Tribunal Judiciaire de Toulon, Referes, 26 mars 2026, n° 26/00041

TJ Toulon 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, réf., 26 mars 2026, n° 26/00041
Numéro(s) :	26/00041
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Grégory PILLIARD
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS

Texte intégral

N° RG 26/00041 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NXAC

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -

du : 26 Mars 2026

N° RG 26/00041 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NXAC

Président: Benoit BERTERO, Vice-Président Placé

Assisté de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. SIX-FOURS IMMO, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 948.465.935, dont le siège social est sis, [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice,

Représenté par Maître Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame, [U], [R], demeurant, [Adresse 3], [Localité 1], [Adresse 4]

Non comparante, non représentée

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Février 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 26-03-2026

à : M^e Grégory PILLIARD – 1016

Copie au dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame, [U], [R] est propriétaire du lot n°6 au sein de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 2].

Par lettre recommandé avec accusé de réception du 24 octobre 2025 et du 03 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SIX-FOURS IMMO, a mis en demeure Madame, [U], [R] de régler les charges de copropriété impayées.

Cependant, ces mises en demeure sont restées infructueuses.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à LA-SEYNE-SUR-MER, représenté par son syndic en exercice, la SAS SIX-FOURS IMMO, a assigné Madame, [U], [R] devant le Président du tribunal judiciaire de Toulon statuant selon la procédure accélérée au fond afin de:

«  condamner Madame, [U], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 3] la somme de 17.734,78€ au titre des charges de copropriété impayées, comme suit :

«  la somme de 147,00€ correspondant pour l’exercice comptable en cours (2025/2026) aux provisions non encore échues pour le dernier trimestre de provisions du 01/01/2026 au 31/03/2026 (Provision de 140€ représentant un trimestre du budget annuel prévisionnel de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit 140€, et 7€ par trimestre au titre de la cotisation du fonds travaux, soit 7€, en application de l’article 14-1 et de l’article 14-2 ou de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965), augmentée des intérêts au taux légal courant du 29 août 2025, le tout sous anatocisme ;

«  la somme de 17.587,78€ correspondant aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles, arrêtée au 17 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal courant du 29 août 2025, le tout sous anatocisme ;

«  condamner Madame, [U], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 3] la somme de 582€ au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal courant du 29 août 2025, le tout sous anatocisme ;

«  condamner Madame, [U], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 3] la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts du chef de sa résistance abusive ;

«  condamner Madame, [U], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 3] la somme de 1.200€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

«  condamner Madame, [U], [R] aux entiers dépens ;

«  ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

«  dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 17 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à, [Localité 2], représenté par son avocat, s’en remet à son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2025, Madame, [U], [R] n’a pas comparu et n’a pas conclu.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 26 mars 2026.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2 de la même loi, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (devenu 14-2-1).

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 (devenu 14-2-1).

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à, [Localité 2] réclame le paiement d’une somme de 17 734,78 euros correspondant aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles, aux provisions non encore échues et à la cotisation du fond travaux.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame, [U], [R] ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des :

«  06 mai 2022 votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023 et pour l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024 ;

«  02 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025 ;

«  06 novembre 2024 votant le montant du fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel annuel ;

«  23 janvier 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/04/2025 au 31/03/2026 ;

— le décompte des sommes dues.

Force est de constater les comptes ont été approuvés par les assemblées générales pour lesquelles il n’est justifié d’aucune annulation et que les sommes mises en compte par le syndicat des copropriétaires sont justifiées en leur principe dès lors qu’elles ont été régulièrement fixées en assemblée générale.

En conséquence, les documents produits sont suffisants à établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires et il convient de condamner Madame, [U], [R] à la somme de 17.734,78€ correspondant aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles (17 587,78 euros), aux provisions non encore échues (140 euros) et à la cotisation du fond travaux (7 euros).

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Ainsi, ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais suivants, qui restent à la charge du syndicat des copropriétaires dans leur ensemble :

— les frais de suivi administratif du dossier ou de transmission de celui-ci à l’huissier ou à l’avocat, ainsi que les honoraires facturés par le syndic pour le « suivi du dossier contentieux », lesquels relèvent de la gestion courante et sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes ;

— les frais d’assignation, qui constituent des dépens de l’instance ;

— les honoraires d’avocat, qui font l’objet d’une fixation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les relances amiables ou écrites effectuées après la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à, [Localité 2] sollicite la somme de 582 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit un décompte actualisé au 17 décembre 2025 incluant diverses sommes au titre de frais de relance, d’honoraires d’huissier et de transmission du dossier à l’avocat.

Or, les frais de transmission du dossier à l’avocat et les honoraires d’huissier ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter du décompte la somme de 180 euros au titre des honoraires d’huissier et de 180 euros au titre de la transmission du dossier à l’avocat.

En conséquence, Madame, [U], [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 222 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance et le syndicat sera débouté du surplus de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ».

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, nº15-20.587).

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il est constant que le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant un manque de trésorerie privant le syndicat de sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, il n’est pas démontré que Madame, [U], [R] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les conditions posées par le texte étant remplies, il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la date de l’assignation.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est constant que lorsqu’une partie succombe partiellement en ses prétentions, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens. De même, l’application de l’article 700 du code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Madame, [U], [R], qui succombe, sera condamné aux dépens du présent jugement.

L’équité commande de condamner Madame, [U], [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à, [Localité 2] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique par jugement mise à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Madame, [U], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à, [Localité 2] les sommes suivantes :

—  17.587,78 euros au titre des aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles, arrêtée au 17 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2025, date de l’assignation ;

—  147,00 euros au titre des provisions non encore échues pour le dernier trimestre de provisions du 01/01/2026 au 31/03/2026 et au titre de la cotisation du fonds travaux augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2025, date de l’assignation ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS Madame, [U], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à, [Localité 2] la somme de 222 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à, [Localité 2] du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à, [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Madame, [U], [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] à, [Localité 2] la somme de 1 200 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame, [U], [R] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT