REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 23/01339 – N° Portalis DB3E-W-B7H-L5PN

En date du : 16 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du seize mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 décembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [M] [X] épouse [E], née le 06 Décembre 1967 à [Localité 1], de nationalité Indonésienne, demeurant [Adresse 1]

Et

Monsieur [A] [E], né le 28 Janvier 1961 à [Localité 2] (38), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] ([Localité 3]), pris en la personnde de son Syndic exercice, Madame [W] demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

représenté par M^e Mathieu PERRYMOND, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Olivier PEISSE – 1010

M^e Mathieu PERRYMOND – 1024

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [E] et Mme. [M] [E] sont propriétaires, non occupants, d’un appartement au 3ème et dernier étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour l’avoir acquis le 31 janvier 2019 de M. [L] [Y].

Le 16 septembre 2019, un incendie s’est déclenché dans l’immeuble. Pour les besoins de leur intervention, les pompiers sont passés par le toit et ont brisé la vitre de la fenêtre de toit équipant l’appartement des époux [E].

Une bâche et un panneau en bois ont été installés sur la fenêtre de toit dans l’attente de sa réparation.

Les époux [E] ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur, la MAAF, qui a mandaté le cabinet Polyexpert aux fins d’expertise amiable.

Suivant procès verbal contradictoire daté du 18 mars 2020, il a été retenu que l’incendie a une origine accidentelle et pour cause la plaque de cuisson de l’appartement du deuxième étage.

La société E.renovation, consultée sur le coût de la réparation de la fenêtre de toit, a communiqué aux époux [E] un devis d’un montant de 2.499,92€, validé par la MAAF, prévoyant la dépose de la fenêtre existante, la fourniture et pose d’une nouvelle fenêtre identique et d’un raccordement étanche avec la toiture pour tuiles, outre le remplacement du double vitrage. Toutefois, le 28 juillet 2020, l’entreprise E.renovation a indiqué aux époux [E] qu’elle était dans l’impossibilité de réaliser les travaux prévus au devis sans une intervention préalable d’un charpentier en reprise des malfaçons affectant la toiture de l’immeuble.

Par courrier du 8 octobre 2020, la MAAF a dénié sa garantie pour la prise en charge des travaux de remise en état de la toiture.

Sur question mise à l’ordre du jour à la demande des époux [E], l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2020 a refusé de procéder à la réfection de la toiture.

Les époux [E] ont alors sollicité l’avis technique du cabinet KSD EXPERTISES & CONSEILS, lequel a estimé, dans un rapport daté du 27 avril 2021, d’une part que des anomalies affectent la couverture et la charpente en raison de sa technique de collage des plaques sous tuiles entre elles ainsi qu’en raison des multiples entretiens et réparations ponctuelles dont la couverture a fait l’objet ; d’autre part, qu’il existe des désordres liés aux étanchéités de la fenêtre de toit qui nécessitent une reprise préalable au remplacement de celle-ci.

Se fondant sur ce rapport, les époux [E] ont assigné, par acte du 21 mai et 1er juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] (ci-après le syndicat) et le vendeur de leur appartement aux fins d’entendre condamner le syndicat à supprimer sous astreinte les désordres affectant la toiture de l’immeuble, et subsidiairement désigner un expert.

Par ordonnance de référé en date du 9 novembre 2021, il a été fait droit uniquement à la demande de mise en oeuvre d’une expertise. M. [Q] [Z], désigné en qualité d’expert, a rendu son rapport le 31 mars 2022.

Suivant facture du 20 septembre 2022, les époux [E] ont confiés à l’entreprise HOMONNAY MICHEL, exerçant à l’enseigne MGP MACONNERIE GENERALE PEINTURE, la dépose de la fenêtre de toit endommagée et l’installation d’une nouvelle fenêtre avec chevêtre et kit d’étanchéité pour un coût de 2950 euros.

Par acte signifié le 1er mars 2023, les époux [E] ont assigné le syndicat devant le présent tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en indemnisation de leurs préjudices.

Par dernières conclusions du 18 juin 2024, les époux [E] demandent au tribunal de rejeter les demandes adverses et de condamner le requis à leur payer les sommes suivantes :

-16 200 euros à titre de réparation de leur trouble de jouissance,

-2 950 euros en réparation de leur préjudice financier,

-3000 euros en réparation de leur préjudice moral en raison d’une résistance abusive,

-5000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont ceux de l’instance de référé et y compris les frais de l’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions du 22 octobre 2024, le syndicat demande au tribunal au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du code civil et des statuts de l’Asl, de débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700, outre les entiers dépens.

L’instruction de la procédure a été clôturée le 15 novembre 2025 et l’affaire appelée à l’audience du 15 décembre suivant pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 16 mars 2026.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres

L’expert a constaté que le relevé périphérique du velux est complètement défaillant sur trois côtés, seule la partie basse recouvre la plaque sous tuile (PST).

Il précise que la fenêtre, complétement bâchée, empêche la lumière de pénétrer ; qu’il est impossible de l’ouvrir ou de la fermer pour aérer la pièce ; qu’elle n’a plus de résistance thermique puisque l’air passe par les décalages entre l’ouvrant et le dormant même si un panneau est posé à la place de la vitre cassée par les pompiers ; que la fenêtre est étanche avec cette protection.

Il retient une impropriété à destination de la fenêtre de toit en ces termes : “le Velux n’a plus sa fonction première de rendre clos et couvert le logement car sans la bâche de protection il n’est plus étanche, l’air s’engouffre à cause des écarts de dilatation des matériaux et reste bruyant en cas de vent par le mouvement de la bâche”.

Il décrit par ailleurs des non conformités aux règles de l’art ponctuelles affectant la couverture de l’immeuble résultant de “réparations faites à l’économie”. Il précise toutefois que les multiples reprises, comme le faitage, les rives ou les solins n’engendrent pas d’infiltrations et que les malfaçons et non conformités constatées n’empêchent pas la pose d’une fenêtre de toit puisque l’ensemble de la couverture n’est pas collée.

Il indique que la couverture est bien étanche, avant et après l’incendie et que les désordres sur la toiture sont uniquement au niveau du velux défectueux suite à l’intervention des pompiers lors de l’incendie.

L’expert expose qu’il pourra être mis un terme aux désordres dès le jour des travaux de remplacement du velux. A cet égard il précise qu’il existe des PST adaptées à la pose d’une fenêtre de toit.

Pour remédier aux défauts affectant la fenêtre de toit, il préconise la pose d’une PST à la forme d’un velux en lieu et place du velux existant permettant de s’affranchir du relevé d’étanchéité périphérique, ou bien l’habillage en zinc à l’aide d’un kit d’étanchéité, cette dernière solution présentant l’avantage d’éviter de couper la PST.

Il a validé le devis de la SASU Couverture du 14 mars 2022 pour un montant de 3245 € TTC prévoyant la dépose du Velux existant qui comprend la fenêtre, le kit d’étanchéité et le chevêtre, la pose d’un chevêtre, de la fenêtre de toit, et d’un kit d’étanchéité en zinc.

Sur la responsabilité du syndicat

Les époux [E] entendent rechercher la responsabilité du syndicat au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ils font valoir que les dommages qu’ils dénoncent, à savoir un trouble de jouissance dans leur appartement et le coût de reprise des désordres affectant la fenêtre de toit, ont leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Ils exposent que si l’ouvrant et le vitrage de la fenêtre de toit constituent des parties privatives dont ils ont la charge du remplacement, en revanche, tel n’est pas le cas du chevêtre et du kit d’étanchéité qui doivent être mis en place selon les préconisations de l’expert. Ils estiment, par application de l’article 3 de la loi précitée, que ces éléments qui sont insérés et soudés à la charpente et la toiture, parties communes, sont réputés eux-mêmes parties communes du fait de leur incorporation.

Le syndicat des copropriétaires considère au contraire que sa responsabilité ne peut être engagée alors qu’aucun désordre relevé par l’expert ne trouve son origine en parties communes. Il fait valoir que les désordres subis par les époux [E] ne sont pas dus à la toiture de la copropriété, mais uniquement au Velux, lequel est devenu défectueux après l’intervention des pompiers et que son remplacement suffira à remédier aux désordres. Il soutient que le Velux n’est pas une partie commune selon les statuts de l’ASL de sorte que l’ensemble des copropriétaires n’a pas à supporter la charge de la réparation, et ce d’autant que l’article 21 des statuts exclut les dépenses entraînées par le fait ou la faute de l’un des membres de l’association ou d’une personne ou d’un bien dont d’un de ceux-ci est légalement responsable. Il met en exergue que la solution réparatoire retenue par l’expert démontre que la pose d’un Velux est possible depuis l’incendie, mais surtout que des travaux n’ont pas à être réalisés sur le toit et qu’il s’agit d’une simple fixation et non d’une incorporation. Il souligne que les travaux réalisés finalement par les époux [E] ne concernent pas la toiture de l’immeuble.

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l’article 3 de ladite loi, les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux sont communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment tout élément incorporé dans les parties communes.

L’article 2 des statuts de l’association libre de propriétaires “[Adresse 5] [Adresse 2]” stipule que l’ASL a pour objet “l’entretien, éventuellement la propriété, des installations, équipements, ouvrages et biens mobiliers et immobiliers d’intérêt collectif de l’ensemble immobilier” ; que les biens communs ou équipements collectifs sont “façades, hall d’entrée, escaliers, compteurs, câbles électriques ou TV”.

L’article 21 précise que “seront supportés par l’ensemble des membres de l’ASL, […] tous les frais et charges relatifs à la mise en état et en entretien des éléments d’équipements de l’ensemble immobilier” et que “sont formellement exclues des charges de l’association syndicale, les dépenses entraînées par le fait ou la faute soit de l’un des membres de l’association, soit d’une personne ou d’un bien dont l’un de ceux-ci est légalement responsable”.

Les parties s’accordent sur le fait que la couverture constitue une partie commune de l’immeuble.

La fenêtre de toit, dont la qualification est quant à elle litigieuse entre les parties, n’est pas expressément visée au rang des biens communs ou équipements collectifs listés par les statuts de l’ASL.

De fait, seuls les époux [E] en ont l’usage et l’utilité.

Il résulte par ailleurs du rapport d’expertise que les travaux nécessaires à son remplacement et permettant de remédier à son défaut d’étanchéité peuvent être mis en oeuvre, sans couper la PST de la couverture de l’immeuble, par l’apposition d’un kit d’étanchéité. Ce kit n’est pas techniquement indivisible de la toiture dont il demeure dissociable pour son remplacement, tout comme le chevêtre et la fenêtre. Il ne peut donc être considéré que les éléments d’équipement endommagés nécessitant d’être remplacés constituent une partie commune à défaut d’être incorporés à la couverture de l’immeuble.

La fenêtre de toit est, dans tous ses éléments, une partie privative du lot de copropriété n°8 appartenant aux époux [E].

Si les époux [E] démontrent que consécutivement au bris de la vitre par les pompiers et à la détérioration du relevé périphérique du Velux lors de l’incendie ayant affecté l’immeuble ils subissent un préjudice financier, tenant au coût de reprise des désordres affectant la fenêtre de toit, ainsi qu’un trouble de jouissance dans leur logement dont le clos et le couvert ne sont plus assurés, ces dommages n’ayant pas leur origine dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Les époux [E] sont donc déboutés de leurs demandes de réparation d’un préjudice financier et de jouissance consécutif à ces désordres.

S’agissant de la demande de réparation d’un préjudice moral causé par la résistance -qu’ils qualifient d’abusive- du syndicat à la mise en oeuvre des travaux de reprise des désordres et non conformités affectant la toiture de l’immeuble, elle suppose la preuve d’une faute commise par celui-ci ayant engendré un préjudice pour les époux [E].

Or aucun dommage consécutif aux malfaçons et non-conformités relevées par l’expert sur la couverture de l’immeuble n’a pu être démontré à l’occasion des opérations d’expertise judiciaire.

L’expert a pris le soin de signaler que le faitage, les rives ou les solins n’engendrent pas d’infiltrations, ni les multiples reprises diligentées en couverture. Le syndicat n’a pas manqué à son obligation d’entretien des parties communes correspondantes.

L’expert a également indiqué que ces malfaçons et non conformités n’empêchent pas la pose d’une fenêtre de toit. Les époux [E] pouvaient donc remédier aux désordres affectant leur partie privative sans intervention préalable du syndicat en toiture. Le retard dans la mise en oeuvre des réparations de leurs parties privatives n’est pas imputable au syndicat.

Le refus de travaux opposé par l’assemblée générale des copropriétaires, amenée à se prononcer sur l’opportunité de remédier aux malfaçons et désordres affectant cette partie commune, n’a pas préjudicié aux époux [E]. Aucun abus n’est caractérisé.

Les époux [E] sont déboutés de leur demande de réparation d’un préjudice moral d’un tel chef.

Sur les frais du procès

Les époux [E], qui succombent, conserveront la charge des dépens de l’instance, en ce compris ceux du référé et les frais d’expertise, en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner in solidum les époux [E] à payer au syndicat la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [A] [E] et Mme. [M] [E] de l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation,

CONDAMNE in solidum M. [A] [E] et Mme. [M] [E] aux dépens d’instance,

CONDAMNE in solidum M. [A] [E] et Mme. [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE