TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 4] DE LASTELLE ; Monsieur [R] [J] ; Madame [Y] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04660 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YNT

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic SAS FONCIA [Localité 5] EST dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

Délibéré 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04660 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YNT

EXPOSE DU LITIGE :

M. [R] [J] et Mme [Y] [J] sont copropriétaires indivis des lots 201, 214, 19, 20 et 41 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 27 août 2024 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] EST a assigné M. [R] [J] et Mme [Y] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4188,49 euros au titre des charges de l’arriéré de charges du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre inclus,

—  350 euros au titre des frais nécessaires,

— avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024 et capitalisation des intérêts,

—  1200 euros de dommages-intérêts,

—  1400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris la somme de 10,14 euros, le coût de l’assignation et tous autres à venir.

A l’audience du 4 mars 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [R] [J] et Mme [Y] [J] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, décompte des sommes dues, procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2022, 24 mai 2023, 7 juin 2024, appels de fonds, régularisations de charges 2022) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 3838,49 euros au titre des charges impayées entre le 1er avril 2023 et le 1er juillet 2024, appel des provisions et de la cotisation fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus, déduction faite de la somme de 350 euros correspondant aux frais de transmission du dossier à l’avocat qui ne relèvent pas des charges de copropriété).

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas produit le règlement de copropriété, ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité. Il n’est pas démontré l’existence d’une solidarité légale.

M. [R] [J] et Mme [Y] [J] seront en conséquence condamnés à hauteur de leur part et portion dans l’indivision à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3838,49 euros au titre des charges impayées entre le 1er avril 2023 et le 1er juillet 2024, appel des provisions et de la cotisation fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de première présentation de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 12 juin 2024 en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 350 euros. Néanmoins, il n’explicite pas les frais concernés, se bornant à se rapporter à sa pièce n°6 qui correspond à une facture de frais de recouvrement du syndic d’un montant de 42 euros TTC pour l’envoi d’une mise en demeure dont il n’est pas justifié.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [R] [J] et Mme [Y] [J] règlent très irrégulièrement les charges de copropriété. La demande de dommages-intérêts sera donc accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile M. [R] [J] et Mme [Y] [J], partie perdante, supporteront les dépens, en ce compris le coût de l’assignation mais non celui de la mise en demeure de 10,14 euros qui n’en relève pas.

Ils seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises M. [R] [J] et Mme [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] EST les sommes de :

—  3838,49 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés entre le 1er avril 2023 et le 1er juillet 2024, appel des provisions et de la cotisation fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  200 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE M. [R] [J] et Mme [Y] [J] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation mais non celui de la mise en demeure ;

CONDAMNE M. [R] [J] et Mme [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] EST la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT