TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04789 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M35V

AFFAIRE :

[Z]

[R]

C/

S.C.I. PAC

JUGEMENT contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire :

Copie : M^e VIDAL – M^e LAUER + LRAR aux parties et service des expertises

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [Z]

né le 02 Septembre 1977 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e VIDAL, avocat du barreau de TOULON

Madame [U] [R] épouse [Z]

née le 03 Octobre 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e VIDAL, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.C.I. PAC

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e LAUER, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 10 mars 2025

JUGEMENT :

contradictoire et avant dire droit, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2020, la société dénommée SCI PAC a consenti à Monsieur [O] [Z] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 11], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel de 1 900,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 50,00 euros relative à la taxe des ordures ménagères ainsi qu’à l’entretien de la pompe de relevage.

Par acte délivré le 08 août 2024, Monsieur [O] [Z] et Madame [U] [R], son épouse, ont fait assigner la SCI PAC devant la présente juridiction aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

319,00 euros en remboursement de la facture PROVID

203,50 euros en remboursement du solde de la facture AUXISUD

1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

les entiers dépens.

Ils concluent également au débouté des demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires de la SCI PAC.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 02 décembre 2024 puis celle du 10 mars 2025.

A cette date, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées chacune par leur conseil.

Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [O] [Z] sollicitent de voir :

Condamner la SCI PAC au paiement des sommes suivantes :

. 6 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

. 319,00 euros en remboursement de la facture PROVID

. 203,50 euros en remboursement du solde de la facture AUXISUD

. 260,00 euros en remboursement de la facture AUXISUD du 02 novembre 2024

Ordonner à la SCI PAC de procéder à la remise en état du balcon qui s’effondre, de procéder à la réalisation des finitions des réparations de la salle de bains, la reprise des peintures des murs du salon et de la cage d’escalier, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification du jugement

Ordonner à la SCI PAC de procéder à une vérification du garage, qui prend l’eau avec un risque électrique (infiltrations au niveau de l’éclairage), sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification du jugement

Condamner la SCI PAC au paiement de la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SCI PAC aux entiers dépens

Débouter la SCI PAC de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les époux [Z] expliquent qu’ils ne peuvent jouir paisiblement du bien loué et ce depuis la survenue courant du mois de mai 2022 d’un premier dégât des eaux affectant la salle d’eau du 1er étage, qui s’est aggravé au mois de février 2023.

Ils indiquent qu’ils ont fait intervenir à deux reprises leur assureur.

Ils soulignent que le second rapport, en date du 16 février 2023, a ainsi préconisé de refaire la douche à l’italienne, et précisé qu’il convenait d’envisager la réfection complète de la douche et de la faïence pour une réparation à long terme.

Ils ajoutent qu’ils ont subi un second dégât des eaux le 10 avril 2024, les empêchant d’utiliser le lave-linge ainsi que le point d’eau extérieur.

Au soutien de leurs prétentions indemnitaires, les demandeurs mettent en exergue la lenteur des travaux en lien avec l’indisponibilité récurrente ainsi que l’inertie du plombier mais également les agissements de la bailleresse qui n’a de cesse de vouloir se dédouaner de ses responsabilités et de maintenir le trouble de jouissance qu’ils subissent.

Ils font valoir que si les travaux de plomberie relatifs à la salle de bains ont pris fin le 30 mai 2024, pour autant, les travaux de peinture n’ont toujours pas été réalisés à ce jour.

La bailleresse leur reproche également d’avoir fait réaliser certains travaux dans la maison, alors que pourtant ils avaient pris la peine préalablement d’obtenir son accord lorsque cela était nécessaire.

Celle-ci s’est également permise de pénétrer dans le logement et ce sans leur autorisation.

Ils ajoutent que la défenderesse a alors saisi un conciliateur le 3 avril 2024 et une réunion s’est ainsi tenue le 12 avril 2024 à l’effet d’évoquer plusieurs difficultés, à savoir l’entretien de la climatisation, l’entretien de la pompe de relevage, les travaux à effectuer par le plombier, les dégradations subies par le balcon au niveau de la corniche, l’absence de taillage d’un olivier ainsi que des problèmes de communication et relationnels.

Ils déclarent à cet égard que la bailleresse a refusé dans un premier temps de prendre à sa charge les frais relatifs à la pompe de relevage, qui incombent pourtant au propriétaire.

Enfin, ils soulignent qu’un état des lieux a été réalisé en un seul exemplaire et que la bailleresse a fait obstacle à leur remettre un exemplaire, de sorte que celle-ci ne saurait se prévaloir de la présomption édictée aux termes de l’article 1731 du code civil.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI PAC conclut au débouté des demandeurs et sollicite reconventionnellement de voir :

Condamner les locataires au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de son préjudice moral subi

Condamner les locataires au paiement de la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI PAC explique qu’elle n’a été informée du premier dégât des eaux qu’un an plus tard et qu’elle a alors procédé au remboursement de la facture.

Elle fait également valoir qu’elle a rapidement pris contact avec un plombier lors du second dégât des eaux, soulignant que la réalisation des travaux a pris du temps en raison de l’indisponibilité de Monsieur [Z]. C’est dans ce contexte qu’elle précise avoir saisi le conciliateur de justice.

Elle conteste les griefs qui lui sont reprochés, affirmant qu’elle n’a pas failli à ses obligations.

S’agissant de la pompe de relevage, elle souligne que les dispositions du décret ne sont pas d’ordre public et que le contrat de bail prévoit que son entretien incombe au locataire.

Par ailleurs, la défenderesse souligne que les locataires ne rapportent aucunement la preuve du préjudice moral dont ils se prévalent, précisant à cet égard qu’il existe deux salles de bains dans le logement.

Enfin, elle déclare que les travaux sollicités par les locataires ont déjà été réalisés et qu’ils sont terminés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ce qui suit :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code prévoit que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, les époux [Z] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance qu’il subirait depuis trois ans ainsi que la réalisation de certains travaux.

Le procès-verbal de constat réalisé à l’initiative des demandeurs le 03 mai 2024 permet effectivement de constater certains désordres allégués.

Il convient également de relever que la demande de la SCI PAC, adressée le 14 février 2025 aux locataires, qui a souhaité faire constater par un commissaire de justice la réalisation des travaux sollicités n’a pu aboutir en raison de l’indisponibilité des locataires jusqu’en mai 2025, soit après l’audience.

En l’état, les factures produites par la défenderesse ne permettent pas à la juridiction d’apprécier l’état actuel du bien ni de s’assurer que l’ensemble de ces travaux a été réalisé ni de quelle manière.

En outre, force est également de constater que les demandeurs ne parviennent pas à caractériser les travaux que le juge doit réellement ordonner et ce de manière suffisamment précise pour leur assurer une décision de justice efficace et dont l’exécution pourra être contrôlée.

En effet, des prétentions formulées de manière générale, telle que procéder à la remise en état du balcon qui s’effondre ou à une vérification du garage qui prend l’eau, sont trop imprécises pour être utilement ordonnée par la présente juridiction et n’assureraient pas l’efficacité de la décision rendue.

Dès lors, en considération de l’ampleur des travaux sollicités, de leur coût et de leur durée prévisible, de la nécessité le cas échéant de les faire réaliser de façon coordonnée et homogène, de contrôler leur éventuelle nécessité et leur bonne exécution, il apparait indispensable à la solution du litige que le juge soit assisté par un technicien afin d’établir les faits dont dépend la solution du litige.

Par conséquent, une expertise judiciaire sera ordonnée avant dire-droit et les autres demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par jugement contradictoire avant dire droit susceptible de recours conformément aux dispositions de l’article 272 du code de procédure civile ;

ORDONNE avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire ;

DESIGNE pour y procéder :

Monsieur [H] [L] [Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX02] [Localité 9]. : 06.89.79.96.04 Courriel : [Courriel 8]

AVEC MISSION DE :

1/ convoquer toutes les parties, par lettres recommandées ou tout autre moyen conférant date certaine, à chaque réunion d’expertise et de répondre à leurs dires ;

2/ visiter les lieux loués situés à [Localité 10] [Adresse 1], se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers, et entendre tout sachant ;

3/ examiner et faire la description des lieux ;

4/ Indiquer si des désordres affectent le balcon, la salle de bains du premier étage, le salon, la cage d’escalier ainsi que le garage ;

5/ Indiquer si des travaux ont déjà été réalisés, les décrire et dire s’ils sont conformes aux règles de l’art ;

6/ Dire si des travaux sont nécessaires pour remédier aux désordres ; les chiffrer ; indiquer leur durée prévisible ;

7/ d’une manière générale, donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis, en particulier, dire si le locataire a subi un préjudice de jouissance et le fixer ;

8/ faire toutes observations utiles pouvant contribuer à la solution du litige et provoquer l’appel en cause de toute personne intéressée ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 242 et suivants du code de procédure civile ;

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport, recueillir les dires des parties, y répondre et déposer son rapport définitif dans un délai de cinq mois à compter de sa saisine ;

DIT que le rapport définitif sera notifié aux parties, conformément à l’article 173 du Code de procédure civile, dans un délai de sept mois à compter de l’avis de mission adressé à l’expert ;

DIT qu’à défaut de pouvoir respecter le délai susvisé, l’expert devra aviser le juge chargé du contrôle de l’expertise 15 jours avant son expiration en exposant les difficultés rencontrées à l’appui de sa demande de prorogation de sa mission ;

DIT qu’en cas d’empêchement, de refus de sa mission par l’expert ou de retard injustifié, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, ou même d’office, par le Président ;

FIXE à la somme de 4 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée à la régie du tribunal judiciaire de Toulon, dans un délai d’un mois à compter de la présente décision, par les époux [Z] ;

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais, la présente décision sera caduque sauf prorogation expressément ordonnée à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime,;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque par le Président chargé du contrôle des expertises,

SURSOIT A STATUER sur l’ensemble des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RENVOIE la présente affaire à l’audience du lundi 8 décembre 2025 à 9 h, salle d’audience du rez de chaussée ;

RESERVE les dépens.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA JUGE