TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à M^e BOCQUILLON

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e PAIS

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/10813 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVAOS

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Aout 2021

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [D]

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.A.S.U. POKE HOUSE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentés par Maître Cristina PAIS de l’AARPI MJCP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1944

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET ORALIA LESCALLIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par Maître Philippe BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1085

Décision du 07 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/10813 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVAOS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte notarié en date du 27 février 2010, M. [F] [D] a acquis au sein de cet immeuble :

— le lot n° 6 correspondant à une cave au sous-sol,

— le lot n° 22 correspondant à un local commercial au rez-de-chaussée,

— le lot n° 23 décrit comme une remise au rez-de-chaussée dans la cour.

Par acte en date du 12 novembre 2014, M. [F] [D] a consenti un bail commercial à la SARL Les filles d’ailleurs prêt-à-porter pour exercer dans ses locaux l’activité définie comme suit : “ Le stylisme de vêtements et d’accessoires de l’habillement, leur création, sous forme de modèles isolés ou de collections.”(sic)

Par acte en date du 5 février 2021, la SARL Les filles d’ailleurs prêt-à-porter a cédé le droit au bail à la SAS Poke House France pour exercer une activité de “restauration rapide sur place et à emporter (sans nécessité d’extraction)”(sic). M. [F] [D] a consenti à cette cession.

Le 11 mai 2021, M. [F] [D], par l’intermédiaire de la société Oralia en charge de la gestion locative du local, a sollicité auprès du syndic l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire aux fins d’autoriser :

— le remplacement de la vitrine et de l’enseigne lumineuse en façade,

— le raccordement sur les réseaux eaux vannes et eaux usées de l’immeuble du local commercial.

Lors de l’assemblée du 24 juin 2021, les copropriétaires ont rejeté la demande de changement de vitrine et d’enseigne et la demande de raccordement aux réseaux eaux vannes et eaux usées de l’immeuble.

Les copropriétaires ayant rejeté ces demandes lors de l’assemblée générale du 24 juin 2021, par acte d’huissier en date du 25 août 2021, M. [F] [D] et la SASU Poke House France ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux litigieux.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2023, M. [F] [D] et la SASU Poke House France demandent au tribunal de :

“Vu les dispositions de l’article 8 alinéa 3, 9, 25b et 30 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions des articles 1240 et 1310 du code civil ;

— DECLARER Monsieur [F] [D] et la société POKE HOUSE FRANCE recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— A titre principal, AUTORISER Monsieur [F] [D] à procéder au changement de la vitrine et de l’enseigne lumineuse en façade de son local commercial situé [Adresse 5], ainsi qu’au raccordement de ce local aux réseaux eaux vannes et eaux usées de l’immeuble [Adresse 5], ce selon les modalités et dans les conditions fixées par le rapport du Cabinet CASE ARCHITECTES et la notice explicative annexés au courrier de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble du 24 juin 2021 et à la notice complémentaire jointe au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021 ;

— A titre subsidiaire, ANNULER les résolutions n°4 (changement de vitrine et de l’enseigne) et 5 (raccordement aux réseaux eaux vannes et eaux usées de l’immeuble) de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] du 24 juin 2021 ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à verser à la société POKE HOUSE FRANCE la somme de 592.336,44€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de droit ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à verser à Monsieur [F] [D] une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DISPENSER Monsieur [F] [D] des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens d’instance.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

“Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 42 et 30 alinéa 4,

Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code civil,

— DECLARER Monsieur [D] et la société POKE HOUSE FRANCE mal fondés en leurs demandes d’autorisation de travaux présentées à titre principal alors que le syndicat des copropriétaires s’y est opposé par ses résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2021 ;

LES EN DEBOUTER.

— LES DEBOUTER de leurs demandes présentées à titre subsidiaire de nullité des résolutions 4 et 5 de l’assemblée générale du 24 juin 2021 ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et la société POKE HOUSE FRANCE ou l’un à défaut de l’autre, à remettre en l’état initial le sol du rez de chaussée du local commercial de Monsieur [D] en supprimant la trémie et l’escalier le reliant au sous- sol créée sans autorisation de la copropriété, moyennant astreinte provisoire de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et la société POKE HOUSE FRANCE ou l’un à défaut de l’autre, à déposer l’appareil de ventilation / climatisation/ extraction d’air installé le 16 juin 2021 sur la façade sans autorisation et remettre en l’état initial la façade, moyennant astreinte provisoire de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [D] et la société POKE HOUSE France à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour violations délibérées du règlement de copropriété en opérant des percements dans les parties communes et en installant un appareil de ventilation/ climatisation/ extraction d’air sur la façade de l’immeuble, sans aucune autorisation ;

— CONDAMNER Monsieur [D] et la société POKE HOUSE France à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] une somme de 6 000 € en vertu de l’article 700 du CPC.”

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 6 décembre 2024 a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

M. [F] [D] sollicite l’autorisation, conformément à l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, de faire réaliser à ses frais les travaux objets de sa demande d’autorisation, qui ont été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021.

Il fait valoir que les travaux consistent à remplacer la vitrine et l’enseigne lumineuse et à procéder au raccordement du local sur les réseaux eaux usées/eaux vannes de l’immeuble. Il explique qu’il s’agit de travaux d’amélioration dans le but d’exercer une activité de restauration autorisée par le règlement de copropriété. M. [F] [D] fait valoir que la SASU Poke House France a obtenu de la Mairie de [Localité 14] l’autorisation d’installer l’enseigne lumineuse ; que cela démontre que le projet respecte les dispositions réglementaires prévues par l’article R 581-59 du code de l’environnement et qu’aucun clignotement n’est prévu, tout clignotement étant proscrit sauf pour certains types de commerces, comme pour les pharmacies par exemple. Il explique que l’enseigne lumineuse est plate ; qu’elle ne créera aucun reflet dans les appartements proches. Il indique que l’enseigne apposée n’est pas de couleur fluo, comme l’affirme le syndicat des copropriétaires mais de couleur rose RAL Design 030 80 20 et bleu pantone 0821U.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les travaux litigieux ne constituent pas des travaux d’amélioration car ils ne présentent pas le moindre intérêt pour la copropriété ; qu’au contraire, ils nuisent à celle-ci et ne respectent ni la loi ni le règlement de copropriété. Il affirme que l’installation de l’enseigne lumineuse sollicitée portera atteinte à l’harmonie de l’immeuble ; que l’enseigne existante n’a jamais été lumineuse et qu’il ne saurait en conséquence s’agir d’un remplacement. Il affirme qu’aucune précision n’est donnée sur l’impact de l’enseigne lumineuse quant à l’irruption de la lumière ou du reflet, voire de clignotements dans les appartements par les fenêtres proches de l’enseigne et la nuisance qui en résulterait. Il expose que l’enseigne proposée est de couleur rose fluo ; que cette couleur jure avec la façade de l’immeuble de type hausmannien et n’est pas conforme au standing de l’immeuble. Il considère que l’accord de la mairie de [Localité 14] ne saurait exonérer la SASU Poke House France d’avoir à se conformer au règlement de copropriété et à veiller à ne pas dégrader le standing de l’immeuble. Il indique que l’installation d’un restaurant dans l’immeuble est contraire au règlement de copropriété ; que le local est inadapté à cette activité ; que le projet de restaurant nuit aux droits des autres copropriétaires et à leur tranquilité ; que M. [F] [D] avait connaissance de tous ces éléments.

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Aux termes de l’article 10 du décret d’application du 17 mars 1967 :

« Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux … ».

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement:

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux.

Le tribunal ne peut refuser d’autoriser des travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Toutefois, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Il résulte de l’article 9 de la loi précitée que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; il est de principe que dès lors que le règlement de copropriété ne prohibe pas l’exercice d’activités spécifiques, le propriétaire d’un lot dont la destination est commerciale, est libre d’exercer ou d’y faire exercer le commerce de son choix, sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Décision du 07 Mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/10813 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVAOS

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété produit que les lots n° 22 et 23 ont une destination commerciale sans limitation s’agissant de l’activité exercée.

Par conséquent, le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires selon laquelle aucune activité de restauration ne peut être exercée dans le local est inopérant.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il est incontestable que les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée constituent a minima une amélioration pour les lots à usage commercial dont M. [F] [D] est propriétaire en ce qu’ils permettent l’exercice de l’activité commerciale souhaitée, et à cet égard peu importe qu’ils ne représentent pas un intérêt pour l’ensemble de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 24 juin 2021, la demande d’autorisation relative à la vitrine et à l’enseigne a été formulée comme suit aux termes de la résolution n°4 :

“Changement de vitrine et de l’enseigne

Ci-joint lettre recommandée du 11 mai 2021 du cabinet Oralia Pierre et Gestion accompagnée du projet de résolution, projet de façade et notice.

L’assemblée générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance du rapport établi par Case Architectes, en date du 26 février 2021, et des documents joints, autorise le remplacement de la virtine et de l’enseigne lumineuse en façade, selon les modalités et dans les conditions indiquées par ce rapport complété des modifications apportées au rapport initial suites aux demandes formulées par la Mairie de [Localité 14] jointes au procès-verbal.”(sic)

Il ressort des éléments joints à la convocation que la nouvelle vitrine est comprise dans l’emprise de la vitrine existante ; que le bandeau de l’enseigne est de même dimension (50 cm de hauteur). Le projet mentionne que l’enseigne est composée d’un bandeau métallique rose de la même couleur que les nouvelles menuiseries (RAL DESIGN 030 80 20) et d’une enseigne lumineuse reprenant le nom de Poke House en lettres découpées et le logo de la marque (un poisson avec des lunettes de soleil). Il est également mentionné que les lettres et le logo sont en métal bleu (pantone 0821 U) et sont éclairés sur les champs par les LED blancs, 2 700 K. Il est indiqué enfin que l’enseigne est de 4 cm d’épaisseur et le bandeau méttalique de support est dans le prolongement des menuiseries ; que l’ensemble de la façade est donc plat et ne dépasse pas sur le trottoir.

Il résulte de la décision du 1er juin 2021 de la direction de l’urbanisme de la ville de [Localité 14], statuant sur la demande de la SASU Poke House France, déposée le 24 mars 2021, que la Mairie de [Localité 14], après avis de l’architecte des bâtiments de France, en date du 16 avril 2021, a autorisé l’installation d’une enseigne parallèle lumineuse ou éclairée par projection incluant un logo outre le texte Poke House. Cette décision est conforme aux dispositions du code général des collectivités territoriales, du code de l’environnement et à l’arrêté municipal du 7 juillet 2011 portant réglement local de la publicité, des enseignes et des pré-enseignes.

Compte tenu des éléments détaillés démontrant une conformité du projet aux dispositions légales et réglementaires, ne faisant état d’aucun clignotement lumineux, et de la description de la nouvelle vitrine et de la nouvelle enseigne, l’atteinte à l’harmonie et à l’esthétique de l’immeuble n’est pas démontrée.

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas établi que la pose de l’enseigne lumineuse envisagée porte atteinte à l’harmonie et l’esthétique de l’immeuble.

S’agissant du raccordement aux usées et aux vannes, le tribunal relève que les seuls moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires se rapportent à l’impossibilité, selon lui, pour les demandeurs d’exploiter un restaurant dans ce local. Ce moyen est inopérant pour les raisons exposées ci-dessus.

Tenant compte de ces éléments, il convient de faire droit tant à la demande d’autorisation des travaux de modification de la vitrine et de l’enseigne qu’à la demande de raccordement aux eaux usées/eaux vannes de l’immeuble.

Compte tenu des autorisations judiciaires ainsi accordées, il n’y a pas lieu d’analyser la demande d’annulation des résolutions n°4 et n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021, formulée uniquement à titre subsidiaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour perte d’exploitation

La SASU Poke House France sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 592.336,44 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier. Elle expose qu’en raison du refus injustifié des travaux de remplacement de la vitrine et de l’enseigne lumineuse en façade, elle a été contrainte de repousser la date d’ouverture de son restaurant initialement fixée à la fin du mois de juin 2021 et d’interrompre l’intégralité des travaux; qu’à la date de ses dernières conclusions, le 21 mars 2023, elle ignore à quelle date pourra débuter son activité.

La SASU Poke House France qui recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil doit démontrer l’existence d’une faute et d’un préjudice en lien direct avec cette faute.

La SASU Poke House France estime que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en refusant sans motif les travaux litigieux.

La SASU Poke House France indique que la somme qu’elle sollicite correspond au chiffre d’affaires prévisionnel de l’activité du 1er juillet 2021 au 28 février 2023, et explique qu’elle a calculé ce montant en fonction du chiffre d’affaires effectivement réalisé par la SASU Poke House France dans un restaurant situé au sein du Centre commercial Westfield Les 4 Temps du 1er juillet 2021 au 28 février 2023. Elle explique que le directeur du restaurant, M. [T] [Y], avait été engagé pour y travailler ; qu’elle a dû régler son salaire et financer sa formation malgré l’absence d’ouverture du restaurant. Elle mentionne qu’elle règle un loyer de 20 473, 44 euros depuis le 1er juillet 2021. Elle affirme qu’elle a dû annuler des événements qui étaient programmés au sein du restaurant et qu’elle a fait réaliser, à la demande du syndicat des copropriétaires, des travaux d’isolation de son local, qui ont représenté un coût supplémentaire.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la SASU Poke House France n’aurait jamais pu commencer son activité à compter de l’assemblée générale du 24 juin 2021. Il affirme qu’elle reconnaît elle-même qu’elle n’aurait jamais pu commencer son activité en juillet 2021, puisqu’elle a encore sollicité l’autorisation de travaux d’électricité lors de l’assemblée générale du 3 septembre 2021. Il affirme qu’elle ne pouvait envisager d’exploiter le restaurant même en cas d’accord de la copropriété quant à ses demandes de travaux. Il affirme que le préjudice allégué n’est pas démontré ; que la SASU Poke House France ne peut se fonder sur la comparaison avec le chiffre d’affaires réalisé par un autre restaurant situé dans un centre commercial au sujet duquel aucune information n’est fournie. Il affirme qu’elle n’est pas fondée à réclamer le paiement du salaire d’un directeur qui a été engagé avant même que les travaux soient soumis à l’assemblée générale.

En l’espèce, compte tenu des éléments produits en annexe de la convocation à l’assemblée générale, et pour les motifs exposés ci-dessus tenant à l’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, le refus opposé par le syndicat des copropriétaires doit être considéré comme injustifié.

Néanmoins, la caractérisation d’une perte d’exploitation en lien direct avec ce refus est insuffisamment démontrée en l’espèce. Comme le relève le syndicat des copropriétaires, la SASU Poke House France ne peut demander une indemnisation à compter du mois de juin 2021, alors qu’elle ne conteste pas avoir formé une autre demande d’autorisation de travaux en septembre 2021 et que la réalisation de tels travaux notamment étaient un préalable nécessaire au démarrage de l’activité.

A supposer même que le refus d’autorisation des travaux relatifs à la vitrine et à l’enseigne ait retardé le début de l’activité, aucun élément n’est fourni s’agissant de la comparaison détaillée et précise entre le local concerné et celui situé au centre commercial Westfield Les 4 Temps (taille des locaux, étude d’impact concernant la fréquentation des lieux), étant relevé qu’il n’existait pas d’activité de restauration dans les lieux auparavant.

Comme l’affirme à juste titre le syndicat des copropriétaires, la SASU Poke House n’est pas fondée à réclamer le paiement, à compter du 2 juin 2021 du salaire de M. [T] [Y], nommé à cette date en qualité de directeur, c’est-à-dire antérieurement aux assemblées générales du 24 juin 2021 et 3 septembre 2021 au cours desquelles elle a formé des demandes d’autorisation judiciaire de travaux sans lesquels, selon elle, l’activité ne pouvait pas être exercée.

Compte tenu de ces éléments, il convient de débouter la SASU Poke House France de sa demande de dommages et intérêts pour perte d’exploitation.

Sur la demande de remise en état du sol du rez-de-chaussée local commercial de M. [F] [D]

Le syndicat des copropriétaires explique qu’une trémie a été créée, dans le local appartenant à M. [F] [D], entre le rez-de-chaussée et la cave, alors qu’aucune demande d’autorisation à ce sujet n’a jamais été adressée à la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires indique que le plan d’origine de l’immeuble montre qu’il n’existait pas de trémie dans le local litigieux, contrairement au local commercial désigné en lot n°3 correspondant au local voisin exploité par le restaurant “Bonjour Bonsoir.”

En conséquence, il sollicite, la condamnation de M. [F] [D] et la SASU Poke House France à “ remettre en l’état initial le sol du rez de chaussée du local commercial de M. [F] [D] en supprimant la trémie et l’escalier le reliant au sous- sol créée sans autorisation de la copropriété, moyennant astreinte provisoire de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.” (sic) Il fonde ses demandes sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Les demandeurs à l’instance contestent avoir créé cette trémie. Ils indiquent que l’état actuel préexistait à leur entrée dans les lieux en 1986 et, très vraisemblablement, à la rédaction du règlement de copropriété, comme le démontrent, selon eux, les attestations qu’ils versent aux débats. Ils expliquent à cet égard que l’immeuble n’a été soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis qu’à compter de l’année 1985. Ils affirment que le plan produit aux débats par le syndicat des copropriétaires n’émane ni d’un architecte ni d’un expert et n’est pas probant. Ils exposent qu’aucun autre document n’établit la présence du mur litigieux.

En l’espèce, l’existence d’une trémie n’est pas contestée et il est constant que les travaux de création de celle-ci auraient nécessairement dû faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale au sens de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, si la trémie n’existait pas lors de la rédaction du règlement de copropriété.

Le tribunal relève que le seul élément produit par le syndicat des copropriétaires pour démontrer l’absence de trémie originelle est la pièce n° 13 du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires indique que ce plan établit que le lot n°3 qui correspond au loto occupé par le restaurant Bonjour Bonsoir dispose d’une trémie permettant d’accéder à une cave alors que le lot n°6 sur ce plan qui correspond au lot appartenant à M. [F] [D] ne comporte pas une telle trémie.

Il y a lieu néanmoins de relever que ce plan n’est pas daté et qu’il n’est nullement démontré qu’il était annexé au règlement de copropriété. Le tribunal constate que le règlement de copropriété produit ne fait nullement mention dans la description du lot n°3 de l’existence d’une trémie entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, de sorte que le plan produit n’est pas corroboré par la description littérale des lots.

Tenant compte de ces éléments, le tribunal n’est pas suffisamment éclairé sur la configuration originelle des lieux sur laquelle se fonde le syndicat des copropriétaires pour solliciter la remise en l’état initial du sol du rez- de- chaussée du local commercial de M. [F] [D] en supprimant la trémie et l’escalier le reliant au sous- sol. Par conséquent, il convient de rejeter sa demande sur ce point.

Sur la demande de dépose de l’appareil de ventilation, climatisation, extraction d’air

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M.[F] [D] et la SASU Poke House France à “déposer l’appareil de ventilation / climatisation/ extraction d’air installé le 16 juin 2021 sur la façade sans autorisation et remettre en l’état initial la façade, moyennant astreinte provisoire de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.” (sic)

Il expose que la façade est désormais affectée de petits volets saillants et réversibles d’une part laissant apparaître l’appareil de climatisation d’autre part. Il fait valoir que ces éléments sont très apparents, saillants pour les volets et qu’ils modifient la façade. Il affirme qu’à cet égard, il importe peu que l’appareil de climatisation, au contraire des volets, soit à l’intérieur du local.

Les défendeurs opposent que l’installation en cause concerne un système de climatisation et non un système d’extraction d’air. Ils indiquent que ce système est installé à l’intérieur du local de la SASU Poke House France. Ils affirment que les ouvertures présentes sur la vitrine permettent l’évacuation de l’air.

En application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux qui affectent les parties communes doivent être autorisés par l’assemblée générale et le défaut d’autorisation peut justifier une demande de remise en état.

En l’espèce, le tribunal relève qu’il ne dispose pas d’éléments pour déterminer si le système installé assure simplement une climatisation ou permet également une extraction de l’air et une ventilation des lieux. Compte tenu des écritures des parties, il s’agit a minima d’un système de climatisation, qui sera donc retenu comme tel par le tribunal.

En l’espèce, le tribunal relève que la demande du syndicat des copropriétaires qui porte sur la dépose du système de climatisation ne peut aboutir dans la mesure où il ne conteste pas que ce système n’a pas été installé sur la façade de l’immeuble mais à l’intérieur du local commercial. Les deux photos produites par le syndicat des copropriétaires confirment cette localisation.

Le syndicat des copropriétaires indique que les volets qui laissent apparaître le système de climatisation sont saillants, modifient la façade de l’immeuble et ont été installés sans autorisation.

Les défendeurs ne contestent pas l’existence de ces ouvertures et ne justifient pas avoir demandé une autorisation de l’assemblée générale pour les réaliser.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner in solidum M. [F] [D] et la SASU Poke House France à déposer les volets installés sur la façade et à remettre celle-ci dans son état initial, avant la création de ces ouvertures, étant précisé que le coût des travaux de dépose sera mis à leur charge exclusive.

Ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de M. [F] [D] et de la SASU Poke House France à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires qui fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1240 du code civil doit démontrer l’existence d’une faute et d’un préjudice en lien direct avec cette faute.

Le syndicat des copropriétaires estime que le comportement fautif consiste à avoir percé des parties communes et d’avoir installer un appareil de ventilation, climatisation et extraction d’air sur la façade de l’immeuble, sans autorisation.

En l’espèce, il s’évince des éléments exposés ci-dessus que le percement de parties communes dans le sol du rez-de-chaussée n’est pas suffisamment démontré. En outre, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lien avec l’installation du système de ventilation litigieux.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe partiellement est condamné aux dépens et débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il n’apparaît pas inéquitable de débouter M. [F] [D] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient en équité de débouter M. [F] [D] de sa demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et en l’espèce, il n’existe aucun motif de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FAIT DROIT à la demande de M. [F] [D] de procéder au changement de la vitrine et de l’enseigne lumineuse en façade de son local commercial situé [Adresse 7], ainsi qu’au raccordement de ce local aux réseaux eaux vannes et eaux usées de l’immeuble, selon les modalités et dans les conditions fixées par le rapport du Cabinet CASE ARCHITECTES et les notices explicatives annexés au courrier de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble du 24 juin 2021 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de sa demande de remise en l’état initial du sol du rez de chaussée du local commercial de M. [F] [D] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de sa demande de dépose de l’appareil de climatisation ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [D] et la SASU Poke House France à déposer les volets installés sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 9] et à remettre, à leurs frais exclusifs, cette façade dans son état initial, avant la création de ces ouvertures ;

Ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

DÉBOUTE la SASU Poke House France de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux dépens ;

DÉBOUTE M. [F] [D] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [F] [D] de sa demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 14] le 07 Mars 2025.

La Greffière La Présidente