TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/03611

N° Portalis 352J-W-B7F-CT6XQ

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

22 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FINANCIERE AMBASSADE

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0608

DÉFENDERESSE

Société 83 FSH

venant aux droits de la SOCIETE NOUVELLE DU [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Henry RANCHON du PARTNERSHIPS BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (France) LLP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0030

Décision du 06 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/03611 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6XQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2024, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 février 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 6 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2012, la société Bernheim Jeune et Cie, aux droits de laquelle est venue la SAS Société Nouvelle du [Adresse 3] a donné à bail à la SARL Financière Ambassade un local commercial composé de bureaux situé au 1er étage du [Adresse 4] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 17 octobre 2012 moyennant un loyer principal annuel de base de 30.000 euros hors taxes, hors charges, la provision sur charges annuelle étant fixée à 5.000 euros.

Estimant subir des troubles de jouissance dans l’exploitation des locaux donnés à bail, par acte extrajudiciaire en date du 22 février 2021, la société Financière Ambassade a fait assigner la Société Nouvelle du [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de la voir condamnée au paiement de la somme de 60.000 euros en réparation de son préjudice.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/03611 devant la 18ème chambre, 1ère section du tribunal. Il s’agit de la présente instance.

Par exploit en date du 12 avril 2021, la Société Nouvelle du [Adresse 3] a fait délivrer à la société Financière Ambassade un congé avec refus de renouvellement du bail, à effet au 16 octobre 2021, sur le fondement de l’article L. 145-4 alinéa 3 et L. 145-18 du code de commerce, au motif du « projet de reconstruction et de réhabilitation de l’immeuble».

Le 3 août 2021, la bailleresse a proposé une indemnité d’éviction à hauteur de 24.000 euros sur la base d’un rapport d’expertise établi par le cabinet de M. [J] [G].

Par assignation du 3 novembre 2021, la société Financière Ambassade a saisi le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter notamment le paiement de l’indemnité d’éviction. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/13786 devant la 18ème chambre 2ème section. Une expertise a été confiée à M. [P], lequel a déposé son rapport le 9 janvier 2023. L’affaire est actuellement toujours en cours.

La Société Nouvelle Du [Adresse 3] a été radiée le 8 juillet 2022, du fait d’une opération de fusion-absorption par la SAS 83FSH le 20 juin 2022, laquelle vient désormais aux droits de la bailleresse dans la présente procédure.

La société Financière Ambassade a quitté les locaux le 30 septembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la société Financière Ambassade demande au tribunal, au visa des articles 1719 et 1343-2 du code civil, et L. 145-28 du code de commerce, de :

« Débouter la société 83 FSH de toutes ses demandes ;

Condamner la société 83 FSH à payer à la société FINANCIERE AMBASSADE la somme de 80.000 €, avec intérêts légaux à compter de la date d’assignation et capitalisation des dits intérêts ;

Condamner la société 83 FSH à payer à la société FINANCIERE AMBASSADE la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens,

Dire et Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2023, la société 83 FSH demande au tribunal, au visa des articles 606, 1219, 1240, 1719, 1720, 1728 et 1231-1 du code civil, 31, 122 et 124 du code de procédure civile, de :

« A titre liminaire,

Accueillir la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande tendant à enjoindre à la société 83 FSH de réaliser les travaux prescrits aux termes du rapport du 6 juillet 2020 de la société AIRT CONTROL afin de remédier au dysfonctionnement du chauffage et, ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

En conséquence,

Déclarer irrecevable la demande d’injonction de faire des travaux sous astreinte, formulée par la société FINANCIERE AMBASSADE.

A titre principal,

Débouter la société FINANCIERE AMBASSADE de ses demandes, fins, moyens et prétentions concernant les prétendus troubles de jouissance dus à l’absence d’ascenseur pendant quelques mois.

Débouter la société FINANCIERE AMBASSADE de ses demandes, fins, moyens et prétentions concernant les troubles de jouissance dus à l’absence de chauffage.

Débouter la société FINANCIERE AMBASSADE de ses demandes, fins, moyens et prétentions concernant les troubles de jouissance dus aux travaux.

A titre reconventionnel,

Condamner la société FINANCIERE AMBASSADE à verser à la société 83 FSH la somme de 20.000 €, somme restant à parfaire, correspondant aux travaux de remise en état des Locaux Loués, nonobstant le projet de restructuration dont l’Immeuble fera l’objet ;

Condamner la société FINANCIERE AMBASSADE à verser à la société 83FSH la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, en raison de son retard injustifié dans le règlement de ses loyers.

En tout état de cause,

Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

Condamner la société FINANCIERE AMBASSADE à verser à la société 83 FSH la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du CPC,

Condamner la société FINANCIERE AMBASSADE aux entiers dépens. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 12 novembre 2024. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025, prorogée au 6 mars 2025, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’irrecevabilité de la demande d’injonction de faire des travaux

La société 83 FSH soutient qu’en quittant les locaux, la société Financière Ambassade a perdu la qualité et l’intérêt à agir pour demander des travaux de réparation des installations de chauffage sous astreinte.

La fin de non-recevoir soulevée par la société 83 FSH, qui n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, en application de l’article 789, 3°, est irrecevable devant le tribunal.

Au surplus, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2023, soit postérieurement à son départ des locaux, la société Financière Ambassade ne demande plus d’enjoindre à la société 83 FSH de faire des travaux de chauffage, de sorte que la fin de non-recevoir est devenue sans objet.

Sur les demandes d’indemnisation du trouble de jouissance de la société Financière Ambassade

La société Financière Ambassade soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes et à son obligation de jouissance paisible en faisant subir plusieurs désagréments à la société preneuse, résultant de troubles liés à une panne d’ascenseur pendant 6 mois, à l’absence de chauffage à compter de janvier 2020, et aux nuisances liées aux lourds travaux de reconstruction et de réhabilitation de l’immeubles entamés alors que la locataire occupait toujours les locaux.

Selon l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local lui permettant d’exercer la destination contractuellement prévue par le bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

Il convient d’examiner chacun des troubles invoqués par la société Financière Ambassade et pour lesquels il est demandé une indemnisation.

Sur le trouble de jouissance lié à l’absence d’ascenseur

La société Financière Ambassade expose :

— qu’elle a été privée d’ascenseur pendant 6 mois de septembre 2019 à février 2020, entravant l’accès à ses locaux notamment pour la clientèle à mobilité réduite ;

— qu’aucuns travaux n’ont été mis en œuvre, à tout le moins de septembre au 21 novembre 2019, de sorte que le bailleur ne peut s’exonérer par l’effet de la clause de travaux figurant dans le contrat de bail ;

— que l’ascenseur ayant été réceptionné le 16 mars 2020, les travaux n’ont dû être réalisés qu’à partir de mi-février 2020 ;

— que c’est l’inertie de septembre 2019 à février 2020 qui est reprochée au bailleur et non la réalisation des travaux sur l’ascenseur en eux-mêmes ;

— que la crise sanitaire ne peut être invoquée par le bailleur pour contester le préjudice de la demanderesse, la panne d’ascenseur étant survenue avant la crise sanitaire,

— que son préjudice peut être évalué à la somme de 10.000 euros au titre du trouble de jouissance résultant de l’absence d’ascenseur pendant 6 mois.

La société 83 FSH fait valoir :

— qu’elle a géré avec diligence le problème d’ascenseur en panne dès que son gestionnaire en a été informé, le gestionnaire de l’ancien propriétaire n’ayant pas été diligent ;

— que la société preneuse a été tenue informée des travaux en cause ;

— que les travaux de remplacement d’une cabine d’ascenseur prennent nécessairement quelques semaines et que la société preneuse n’a pas été privée de la jouissance de son local situé au premier étage ;

— qu’elle ne démontre pas son préjudice lié à l’impossibilité de recevoir des clients à mobilité réduite alors qu’elle a une activité de bureaux et que la réception de clientèle n’est pas démontrée ;

— que la cabine d’ascenseur ne permet pas d’accueillir un fauteuil roulant en tout état de cause ;

— qu’elle ne démontre pas la perte d’exploitation liée à la panne d’ascenseur de sorte que son préjudice n’est pas justifié.

En l’espèce, l’article « II.2 composition des locaux » des conditions particulières du bail du 16 octobre 2012, stipule que les locaux mis à disposition par le bailleur sont composés d'« Un local commercial à usage de bureaux – au 1er étage comprenant quatre bureaux, une kitchenette, des sanitaires ». L’article « II.3 destination de l’immeuble – activité exercée » stipule :

« II.3.1. Destination de l’immeuble : habitation et commerciale

II.3.2. Activité exercée : - »

Il ressort des stipulations contractuelles que les locaux donnés à bail sont composés de bureaux situés au 1er étage d’un immeuble d’habitation et commercial.

Selon l’extrait K-bis produit par la société Financière Ambassade, ses activités principales consistent en la « prise de participation au capital de sociétés – acquisition exploitation et cession de tous immeubles biens et droits immobiliers – prestations de services aux entreprises domiciliation accueil et secrétariat marchand de biens rénovation promotion immobilière ».

Il est constant que l’ascenseur de l’immeuble est resté en panne à tout le moins du 27 septembre 2019 au 16 mars 2020, date du procès-verbal de réception des travaux de la cabine d’ascenseur sans réserve. Ce procès-verbal fait suite à un premier procès-verbal de réception de travaux du 20 février 2020 avec des réserves.

Par courrier du 28 novembre 2019, en réponse au courrier recommandé du preneur du 15 novembre 2019, le gestionnaire du bailleur a informé la société Financière Ambassade :

— que son courrier adressé le 2 octobre 2019 au précédent gestionnaire ne lui était pas parvenu,

— que les travaux de réparation de l’ascenseur qui nécessitent la réfection intégrale de la cabine d’ascenseur endommagée lors du déménagement du précédent bailleur, ont été commandés le 21 novembre 2019,

— que ces travaux nécessitent un délai de 3-4 semaines pour le remplacement de la cabine.

Il résulte de ces éléments qu’une fois informé de la panne d’ascenseur, le bailleur a entrepris les diligences pour le faire réparer, réparations qui ont pris du temps compte tenu de l’ampleur des travaux nécessitant la réfection complète de la cabine, ce dont le preneur a été informé.

L’article « 4.5.2 Interruption des services » des conditions générales du bail stipule « Le preneur ne peut prétendre à aucune diminution du loyer ou indemnité en cas d’interruption ou réduction, même prolongée des services collectifs tels que l’eau, le chauffage, l’électricité ou le téléphone, le bailleur n’étant au surplus pas tenu de prévenir le preneur desdites interruptions ou réductions.

Les services de l’immeuble sont assurés par tout moyen que le bailleur juge opportun, il peut les modifier à sa convenance et même les supprimer ».

Il résulte de cette stipulation que la société preneuse ne peut solliciter d’indemnisation pour l’interruption d’un service collectif tel que le service d’ascenseur, sous réserve que cette interruption ne la prive pas de la jouissance de son local.

Si la société Financière Ambassade a pu être gênée par la panne d’ascenseur pendant une période de 6 mois, la société indiquant dans son courrier du 2 octobre 2019 qu’un de ses clients à mobilité réduite n’a pu accéder aux locaux le 27 septembre 2019, la société 83 FSH verse aux débats des photographies pour attester que la cabine d’ascenseur est surélevée de deux marches et trop étroite pour accueillir un fauteuil roulant, de sorte que l’accès pour les personnes à mobilité réduite est, en tout état de cause, difficile.

Le trouble éventuellement subi par la société Financière Ambassade doit être tempéré au regard du fait que les locaux sont situés au premier étage de l’immeuble et sont demeurés accessibles pour l’exercice de son activité, que les caractéristiques de l’ascenseur ne permettent pas l’accès aux personnes à mobilité réduite, et que le bail ne stipule pas que l’activité de la société Financière Ambassade nécessite la réception de clientèle dans ses locaux.

Au regard des stipulations contractuelles et des diligences entreprises par la société 83 FSH, les manquements du bailleur à l’obligation de délivrance ne sont pas caractérisés. Au surplus, la société Financière Ambassade ne produit aucun élément pour justifier le montant de l’indemnisation demandée à hauteur de 10.000 euros.

La demande d’indemnisation de la société Financière Ambassade au titre du trouble lié à la panne d’ascenseur sera, en conséquence, rejetée.

Sur le trouble de jouissance lié à l’absence de chauffage

La société Financière Ambassade expose :

— qu’elle a été privée d’installation de chauffage à compter de janvier 2020, soit pendant plus de deux ans ;

— qu’hormis deux interventions de vérification réalisées par la société Airt Control en février et juillet 2020, le bailleur n’a pas réalisé d’autres diligences pour réparer le chauffage car il n’en avait pas la volonté compte tenu des travaux de reconstruction et réhabilitation démarrés en août 2022 ;

— que l’intervention diligentée par le bailleur en février 2021 ne pouvait avoir pour but de réparer le chauffage alors que le rapport de la société Airt Control avait établi que rien ne pouvait être fait à partir des locaux de la société Financière Ambassade ;

— que cette intervention qui a eu pour conséquence une dégradation des locaux de la société, dont le bailleur a refusé de supporter les coûts de réparation, avait pour but de lui nuire ;

— que le bailleur ne peut invoquer la crise sanitaire pour s’exonérer de ses obligations pendant cette période ;

— qu’elle a dû se contenter de chauffages électriques alors que le bailleur a continué à facturer les charges de chauffage et n’a pas pris en charge la surconsommation consécutive d’électricité ;

— que la clause de souffrance prévue au bail n’est pas opposable puisqu’il ne s’agit pas de dommages liés aux travaux réalisés par le bailleur,

— que son préjudice peut être évalué à la somme de 50.000 euros au titre de l’absence de chauffage depuis janvier 2020, soit pendant 2 ans et 9 mois, ainsi que les dégâts causés dans les locaux lors de l’intervention de l’entreprise du bailleur.

La société 83 FSH soutient :

— qu’en application des clauses de transferts prévues au contrat de bail antérieur à la loi dite Pinel, elle aurait pu se prévaloir du transfert pour laisser à la charge du preneur la remise en état de l’installation de chauffage ;

— qu’en application de ces clauses, le preneur ne peut prétendre à aucune indemnité en cas d’interruption ou réduction d’un service collectif tel que le chauffage ;

— qu’il ne peut lui être reproché d’inertie dans la réparation du chauffage puisque des interventions ont été diligentées dès l’information de la panne par la société preneuse ;

— que l’équipement de chauffages électriques a été proposé ;

— que l’intégralité des charges de chauffage a été déduite pendant la période de dysfonctionnement de l’installation ;

— que la société preneuse a contribué au défaut de réparation du chauffage en refusant les réparations par une entreprise diligentée par la bailleresse en février 2021 et dont elle n’était pas satisfaite de la prestation ; qu’elle a accepté de changer de prestataire et fourni des radiateurs électriques pour satisfaire la preneuse ;

— que son préjudice n’est pas avéré pendant les périodes de confinement liées à la crise sanitaire, soit pendant 7 mois ;

— que le préjudice invoqué par le preneur n’est pas justifié dans son quantum et ne repose sur aucune logique comptable.

En l’espèce, la société 83 FSH invoque les stipulations contractuelles, en particulier l’article 4.5.2 précédemment rappelé, aux termes duquel le preneur ne peut prétendre à aucune indemnisation en cas d’interruption d’un service collectif tel que le chauffage, et l’article 5.2 aux termes duquel le preneur a la charge des grosses réparations, y compris celles définies à l’article 606 du code civil.

Si les parties peuvent convenir conventionnellement de la répartition de la charge des travaux et des réparations nécessaires à l’usage des locaux, ces accords ne peuvent avoir pour effet d’affranchir le bailleur de la substance de son obligation de délivrance. Or, un local à usage de bureaux dépourvu d’une installation de chauffage opérationnelle ne peut être considéré comme disposant des caractéristiques physiques permettant d’exercer l’activité convenue par les parties.

En l’espèce, la société Financière Ambassade produit plusieurs procès-verbaux de constat d’huissier aux termes desquels l’huissier procède à des relevés de température dans les bureaux de la société :

— le 28 janvier 2020, des températures comprises entre 9,1 et 11,3 degrés,

— le 25 novembre 2020, des températures comprises entre 11,3 et 12,5 degrés,

— le 10 décembre 2020, des températures comprises entre 9,3 et 9,9 degrés,

— le 1er décembre 2021, des températures comprises entre 8,9 et 9,4 degrés.

La bailleresse produit les deux rapports d’intervention de la société Airt Control des 4 février et 6 juillet 2020, dont il ressort que l’entreprise mandatée a retracé le cheminement du réseau de chauffage pour tenter d’identifier l’origine de la fuite et du dysfonctionnement, sans succès. A l’issue du second rapport, de nouveaux travaux d’investigation sont préconisés.

Il ressort des échanges de courriers entre les parties des 2 et 10 février 2021, qu’une nouvelle intervention a été organisée dans les locaux de la société Financière Ambassade, laquelle s’est mal déroulée, la société preneuse estimant que les prestataires n’étaient pas compétents, avaient un comportement inadapté et qu’ils ont dégradé les locaux en déposant les chauffages existant, dégradant le plancher, les boiseries et la peinture.

La bailleresse produit également des factures d’intervention de chauffagistes en date des 8 octobre, 21 octobre 2020 et 22 janvier 2021 pour un montant total de 23.100 euros TTC.

Les différentes interventions de chauffagistes mettent en évidence que le problème de chauffage était complexe et nécessitait d’importantes investigations afin d’être réglé, que la bailleresse a entrepris des diligences à plusieurs reprises, sans parvenir à résoudre le désordre.

Par courrier du 2 février 2021, la société Financière Ambassade indique accepter l’installation de radiateurs électriques proposée par la bailleresse dans son courrier électronique du 28 janvier 2021, radiateurs qui ont rapidement été installés, tel que confirmé dans le courrier de la bailleresse du 10 février suivant.

La société 83 FSH, qui indique avoir proposé cette solution de remplacement, ne justifie pas d’une telle proposition avant le 28 janvier 2021, soit un an après que le problème ait été signalé.

Si le défaut de diligence de la société 83 FSH n’est pas caractérisé au regard des différentes interventions de chauffagistes, il résulte de ces éléments qu’elle a manqué à son obligation de délivrance en ne garantissant pas à sa locataire la jouissance de locaux chauffés permettant d’exercer son activité.

La crise sanitaire et les périodes de confinements ne peuvent exonérer la bailleresse de son obligation de délivrance conforme, la société locataire ayant été contrainte de satisfaire à son obligation de paiement du loyer pendant toute cette période.

S’agissant du préjudice de la société Financière Ambassade, elle sollicite une somme de 50.000 euros, sans justifier de ce montant et de son calcul.

Elle verse aux débats son courrier du 2 février 2021 dans lequel elle sollicite de la bailleresse le remboursement de la facture de réparation des dommages causés par l’entreprise intervenue début 2021 ainsi que les photographies des dégâts. Il ressort des photographies des dégâts que les travaux de réparation étaient indispensables, de sorte que le préjudice correspondant à cette facture est justifié, soit la somme de 3.216,72 euros TTC.

Il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que, comme le soutient la bailleresse, la société preneuse a été exonérée des charges de chauffage. En outre, si la bailleresse a fourni des radiateurs électriques à partir de février 2021, elle ne justifie pas de la prise en charge des factures électriques associées.

Il ressort de la facture de loyer de juillet 2022 versée par la société Financière Ambassade, que les provisions sur charges trimestrielles s’élèvent 1.041 euros HT. La durée de privation de chauffage calculée sur la base d’une utilisation du chauffage du 1er octobre au 31 mars peut être estimée à 14 mois sur la période de février 2020 à septembre 2022. Les charges de chauffage peuvent être forfaitairement estimées à 10% des charges trimestrielles, soit pour une durée de 14 mois, la somme de :

(1.041 x 10%) x 14 = 1.456 euros.

En conséquence, la société 83 FSH sera condamnée à payer à la société Financière Ambassade la somme de 4.670,72 euros (3.216,72 + 1.456) au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance lié à l’absence de chauffage.

Sur le trouble de jouissance lié aux travaux dans l’immeuble

La société Financière Ambassade expose :

— que les travaux de reconstruction et de réhabilitation de l’immeuble annoncés dans le congé délivré le 12 avril 2021 ont débuté alors que les locaux étaient encore occupés ;

— que les nuisances sonores étaient si importantes que le personnel de la société ne pouvait travailler,

— que le bailleur ne peut soutenir que la société était informée des travaux à partir du congé pour justifier le trouble de jouissance qu’elle lui a fait subir alors qu’aucun accord n’était intervenu sur l’indemnité d’éviction et que la société a été dans l’impossibilité d’exercer son droit au maintien dans les lieux,

— que son préjudice peut être évalué à la somme de 20.000 euros au titre de l’impossibilité d’exercer son droit au maintien dans les lieux.

La société 83 FSH soutient :

— que l’immeuble a été racheté par la défenderesse en décembre 2020 avec l’intention de réaliser d’importants travaux de reconstruction compte tenu de la vétusté du bâtiment ;

— que la phase 1 des travaux a démarré fin décembre 2021 et s’est terminée début mars 2022, correspondant à la phase de démolition, curage ;

— que le preneur ne démontre pas que le bruit des travaux excédait les inconvénients normaux de tout chantier de construction ;

— que la nature des travaux d’envergure exigeait qu’ils démarrent au plus vite pour respecter des plannings de chantier et des autorisations de travaux, sans attendre le départ des locataires ;

— qu’à compter du congé, le preneur disposait de toutes les informations concernant l’envergure des travaux qui pouvaient donc démarrer ;

— qu’en application des clauses contractuelles, le bailleur peut réaliser toutes réparations urgentes.

En l’espèce, il est constant que d’importants travaux de reconstruction et réhabilitation de l’immeuble ont été entrepris par le bailleur, en particulier, la première phase de travaux relative à la démolition et au curage, s’est déroulée de décembre 2021 à mars 2022.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— par courrier électronique du 3 décembre 2021, le gestionnaire de l’immeuble a informé la société Financière Ambassade que des travaux de curage et dépollution allaient débuter le 13 décembre dans l’un des bâtiments pour une durée de trois mois,

— selon procès-verbal de constat d’huissier du 7 janvier 2022, la société preneuse a fait constater dans ses locaux que « des bruits de travaux sont très largement audibles durant mes opérations de constat type marteau piqueur et scie électrique »,

— selon procès-verbal de constat d’huissier du 7 février 2022, la société preneuse a fait constater que l’appartement adjacent à ses locaux portait un affichage de chantier et l’huissier a relevé « je note un bruit de soufflerie très important et continu provenant du local fermé »,

— selon procès-verbal de constat de commissaire de justice r du 6 septembre 2022, la société preneuse a fait constater qu’à l’entrée de l’immeuble « une forte odeur de soudure et de brûlé est perceptible dans ce hall », depuis la fenêtre de l’escalier principal, le commissaire de justice effectue plusieurs photographies de la cour intérieure dans laquelle est présente une pelleteuse, d’importants tas de gravats et deux poutres en métal relient les bâtiments de part et d’autre de la cour. Au premier étage, il constate que l’appartement adjacent à celui de la société Financière Ambassade est occupé par des ouvriers et porte une affiche « Zone chantier – Accès interdit ». Le sol est bâché et le commissaire de justice constate « provenant de ladite cour intérieure, je relève des bruits de perceuse, de masse matériaux de chantier et de matériaux lourds tombant au sol ».

En outre, il ressort du « [Localité 6] de démolition » daté d’avril 2021, tiré des documents de travaux de l’immeuble et communiqué à la société Financière Ambassade par le conseil du commerçant occupant le rez-de-chaussée de l’immeuble, que tous les niveaux de l’immeuble étaient concernés par des travaux de démolition, en particulier le premier étage dont les murs structurels et planchers étaient visés par les travaux de démolition.

Il ressort de ces documents, notamment du carnet de démolition et des photographies annexées aux constats d’huissier, que les travaux de démolition qui portaient sur toute la structure de l’immeuble étaient d’envergure et visaient la restructuration de la totalité de l’immeuble. Ces travaux ont causé des nuisances sonores importantes excédant les inconvénients habituels d’un chantier de travaux, compte tenu de l’intensité du bruit, de la durée des travaux causant ces nuisances sonores, de la répétition desdites nuisances et du contexte de leur survenance, alors que l’activité commerciale de la société preneuse implique des prestations intellectuelles. Le défaut de mesure du bruit par un appareil ad hoc n’invalide pas les nuisances rapportées par la société Financière Ambassade, lesquelles ressortent manifestement des contestations du commissaire de justice.

Si la société 83 FSH a informé la société preneuse des travaux à venir dans le congé délivré le 12 avril, et si les travaux ont démarré après l’échéance du bail, il n’est pas contesté que la société Financière Ambassade bénéficiait d’un droit au maintien dans les lieux dans l’attente d’une décision sur l’indemnité d’éviction et que les obligations du bailleur se prolongeaient pendant la durée de ce droit.

Au regard de ces éléments, le manquement de la société 83 FSH à son obligation de délivrance et de jouissance paisible est caractérisé.

La société Financière Ambassade sollicite une indemnisation de 20.000 euros, sans fournir aucun justificatif ni aucune explication sur cette évaluation.

Les travaux ont débuté en décembre 2021 et se sont poursuivi jusqu’à son départ des locaux le 30 septembre 2022. Au regard de l’importance des nuisances constatées, l’indemnisation sera fixée à 50% du montant du loyer annuel pendant une durée de 19 mois, sur la base du loyer annuel de 2022, soit (32.791 euros x 50% x 19/12) = 25.959,5 euros, arrondie à la somme de 25.960 euros.

En conséquence, il résulte de ces éléments que la société 83 FSH sera condamnée à payer à la société Financière Ambassade la somme de 30.630,72 euros (4.670,72 + 25.960), laquelle portera intérêts à compter du présent jugement.

En application de l’article 1154 ancien du code civil, les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés.

Sur les demandes d’indemnisation de la société 83 FSH

Sur la demande d’indemnisation au titre de l’attitude abusive de la société preneuse

La société 83 FSH soutient que la société Financière Ambassade a commis un abus en s’abstenant de payer ses loyers pendant un temps, avant de régulariser la situation, et qu’elle a refusé l’accès aux locaux par le bailleur le 5 mars 2021, cette attitude abusive lui causant un préjudice évalué à 5.000 euros.

La société Financière Ambassade expose qu’elle est à jour du règlement de ses loyers et qu’elle n’a pas refusé l’accès à ses locaux pour la visite de M. [G], expert mandaté par le bailleur pour estimer l’indemnité d’éviction.

Selon l’article 1147 devenu 1231 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, il est constant que la société Financière Ambassade est à jour du paiement de ses loyers. Si la somme de 6.815,31 euros lui a été réclamée par courrier du 1er juin 2021, il apparait dans le décompte annexé que la société preneuse a cessé de payer les provisions sur charges pendant quelques mois, avant de régulariser la situation.

En l’absence de clause pénale spécifique invoquée, ce retard de paiement ne saurait ouvrir droit à indemnisation.

Sur la prétendue obstruction du preneur, il ressort des courriers versés aux débats en date du 16 mars et du 30 avril 2021, que la société Financière Ambassade a contesté avoir reçu les demandes de visite de l’expert pour le 5 mars 2021, puis qu’elle a proposé plusieurs dates possibles pour permettre cette visite.

Il ne ressort pas des pièces versées aux débats qu’une obstruction préjudiciable à la bailleresse puisse lui être reprochée.

Les demandes indemnitaires de la société 83 FSH seront, à ce titre, rejetées.

Sur la demande d’indemnisation au titre des travaux de remise en état

La société 83 FSH soutient que selon les clauses contractuelles, le preneur doit restituer les locaux dans l’état des travaux autorisés par le bailleur à son entrée dans les lieux, soit, a minima en très bon état, ce qui n’est pas le cas, le preneur n’ayant pas réalisé de travaux de remise en état à son départ ; que le fait que des travaux de réhabilitation étaient prévus est indifférent.

La société Financière Ambassade fait valoir que cette demande n’est pas justifiée au regard de l’état des lieux de sortie et de la remise des locaux en état d’usage, de l’absence de respect de la procédure prévue au bail pour d’éventuelles réparations, de l’absence de justification par le bailleur de la remise en état effective des locaux pour le montant demandé, preuve impossible compte tenu des travaux entrepris dans tout l’immeuble.

Aux termes de l’article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les articles 1731 et 1732 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, l’article 5.7 du bail stipule : « A son départ le preneur rendra les lieux loués conformément au descriptif des travaux acceptés par le bailleur, la vétusté résultant de l’usage demeurant à la charge du preneur. »

Il ne résulte pas de la stipulation contractuelle une obligation pour le preneur de restituer les locaux en « très bon état » ou en « parfait état » comme le sollicite la société 83 FSH. Il résulte des stipulations contractuelles uniquement l’obligation de restituer les locaux tels qu’aménagés après les travaux d’entrée dans les lieux et dépourvus de vétusté.

Aucune des parties ne fait état d’un état des lieux d’entrée.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 30 septembre 2022 fait état de peintures et de parquet « usagés » et de certains équipements de cuisine vétustes.

Pour autant, la société 83 FSH ne démontre pas que l’état d’usage est anormal compte tenu de la durée du bail et elle ne produit aucune facture ou justificatif de paiement, ni aucun justificatif des travaux qui auraient été réalisés pour démontrer la réalité de son préjudice de 20.000 euros allégué.

En conséquence, la bailleresse sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des travaux de remise en état.

Sur les demandes accessoires

La société 83 FSH qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Condamnée aux dépens, elle sera également condamnée à payer à la société Financière Ambassade la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce, la société 83 FSH ne justifiant d’aucun motif.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SAS 83 FSH et tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SARL Financière Ambassade concernant la demande de travaux de chauffage,

Condamne la SAS 83 FSH à payer à la SARL Financière Ambassade la somme de 30.630,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1154 ancien du code civil,

Déboute la SAS 83 FSH de ses demandes de dommages et intérêts,

Condamne la SAS 83 FSH à payer à la SARL Financière Ambassade la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS 83 FSH de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS 83 FSH aux entiers dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Fait et jugé à [Localité 7] le 06 Mars 2025;

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME