TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mai 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 27 mai 2025

à M^e BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mai 2025

à M^e COSMA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02403 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z4H

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [E] venant aux droits de Madame [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [S]

né le 14 Mai 1978 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie COSMA, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-010747 du 16/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 mars 2024, Madame [J] [E], venant aux droits de Madame [M], a assigné Monsieur [P] [S] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4], au besoin avec le concours de la Force Publique;

• condamner Monsieur [S] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 4493,83 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur [S], cité en l’Etude de la SCP GIRARDOT et UREN, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est fait représenter par un avocat lequel soulève le défaut de qualité pour agir de Madame [E], le défaut de qualité pour agir du cabinet LAUGIER-FINE et la nullité du commandement de payer en date du 20 novembre 2023.

Elle indique ensuite que Monsieur [S] justifie de la souscription d’une assurance et que la résiliation ne peut donc être constatée pour défaut d’assurance.

Elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois pour apurer la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

En tout état de cause, elle s’oppose à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à la demande de condamnation aux dépens.

Madame [E] a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 1849,27 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 mars 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, Madame [E] a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Madame [E] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 28 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 6 juin 2024.

L’action de Madame [E] est donc déclarée recevable.

Sur la qualité à agir de Madame [E]:

— sur la qualité de propriétaire de Madame [E]:

Il ressort de l’acte de donation entre vifs établi le 30 mai 2008 par Maître [C], Notaire à [Localité 3], que Madame [O] [M] a donné à Madame [J] [R] épouse [E] la totalité en nue-propriété de la maison sise à [Adresse 4].

Madame [O] [M] est décédée le 1er mars 2012, laissant ainsi sa fille, Madame [J] [R] épouse [E], pleinement propriétaire du bien litigieux.

Madame [E] a donc bien qualité pour agir dans la présente procédure.

— sur la qualité à agir du cabinet LAUGIER-FINE:

Madame [E] verse aux débats le contrat de mandat de gestion immobilière signé le 21 janvier 2014 avec le cabinet LAUGIER-FINE pour notamment la gestion du bien, objet du présent litige.

— sur la nullité du commandement de payer:

Madame [E] qui a qualité pour agir dans la présente procédure, pouvait donc faire délivrer un commandement de payer à Monsieur [S].

Il convient donc de rejeter les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [S].

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2011, le cabinet LAUGIER-FINE agissant en qualité de mandataire de Madame [M] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 450,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur [S] ne règlant pas régulièrement ses loyers, Madame [E] lui a fait délivrer le 20 novembre 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1705,46 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 novembre 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 20 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de le condamner à payer à Madame [E] la somme provisionnelle de 1849,27 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [S] sera en outre condamné à payer à Madame [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Madame [E] ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [S] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [S] à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités de 50,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Monsieur [S] se libère dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [S] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

— Monsieur [S] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [S] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [S] sera tenu de payer à Madame [E] la somme de 100,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Madame [E];

REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [S];

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 20 janvier 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [S] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Monsieur [S] à payer à Madame [E]:

• la somme provisionnelle de 1849,27 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Monsieur [S] des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 1849,27 euros et disons que Monsieur [S] devra régler cette somme en 36 mensualités de 50,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise mais qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Monsieur [S] et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DEBOUTONS Madame [E] du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur [S] à payer à Madame [E] la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 novembre 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,