappeler que l’exécution provisoire était de droit.

Représentés à l’audience, les époux [P] ont prétendu aux termes de leurs dernières conclusions, développées oralement à l’audience du 16 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue qu’il y avait lieu de débouter Monsieur [W] [N] en sa demande en paiement de dommages-intérêts, en faisant valoir qu’ayant effectué toutes les démarches leur permettant d’obtenir un prêt, ils n’ont pu obtenir aucun accord de financement, en l’absence de mobilisation du courtier et de réponse de leur banquier à leurs sollicitations.

À titre subsidiaire, se prévalant de leurs assignations du 12 février 2024, s’agissant de la SARL J et F Finance, puis du 22 novembre 2024, s’agissant de la SAS JF Courtage, ils sollicitent la condamnation solidaire de celles-ci à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ces appels en garantie, ils se prévalent de l’inertie de ces 2 sociétés, s’étonnant que le mandat de recherche de financement puisse émaner de l’agence de [Localité 8], s’il n’existe aucun lien entre ces sociétés, alors que les échanges, notamment de mails ont toujours eu lieu avec le directeur d’agence et l’assistante commerciale de l’agence de [Localité 7].

Vu les dernières conclusions transmises et reprises à la barre par lesquelles la SARL J et F Finance conclut à l’irrecevabilité des demandes formées par les époux [P], en l’absence de leur qualité et d’intérêt à agir à son encontre mais prétend à leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée outre 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Quant à la SAS JF Courtage, elle conclut au débouté des époux [P] en leurs demandes formées à son encontre. En effet, elle fait valoir qu’elle a travaillé sur la base des éléments qui lui avaient été transmis, différents des conditions de financement effectivement prévues, de sorte qu’aucune faute ne saurait lui être imputée quant au montant des prêts sollicités.

À titre reconventionnel, elle prétend à la condamnation solidaire des époux [P] au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée outre 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 Septembre 2025 puis prorogée au 20 Octobre 2025

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande principale

L’article 1103 du Code civil énonce que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il n’est pas contesté que ces dispositions sont applicables au compromis de vente conclu entre Monsieur [W] [N] et les époux [P] le 28 mai 2021.

Contenant des conditions suspensives et notamment l’une relative à l’obtention d’un prêt, prévues dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, il était convenu que toute demande (d’un crédit aux conditions sues énoncées) « non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304- 3 du Code civil. »

Dans le cadre des obligations mises à la charge de l’acquéreur, figurait celle de faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, d’en notifier l’obtention ou de non obtention au vendeur et au notaire, au plus tard le 28 juillet 2021, soit dans un délai suffisant pour permettre la réalisation de l’obligation.

En l’espèce, les époux [P] ne justifient d’aucune démarche autre qu’un mandat de recherche de financement signé le 10 juin 2021, au profit de la SAS JF Courtage.

Le seul document éventuellement utile produit aux débats émane de la Caisse d’Epargne, agence de [Localité 7], édité le 3 septembre 2021 (soit bien au-delà du délai du 28 juillet 2021). Il porte sur une simulation de financement, ce qui ne peut correspondre à une offre de prêt entrant dans le champ d’application des dispositions des articles L313-40 et suivants du code de la consommation.

L’article 1304-3 al 1 du Code civil énonce que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

En l’espèce, aucune offre de prêt n’a été sollicitée par les époux [P], dans le délai qui leur était imparti pour ce faire, alors que ceux-ci, en dépit du montant maximal de la somme empruntée figurant dans le compromis de vente (96 460 euros), produisent aux débats une simulation de financement pour un coût total de 125 715,75 euros, soit au-delà des caractéristiques stipulées au compromis.

Dès lors, dans le respect des dispositions précitées, de la pénalité contractuellement fixée à la somme de 6000 euros, correspondant à 10 % du montant net de la vente du bien immobilier, Monsieur [W] [N] peut prétendre au paiement d’une indemnité, dont les époux [P] ne contestent pas le montant, notamment au regard des dispositions de l’article 1231- 5 du Code civil.

En conséquence, les époux [P] seront condamnés à payer à Monsieur [W] [N] la somme de 6000 euros à titre de dommages-intérêts.

— Sur les appels en garantie

*sur la recevabilité des appels en garantie

Se prévalant du défaut de qualité et d’intérêt à agir des demandeurs à son encontre, la SARL J et F Finance conclut à l’irrecevabilité des demandes qu’ils forment.

Toutefois, s’il est constant que cette société, enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Sedan sous le n°B 530. 899.509 exerçant son commerce sous l’enseigne « meilleurtaux.com » à [Localité 7] n’a conclu aucun mandat écrit avec les époux [P], comme elle le soutient, les mails qu’ont pu leur adresser le directeur de l’agence, Monsieur [Y] [V] ou l’assistante commerciale, tous précisant relever de l’agence de [Localité 6] (pièce 2 dossier des époux [P]), établissent l’existence d’un mandat de sorte que l’appel en garantie formé par les époux [P] est recevable, ceux ci ayant qualité et intérêt à agir à son encontre.

Aucune discussion n’existe quant à la recevabilité de l’appel en garantie dirigé à l’encontre de la SAS JF Courtage.

*Sur le bien fondé des appels en garantie

Il est constant que le 10 juin 2021, par mandat conclu électroniquement, les époux [P] ont mandaté la SAS JF Courtage, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Sedan sous le n°B793.789.181, exerçant son commerce sous l’enseigne « meilleurtaux.com » à Rethel pour une recherche de financement du bien immobilier appartenant à Monsieur [W] [N].

La SAS JF Courtage en dépit de ses allégations, compte tenu des précédents développements, ne justifie de la réalisation d’aucun acte à compter de cette date.

Son manquement à l’obligation à laquelle elle était tenue envers ses mandants doit être sanctionnée par sa condamnation au paiement de toute somme au paiement desquels ceux-ci se trouvent condamnés aux termes de la présente décision.

De même, la SARL J et F Courtage ne justifie de la réalisation d’aucune démarche effective, dans le délai imparti, pour tenter de permettre à ses mandants de présenter à leur vendeur soit 2 offres ou 2 refus de prêt, tel que sollicité dans le compromis, qui leur auraient permis d’être considérés comme ayant satisfait aux obligations mises à leur charge.

Dès lors, les époux [P] prétendent, à bon droit, à la condamnation solidaire de la SAS JF Courtage et de la SARL J et F Courtage de les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.

— Sur les autres demandes

Compte tenu des termes de cette décision, la SAS JF Courtage et la SARL J et F Courtage seront déboutées en leur demande en paiement de dommages-intérêts formée à l’encontre des époux [P].

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire ne parait pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter, dans les termes prévus par les dispositions de l’article 514-1 du même code.

Compte tenu des termes de la présente décision, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [N] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer.

Les époux [P] seront en conséquence condamnés à lui payer une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ayant dû faire appeler à la cause la SAS JF Courtage et la SARL J et F Courtage, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [P] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer.

Aussi, la SAS JF Courtage et la SARL J et F Courtage seront solidairement condamnées à leur payer une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, chacune de ces sociétés sera déboutée en ce même chef de demande, formé à l’encontre des époux [P].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement, en premier ressort

Condamne Monsieur [K] [P] et Madame [C] [H], épouse [P] à payer à Monsieur [W] [N] la somme de 6000 euros à titre de dommages-intérêts outre 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit recevable l’appel en garantie formé par Monsieur [K] [P] et Madame [C] [H], épouse [P] à l’encontre de la SAS JF Courtage et de la SARL J et F Courtage ;

Condamne solidairement la SAS JF Courtage et la SARL J et F Courtage à garantir Monsieur [K] [P] et Madame [C] [H], épouse [P] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre ;

Condamne solidairement la SAS JF Courtage et la SARL J et F Courtage à payer à Monsieur [K] [P] et à Madame [C] [H], épouse [P] ensemble, une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit ;

Déboute la SAS JF Courtage et la SARL J et F Courtage en l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne solidairement la SAS JF Courtage et la SARL J et F Courtage aux dépens.

La Greffière La Juge