TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/03431 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLL4

AFFAIRE :

Société L’UNION DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE VALLON DU ROY venant au droit de l’Association Syndicale Libre LA DEPRAT, pris en son syndic la SAS FONCIA [Localité 1]

Syndicat DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES ARGONAUTES en son syndic SAS FONCIA [Localité 1]

C/

S.A. MAAF ASSURANCES

JUGEMENT contradictoire du 09 AVRIL 2026

Grosse exécutoire :

M^e Olivier PEISSE

Copie :

M^e Laetitia MAGNE

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE

09 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société L’UNION DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE VALLON DU ROY

venant au droit de l’Association Syndicale Libre LA DEPRAT

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2], pris en son syndic la SAS FONCIA [Localité 1] sis [Adresse 2] [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

Syndicat DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES ARGONAUTES

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 3], pris en son syndic SAS FONCIA [Localité 1] [Adresse 2] [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.A. MAAF ASSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Laetitia MAGNE, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Jonas MORVAN, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Laurence CANIONI

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 22 Janvier 2026

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 26 mars 2026, puis prorogé au 09 avril 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2026 par Laurence CANIONI, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte introductif d’instance en date du 04 avril 2025 l’Union du Syndicat des Copropriétaires « LE VALLON DU ROY » venant au droit de L’Association Syndicale Libre « LA DEPRAT » représentée par son syndic en exercice l’agence " FONCIA [Localité 1] " SAS immatriculée au RCS Toulon sous le n° 308 174 523 dont le siège social est sis à [Localité 1] [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au dit siège

Et

Le Syndicat de l’ensemble Immobilier « LES ARGONAUTES » représenté par l’agence " FONCIA [Localité 1] " SAS immatriculée au RCS Toulon sous le n° 308 174 523 dont le siège social est sis à [Localité 1] [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au dit siège ont saisi le Tribunal Judiciaire de TOULON d’une demande tendant à obtenir à titre principal la condamnation de la SA « MAAF Assurances » SA inscrite au RRS de Niort sous le n° 542 073 580 dont le siège social est sis à [Adresse 4] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au dit siège afin de voir condamner la société d’assurance à payer à :

— L’union du syndicat « LE VALLON DU ROY » 4597,20€ avec intérêts au taux légal à compter 11 janvier 2024 et 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Au syndicat « LES ARGONAUTES » 8983,97€ avec intérêts au taux légal à compter 11 janvier 2024 et 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux dépens y compris les frais de l’expertise de justice.

L’affaire est venue pour la première fois le 04 septembre 2025 et a été renvoyée dans le respect du principe du contradictoire au 22 janvier 2026 où elle a été retenue.

A cette date les demandeurs représentés par un avocat confirment le contenu de leur acte introductif d’instance y ajoutant par conclusions récapitulatives remises à l’audience auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens de rejeter les demandes formées à leur encontre par la société MAAF.

La société MAAF ASSURANCES représentée par un avocat, par conclusions en réponse remises à l’audience auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conste les demandes et sollicite le débouté de l’ensemble des prétentions des demandeurs, reconventionnellement elle sollicite la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026. Le délibéré de l’affaire a été prorogé au 09 avril 2026.

Conformément à l’article 467 du Code de Procédure Civile le jugement sera contradictoire.

MOTIVATIONS

Il importe de rappeler qu’aux termes de l’article 12 du Code de Procédure Civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties auraient proposée.

Il peut relever d’office les moyens de pur droit quelque soient les fondements juridiques invoqués par les parties.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

En ce qui concerne les relations liant les parties:

Sur la naissance du contrat

— Quant à l’existence du contrat entre les demandeurs et la société « AGP PROBAT »

Il appert à la lecture des pièces du dossier, que dans le cadre des relations contractuelles l’ASL « LA DEPRAT » et le syndicat de l’ensemble immobilier « LES ARGONAUTES » ont mandaté cette société pour effectuer l’entretien des piscines de deux propriétés de l’union du syndicat des copropriétaires « LE VALLON DU ROY » venant au droit de l’ASL « LA DEPRAT » à [Localité 2] et du syndicat de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " à [Localité 3].

Par assemblées générales des 17 et 24 septembre 2021 les colotis composant l’Association Syndicale Libre « LA DEPRAT » à [Localité 2] se sont réunis pour transformer cette association en union de syndicat de copropriété « LE VALLON DU ROY », cette union reprenant la gestion de la piscine équipement commun à ses adhérents ;

Il ressort également des documents fournis que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " sis à [Localité 3] est lui chargé aussi de la conservation et du maintien de l’entretien de la piscine commune aux copropriétaires.

Ces deux syndicats ont comme gestionnaire d’immeuble l’agence " FONCIA [Localité 1] ".

Ainsi, suivant un devis « contrat Piscine » n°708 en date du 15 avril 2021 la société « AGP PROBAT » et l’ASL « LA DEPRAT » ont convenu qu’il serait procédé à l’entretien de la piscine commune. Cette intervention comprenait trois périodes :

— Une période hors saison du 01 janvier au 30 avril avec deux visites par mois pour un total de 08 visites avec comme mission la préparation du bassin et notamment l’analyse et rééquilibrage de l’eau ;

— Un période en saison du 01 mai au 30 septembre pour un total de 66 visites avec hivernage du bassin dont l’analyse et traitement d’hivernage avec produits spécifiques ;

— Une nouvelle période hors saison du 01 octobre au 31 décembre pour un total de 06 visites avec analyse de l’eau et traitement du bassin.

Il est précisé que l’entretien effectué à chaque passage incluait l’analyse de l’eau du bassin.

Le montant du devis s’appréciait « produits non compris » pour une somme TTC de 15.625,20€.

Concernant le SDC « LES ARGONAUTES » un contrat piscine est également intervenu avec la société « AGP PROBAT » suivant devis n°649 du 20 octobre 2020 avec la même méthodologie quant aux interventions à savoir :

— En saison 04 visites par semaine du 01 juillet au 31 août,

— Mi-saison 03 visites par semaine du 15 avril au 30 juin et 03 visites par semaine du 01 septembre au 31 octobre,

— Hivernage comprend 02 visites par mois du 01 novembre au 14 avril.

Il est également prévu « produits non compris » avec traitement à chaque passage inclut dont l’analyse de l’eau et le traitement du bassin pour un montant TTC de 15.144€.

La lecture des pièces produites révèle que la société « AGP PROBAT » était assurée auprès de la MAAF spécifiquement pour « les métiers de l’entretien des locaux et de l’habitat, nettoyage et entretien des piscines » et pour « les dommages matériels et immatériels consécutifs à l’exploitation de l’entreprise » avant et après l’exécution de la prestation et suivant les conditions générales prévues au contrat pour les dommages non consécutifs .

— Quant à l’exécution du contrat

L’examen des documents établi que le gestionnaire de biens chargé des intérêts des requérants, la société " FONCIA [Localité 1] « , faisait parvenir un courrier à la société » AGP PROBAT " pour signaler une incohérence dans les facturations des produits utilisés dont la chlore et le PH.

1) Concernant le « VALLON DU ROY »

Elle adressait pour l’union du syndicat du « VALLON DUROY » un courrier le 18 janvier 2022 puis par l’intermédiaire de son conseil une mise en demeure le 01 février 2022 sollicitant le montant de sommes indûment payées et plus précisément la surfacturation de produits pour 6439,16€ et une surfacturation de visite sur site de 600€.

La société « AGP PROBAT » contestait cette mise en demeure par un courrier en date du 15 mars 2022 contenant une contre-proposition amiable.

Durant ces périodes, il apparait que le laboratoire d’analyse Départemental s’est déplacé plusieurs fois pour procéder à des contrôles entre le 01 juin et le 28 août 2021 et que sur les 4 visites concernant le « VALLON DU ROY » il n’a pas été conclu à une totale conformité.

2) Concernant « LES ARGONAUTES »

Un courrier a également été adressé par le cabinet " FONCIA [Localité 1] « le 18 janvier 2022 mentionnant les mêmes griefs que pour » LE VALLON DUROY " et une lettre de mise en demeure a été envoyée le 01 février 2022 pour des sommes afférentes à une surfacturation de produits se montant à 6419,10€ et une surfacturation de visite sur site de 624€.

La même réponse fut apportée par la société « AGP PRO BAT ».

Là encore, le laboratoire d’analyse Départemental se déplaça entre le 31 mai 2021 et le 17 août 2021 et lors de ces 4 déplacements la conclusion fut similaire.

C’est dans ces conditions que les requérants ont saisi le Tribunal de Commerce de Toulon par voie de référé et une ordonnance désignant Monsieur [B] [G] en qualité d’expert fut rendue le 28 décembre 2022.

L’expert déposa son rapport le 21 décembre 2023.

En ce qui concerne les responsabilités nées de l’exécution du contrat

Sur la situation juridique actuelle des parties

A ce stade de l’évolution des démarches entreprises par les requérants la société « AGP PROBAT » a participé aux opérations d’expertise mais à été liquidée par décision du Tribunal de Commerce de Toulon le 09 janvier 2024 soit plus d’un an après le dépôt du rapport.

C’est ainsi que la compagnie d’assurance MAAF a été assignée afin qu’elle garantisse les conséquences du dommage immatériel causé par la société.

Sur les conclusions du rapport

— Quant à l’entretien matériel des piscines

o Le respect des règles de l’art

L’analyse du rapport d’expertise permet de relever que le carnet sanitaire n’est pas rempli et que le chlore n’est pas mesuré en saison.

L’expert conclu : « Ces entretiens n’ont pas été assurés dans les règles de l’art du fait d’un manque de suivi d’analyses et d’enregistrement des données »

o L’obligation d’information

Monsieur [B] [G] explique que « Il est certain que le fait d’utiliser un chlore non stabilisé (chlore liquide) sans mettre un minimum de stabilisant fait exploser les consommations de chlore. Il aurait fallu a minima, prévenir les clients des tenants et aboutissants, de façon à ce qu’ils aient le choix de la meilleure solution. »

Il est constant qu’un professionnel s’adressant à un groupement de copropriétaires non-initiés aux règles spéciales régissant les conditions d’utilisation de produits spécifiques se doit d’informer ceux-ci des différentes possibilités d’utiliser ces produits surtout lorsqu’il le financement de ces produits à la charge du client.

— Quant aux conséquences financières

L’expert conclu à la responsabilité de la société et constate que les factures de consommation des produits faites en 2022 par le nouvel intervenant « JBG PISCINES » valident des consommations à la baisse.

Il y a donc eu une perte financière conséquente du fait du non-respect des règles de l’art et de la rétention d’information auprès du client.

— Quant au préjudice subi

Les requérants fixent leur préjudice à la somme de 4597,20€ pour « LE VALLON DU ROY » et 8983,97€ pour le SDC « LES ARGONAUTES ».

Bien que le montant de ces sommes soient contestées par la société « MAAF », celle-ci ne propose aucun calcul qui permettrait d’invalider les demandes des requérants.

Sur les obligations liant le contrat d’assurance « MAAF » à la société « AGP PROBAT »

La compagnie d’assurance « LA MAAF » indique que la responsabilité professionnelle garantit l’assuré dans le cadre de ses activités professionnelles lorsque sa responsabilité est engagée à l’occasion d’un sinistre et permet de prendre en charge les dommages consécutifs subis par un tiers tant pendant l’exécution d’une prestation qu’après réception des travaux ou livraison des produits.

Ainsi les éventuelles erreurs de facturation ne sont pas les conséquences d’un sinistre qui a un caractère d’aléa et qu’elle n’entre pas non plus dans la définition du préjudice immatériel.

Cependant la lecture des articles 9-2 et 9-2-1 page 38 des conditions générales de l’assurance Multirisque des professionnels du Bâtiment et des travaux publics de la « MAAF », Chapitre « VOS RESPONSABITES », paragraphe « LA GARANTIE DOMMAGES IMMATERIELS NON CONSECUTIFS A UN DOMMAGE » permet de déterminer que :

« 9.2.1 Les dommages immatériels non consécutifs à un dommage Après exécution de vos prestations, réception de vos travaux, ou livraison de vos produits, nous garantissons les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que vous pouvez encourir, dans le cadre de vos activités professionnelles déclarées aux Conditions particulières, en raison de dommages immatériels non consécutifs à un dommage et résultant directement : d’erreurs, d’omissions, de fautes ou de négligences dans l’exécution de prestations commises par vous ou vos préposés, d’erreurs, d’omissions, de fautes ou de négligences dans l’exécution de vos travaux par vous ou vos préposés, d’une erreur de livraison du produit par vous ou vos préposés, ou d’un vice du produit livré. »

En l’espèce, le dommage invoqué par les requérants est bien né d’une négligence, et d’une mauvaise application des règles de l’art en matière d’entretien des piscines tel que décrit par le rapport d’expertise et conforté par les relevés du laboratoire départemental.

Au surplus, un dommage consécutif aux agissements de la société peut être établi. En effet, le mauvais entretien et la faute d’appréciation des conditions d’exercices des interventions a donné lieu à un emploi inapproprié de produits augmentant leur quantité et par conséquent la facture à payer par le client d’autant que, celui-ci n’avait reçu aucune information préalable sur les conditions d’emploi des produits ce qui, en tout état de cause, crée un lien de causalité entre la survenance du dommage et les conséquences financières de celui-ci.

Cette analyse est confortée par les mentions portées au devis et qui font apparaître le traitement de l’eau et l’utilisation des produits comme éléments substantiels du contrat.

Enfin, la définition du préjudice immatériel comprend la perte de bénéfices engendrant un préjudice financier pour la copropriété et les copropriétaires qui ont vu leurs charges augmentées sans raison valable.

C’est pourquoi, la responsabilité du sociétaire de la MAAF au moment de la réalisation des interventions et des achats consécutifs à ces interventions est totalement engagée impliquant que la compagnie d’assurance soit appelée à garantir les dommages causés.

En ce qui concerne les demandes accessoires

Il convient de laisser à la charge la Compagnie d’assurance « LA MAAF » les dépens prévus à l’article 696 du code de procédures civile y compris les frais d’expertise, en tant que partie succombant à l’action et la condamner à la somme de 1200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile pour le l’Union du syndicat des copropriétaires « LE VALLON DU ROY » et 1200€ pour le syndicat de l’ensemble immobilier " LES ARGONAUTES.

L’action ayant été introduite après janvier 2020 il convient de faire application de l’article 514

applicable au 01 janvier 2020 : " Les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Toulon pris en sa 5ème chambre civile par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe.

DECLARE recevable l’action introduite par l’Union du Syndicat des copropriétaires « LE VALLON DU ROY » venant au droit de L’Association Syndicale Libre « LA DEPRAT » et le syndic de l’ensemble immobilier « LES ARGONAUTES » représentés par l’agence FONCIA [Localité 1] ;

CONTATE que la société « AGP PROBAT » est in bonis lors de la survenance du dommage responsable du préjudice subi ;

CONDAMNE la SA « MAAF Assurances » SA inscrite au RRS de [Localité 5] sous le n° 542 073 580 dont le siège social est sis à [Adresse 4] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au dit siège à garantir les sommes nées du préjudice causé par sa sociétaire et à verser à l’Union du Syndicat des Copropriétaires « LE VALLON DU ROY » venant au droit de L’Association Syndicale Libre « LA DEPRAT » représentée par son syndic en exercice l’agence " FONCIA [Localité 1] " SAS immatriculée au RCS Toulon sous le n° 308 174 523 dont le siège social est sis à [Localité 1] [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au dit siège à garantir les sommes nées de la responsabilité de sa sociétaire à savoir :

—  4597,20€ avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

—  1200€ en application de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

CONDAMNE la SA MAAF Assurances SA inscrite au RRS de Niort sous le n° 542 073 580 dont le siège social est sis à [Adresse 4] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au dit siège à garantir les sommes nées du préjudice causé par sa sociétaire et à verser au Syndicat de l’ensemble Immobilier « LES ARGONAUTES » représenté par l’agence " FONCIA [Localité 1] " SAS immatriculée au RCS Toulon sous le n° 308 174 523 dont le siège social est sis à [Localité 1] [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au dit siège :

—  8983,97€ avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

—  1200€ en application de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

DIT que les dépens comprendront les frais d’expertise avancés par les requérants ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes fins et conclusions plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et ans susdits.

LE GREFFIER LE JUGE