Tribunal Judiciaire de Toulon, 2e chambre, 30 avril 2026, n° 24/05884

TJ Toulon 30 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

La SCI ABNO demandait la condamnation des Consorts [S] à lui verser 69.000 euros au titre d'une clause pénale, ainsi que la restitution d'une indemnité d'immobilisation de 34.500 euros. Les Consorts [S] sollicitaient le rejet des demandes de la SCI ABNO et la restitution de cette même indemnité.

La question juridique centrale était de déterminer si la condition suspensive de transfert du permis de construire s'était réalisée ou défaillie. Le tribunal a jugé que la condition était défaillie au 24 juillet 2023, date limite contractuelle, car la commune avait demandé des pièces complémentaires, rendant la situation administrative incertaine.

En conséquence, le tribunal a débouté la SCI ABNO de ses demandes, constaté la caducité de la promesse de vente et ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation aux Consorts [S]. La SCI ABNO a été condamnée aux dépens et au paiement de frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, 2e ch., 30 avr. 2026, n° 24/05884
Numéro(s) :	24/05884
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	12 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe NEWTONAurelie BERENGERJean-Michel GARRYOlivier BURTEZ-DOUCEDE
Parties :	La S.C.I. ABNO

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux

N° RG 24/05884 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M5GT

En date du : 30 avril 2026

Jugement de la 2ème Chambre en date du trente avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 février 2026 devant Laetitia SOLE, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

Audience prise en présence de M^me KHACHANI, magistrat en pré-affectation.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

Signé par Laetitia SOLE, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

La S.C.I. ABNO

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 1]. – [Localité 1]

représentée par M^e Philippe NEWTON, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Maître [A] [X]

Notaire associé

domicilié chez La S.C.P. [T] [X] et Joël MASSIANI, [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Michel GARRY, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [W] [O] [K] [S]

né le 05 Mai 1980 à [Localité 2], de nationalité Française

Madame [D] [Y] [H] [N] épouse [S]

née le 06 Mai 1982 à [Localité 3], de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 3]

et tous deux représentés par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Aurélie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE (Marseille)

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Philippe NEWTON – 0301

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 24 avril 2023 reçu par Maître [A] [X], notaire au sein de l’étude [X]-MASSIANI Associés, la SCI ABNO a consenti à Monsieur [W] [S] et Madame [D] [N] épouse [S] (ci-après les « Consorts [S] »), une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2] au prix de 690.000 euros (ci-après la « Promesse de Vente »).

Un permis de construire valant démolition a été délivré à la SCI ABNO le 05 février 2018 par la Maire de [Localité 2]. Ce permis a fait l’objet d’un permis modificatif délivré le 03 octobre 2018.

La Promesse de Vente stipule une condition suspensive de transfert de permis de construire au bénéficiaire de la promesse au plus tard le 24 juillet 2023, ainsi rédigée :

« Un permis de construire valant démolition a été délivré au PROMETTANT le 5 février 2018 par le Maire de [Localité 2] sous le numéro PC 083 126 17 C0130, dont une copie est annexée.

Le contenu est ci-après littéralement rapporté : Construction de 4 logements d’une surface plancher de 400 m2.

Ce permis a fait l’objet d’un permis modificatif délivré en date du 3 octobre 2018 par le Maire de [Localité 2] sous le numéro PC 083 126 17 C0130 M01 prévoyant une modification de l’accès.

L’affichage des permis de construire et de son modificatif a fait l’objet d’un premier procès-verbal de constat en date du 12 février 2018 par Maître [U] [R] Huissier de Justice à [Localité 3] et d’un second procès-verbal en date du 12 mars et 13 avril 2018 par Maître [U] [R] Huissier de Justice à [Localité 3].

Ce permis est aujourd’hui définitif et en cours de validité, ainsi déclaré par le PROMETTANT.

Le PROMETTANT s’engage à transférer au BENEFICIAIRE, qui accepte, le bénéfice de ce permis de construire et du permis modificatif dans tous ses droits et obligations.

L’administration dispose d’un délai de deux mois pour le transfert d’un permis de construire portant sur une maison individuelle et de trois mois pour les autres permis, le défaut de réponse de sa part dans le délai d’instruction de la demande de transfert équivaut à une autorisation tacite de transfert.

Le permis de construire transféré doit faire l’objet des mêmes mesures de publicité que le permis initial.

L’administration procèdera alors à la décharge de l’imposition en matière de taxe d’aménagement à l’encontre du bénéficiaire initial du permis, et émettra un nouveau titre de recette au nom du nouveau bénéficiaire.

En toutes hypothèses ce transfert devra intervenir au plus tard le 24 juillet 2023. »

Le dépôt de la demande de transfert de permis de construire a été réalisé le 2 mai 2023 et enregistré par la commune le 10 mai 2023.

Par courriers des 14 juin et 4 juillet 2023, la commune a sollicité des compléments de pièces auprès de la société LIMA, substituée aux consorts [S] dans la promesse de vente.

Le 24 juillet 2023, Maître [V] [L], notaire des Consorts [S] a informé le notaire de la SCI ABNO que ses clients n’entendaient pas réitérer la vente, au motif que le transfert du permis de construire a été refusé.

Dans ce contexte, par actes de commissaire de justice en date du 13 et du 23 septembre 2024, la SCI ABNO a assigné devant le tribunal judiciaire de Toulon les Consorts [S] ainsi que Maître [A] [X] aux fins de :

CONDAMNER conformément au contrat les consorts [S]-[N] à verser à la SCI ABNO la somme de 69.000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à la clause pénale stipulée en page 12 de l’acte ;AUTORISER l’Etude [X]-MASSIANI, notaire, à procéder à la remise de la somme de 34.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation restée en séquestre en l’Etude, en précisant que cette somme restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ;JUGER ET AU BESOIN ORDONNER à l’Etude [X]-MASSIANI, notaire, requise dans la procédure à procéder à la remise de la somme de 34.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation restée en séquestre en l’Etude à la SCI ABNO ; etCONDAMNER les consorts [S]-[N] à verser à la SCI ABNO la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 14 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé complet de ses moyens, la SCI ABNO confirme les demandes de son acte introductif d’instance.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 1er septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé complet de leur moyens, les Consorts [S] sollicitent du tribunal judiciaire de Toulon de débouter la SCI ABNO de ses demandes et à titre reconventionnel :

CONSTATER la non-réalisation de la condition suspensive liée au transfert du permis de construire ;AUTORISER l’étude [X]-MASSIANI MASSIANI à procéder à la remise de la somme de 34.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation restée en séquestre en l’étude au profit des consorts [S] ;CONDAMNER la SCI ABNO à verser aux consorts [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.Dans ses conclusions communiquées par voie électronique le 08 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé complet de ses moyens, Maître [A] [X] régulièrement assigné en qualité de séquestre de la somme de 34.500 euros s’en rapporte sur la libération des fonds et sollicite l’allocation de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation de tout succombant aux dépens, distraits au profit de la SELARL GARRY & Associés.

Par ordonnance du 2 septembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction au 12 janvier 2026 et renvoyé l’affaire à l’audience du 12 février 2026.

Les débats ayant été tenus, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la condition suspensive et la demande de dommage et intérêts de la SCI ABNO :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés, et exécutés de bonne foi.

L’article 1304-6 du code civil prévoit que l’obligation devient pure et simple si la condition suspensive s’accomplit, et qu’elle est caduque si la condition défaillit.

L’article 1304-3 du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il incombe au créancier sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

Lorsqu’un délai est stipulé pour la réalisation de la condition suspensive, celle-ci doit être tenue pour réalisée ou défaillie dans le délai convenu ; à défaut, la promesse devient caduque.

Enfin, la partie qui invoque l’accomplissement de la condition doit en rapporter la preuve certaine, la condition ne pouvant être regardée comme réalisée qu’à la date à laquelle son existence est établie de manière non équivoque.

La SCI ABNO soutient que le transfert tacite du permis de construire est né faute de rejet exprès de la commune dans le délai d’instruction, de sorte que la condition suspensive serait réalisée au 10 juillet 2023. Elle se prévaut, à l’appui, d’un arrêté du 27 septembre 2023 constatant le transfert tacite au profit de la société LIMA VDN avec effet au 10 juillet 2023. Elle fait observer que les courriers de la Mairie des 14 juin et 4 juillet 2023 sont intervenus hors délais légal d’instruction. Enfin, elle invoque la mauvaise foi des consorts [S], auxquels elle reproche un défaut de diligence dans l’obtention d’un document administratif attestant du transfert.

Les consorts [S] exposent que, la promesse imposant que le transfert intervienne au plus tard le 24 juillet 2023, la condition n’était pas réalisée à cette date. Ils produisent les courriers des 14 juin et 4 juillet 2023 par lesquels la commune a demandé des pièces complémentaires, démontrant que l’instruction était en cours et qu’aucune situation administrative certaine ne permettait de tenir le transfert pour acquis.

En l’espèce, la promesse de vente met à la charge du promettant l’obligation d’accomplir les diligences nécessaires au transfert du permis. La SCI ABNO, qui soutient l’accomplissement de la condition, doit ainsi établir qu’au 24 juillet 2023 les consorts [S] disposaient, de façon certaine et opposable, du bénéfice du permis transféré.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que la commune a, par courriers des 14 juin et 4 juillet 2023, sollicité des pièces complémentaires. Dans son courrier du 4 juillet 2023, elle a indiqué que l’instruction se poursuivait et a invité le pétitionnaire à compléter son dossier.

A cet égard, le courrier du 14 juin 20203 indiquait que le dépôt du récépissé avait mentionné qu’au bout de deux mois un permis tacite serait né, mais que le dossier était incomplet et qu’il fallait déposer des pièces avant le 26 juin 2023, étant précisé qu’à défaut, “la demande pourrait être refusée”.

Le courrier du 4 juillet 2023 indiquait ensuite que : “il convient d’apporter des renseignement sur la nature des travaux mis en œuvre qui ont généré le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier. En effet, il s’est écoulé plusieurs mois entre le dépôt de ce document et la première facture”. Le courrier rajoutait “le délai d’instruction de deux mois qui vous avait été notifié lors du dépôt de votre demande commencera à courir à partir de la date de réception en Mairie de [Localité 2] de la totalité des informations et des pièces manquantes. J’attire votre attention sur la nécessité de produire ces pièces avant le 1er août 2023".

Quand bien même une telle demande tardive serait sans incidence sur la computation du délai au terme duquel une décision tacite est susceptible de naître, elle révèle néanmoins que l’administration n’avait pas adopté de position claire quant au transfert sollicité et entretenait ainsi une incertitude sur la réalité et l’opposabilité d’une décision implicite, qui peut être retirée par ladite commune dans un délai de trois mois en cas d’illégalité de la décision.

Au surplus, il n’est produit aucune pièce établissant que ces éléments complémentaires auraient été transmis et que le dossier aurait été regardé comme complet le 24 juillet 2023. Dans ces conditions, à la date contractuelle butoir, la situation administrative demeurait incertaine et ne permettait pas de tenir le transfert pour acquis de manière non équivoque.

Si la SCI ABNO se prévaut d’un arrêté du 21 septembre 2023 constatant un transfert tacite avec effet rétroactif au 10 juillet 2023, cet acte est postérieur au terme contractuel. Il ne suffit pas à démontrer qu’au 24 juillet 2023 la condition suspensive était réalisée dans les termes convenus, la promesse exigeant que le transfert « intervienne » au plus tard à cette date.

En outre, la SCI ABNO n’établit pas que les consorts [S] auraient empêché l’accomplissement de la condition, au sens de l’article 1304-3 du code civil, alors même que la clause contractuelle met la démarche de transfert à la charge du promettant.

Il s’ensuit que la condition suspensive relative au transfert du permis de construire doit être regardée comme défaillie au 24 juillet 2023, entraînant la caducité de la promesse de vente conformément à l’article 1304-6 du code civil et aux stipulations contractuelles.

En l’absence de faute imputable aux bénéficiaires, la clause pénale ne peut recevoir application, la non-réalisation de la vente résultant de la défaillance de la condition suspensive.

En conséquence, la SCI ABNO sera déboutée de sa demande de condamnation des Consorts [S] au paiement de la somme de 69.000 euros à titre de dommage et intérêts en application de la clause pénale stipulée dans la Promesse de Vente.

2/Sur l’indemnité d’immobilisation :

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la Promesse de Vente stipule une clause « Indemnité d’immobilisation – Séquestre » dans les termes suivants :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (34 500,00 EUR).

De convention expresse entre les parties cette somme sera versée par le BENEFICIAIRE, qui s’y oblige, au plus tard dans les QUINZE (15) JOURS des présentes en la comptabilité du notaire soussigné et sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Dans l’hypothèse où l’indemnité d’immobilisation n’aurait pas été versée dans le délai ci-dessus imparti, les présentes seraient considérées comme caduques et non avenues et le BENEFICIAIRE déchu de tout droit d’exiger la réalisation des présentes, si bon semble au PROMETTANT.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le séquestre est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.

Le séquestre sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées. »

Dès lors que la non-réalisation de la vente résulte de la défaillance de la condition suspensive tenant au transfert du permis de construire, il convient d’ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation aux consorts [S].

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la déconsignation de la somme de 34.500 euros détenue sous séquestre par Maître [A] [X] au profit des consorts [S].

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles:

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombant à l’instance doit supporter les dépens.

La SCI ABNO sera donc condamnée à supporter les dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [S] et de Maître [A] [X] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens. La SCI ABNO sera en conséquence condamnée à payer aux consorts [S] la somme de 2 000 euros et à Maître [A] [X] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI ABNO de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATE la défaillance de la condition suspensive de transfert du permis de construire stipulée à la promesse de vente et, en conséquence, la caducité de ladite promesse au 24 juillet 2023 ;

ORDONNE la déconsignation de la somme de 34.500 euros sous séquestre en l’étude de Maître [A] [X], notaire à [Localité 3], au profit de Monsieur [W] [S] et Madame [D] [N] épouse [S] ;

CONDAMNE la SCI ABNO aux dépens, distrait au profit de la SELARL GARRY & Associés pour ceux qu’il aura exposés ;

CONDAMNE la SCI ABNO à payer aux consorts [S] la somme de 2.000 euros et à Maître [A] [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,