TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/06/2025

à : Maître Jonathan BELLAICHE

Copie exécutoire délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Ségolène FOUCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10489 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J7X

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. DES FEUILLANTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ségolène FOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0001

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10489 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J7X

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 septembre 2021, La SCI DES FEUILLANTS a consenti à Monsieur [T] [V] et Madame [W] [U] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1700 euros, outre 64 euros de provisions sur charges.

Madame [W] [U] a donné congé le 8 février 2024 à effet au 8 mars suivant.

Se plaignant que Monsieur [T] [V] avait recours à des sous-locations illicites du bien, la SCI DES FEUILLANTS a fait assigner Monsieur [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation en paiement de :

3516,67 euros en restitution des fruits civils, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,5000 euros de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,5000 euros en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, La SCI DES FEUILLANTS, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation développés oralement.

Monsieur [T] [V] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité de déclarer irrecevables les demandes adverses, au fond, le rejet à titre principal de la demande de la SCI DES FEUILLANTS en restitution des fruits civils, subsidiairement, la réduction du montant des fruits civils à la somme de 1266,32 euros et l’octroi de délais de paiement de 12 mois pour les restituer, le rejet des autres demandes de la SCI DES FEUILLANTS, la condamnation du demandeur à lui verser 2000 euros de dommages et intérêts, et sa condamnation à lui payer 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. Monsieur [T] [V] a par ailleurs demandé oralement à l’audience du 15 mai 2025 la restitution du surplus des loyers qu’il a payé en violation de la réglementation relative au plafonnement des loyers.

La SCI DES FEUILLANTS a été autorisée à faire des observations complémentaires par note en délibéré sur la demande nouvelle effectuée oralement par Monsieur [T] [V] à l’audience utile en restitution du surplus de loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la SCI DES FEUILLANTS a communiqué par note en délibéré du 19 mai 2025 les observations pour lesquelles elle avait été autorisé, auxquelles Monsieur [T] [V] a répondu le 22 mai suivant.

Par ailleurs, aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Monsieur [T] [V] sollicite de déclarer l’action de la SCI DES FEUILLANTS irrecevable mais sans en préciser le fondement ni les moyens. Au surplus, aucun élément versé aux débats ne permet de considérer que l’action serait irrecevable.

L’action de la SCI DES FEUILLANTS sera dès lors déclarée recevable.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et des conditions générales du contrat de bail (« obligations du locataire », page 8), le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 23 avril 2024 qu’une annonce postée sur le site Airbnb concerne un appartement répondant aux caractéristiques du bien pris à bail par Monsieur [T] [V]. Les pseudonymes des hôtes sont « [T] » et « [W] » et leur profil contient leurs portraits photographiques. Monsieur [T] [V] reconnaît dans ses écritures avoir procédé à des sous-locations de l’appartement via le site Aribnb.

Dans ces conditions, la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY a communiqué le relevé des transactions effectuées par Monsieur [T] [V], suivant l’ordonnance de référé du 23 août 2024. Celui-ci met en évidence qu’il a été procédé par Monsieur [T] [V] à des sous-locations durant 19 nuitées, entre le 30 mai 2024 et le 4 juillet 2024, correspondant à un montant total de 3516,67 euros.

Monsieur [T] [V] sera condamné en conséquence au paiement de cette somme en restitution des fruits civils perçus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, sans qu’il n’y ait lieu à déduire le montant des loyers dont s’est acquitté Monsieur [T] [V].

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des conditions générales du contrat (page 8), le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

En l’espèce, la SCI DES FEUILLANTS a utilisé le bien propriété de la SCI DES FEUILLANTS pour en tirer une source de revenus, ceci en violation des dispositions contractuelles. Les locations de courtes durées ont en outre nécessairement générées des allers et venues et ont aussi fait courir à la SCI DES FEUILLANTS le risque de voir sa responsabilité engagée vis-à-vis de la copropriété tant sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 que du règlement intérieur de l’immeuble. Monsieur [T] [V] sera ainsi tenu au paiement de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle dont le montant sera fixé à 500 euros compte-tenu de la période réduite et du nombre des nuitées limité des sous-locations.

En revanche, La SCI DES FEUILLANTS n’apporte aucun élément pour étayer de sa demande en réparation du préjudice moral.

En conséquence, Monsieur [T] [V] sera condamné au paiement de 500 euros de dommages et intérêts, tous types de préjudices confondus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. La demande indemnitaire effectuée en défense sera quant à elle rejetée.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [T] [V] justifie d’une rémunération mensuelle de 2375 euros et 2856 euros en mars et avril 2024. Il n’a pas fait état à l’audience du 15 mai 2025 de retard dans le paiement des loyers et charges, initialement fixés dans le contrat à 1764 euros. Son reste à vivre oscille donc entre 600 euros et 1100 euros, pour assumer les charges de la vie courante. En ces conditions, il justifie de l’impossibilité pour lui de régler sa dette en une seule fois. Des délais de paiement sur 12 mois lui seront en conséquence accordés.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande reconventionnelle en réduction du loyer et restitution du trop-perçu de loyers

L’article 140 III A de la loi [Localité 3] n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose que dans les zones tendues, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

L’article 140 III B de cette même loi ajoute qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En l’espèce, Monsieur [T] [V] n’a pas saisi la commission départementale de conciliation avant d’effectuer sa demande en justice en réduction du montant du loyer et restitution du trop-perçu éventuel.

Il sera en conséquence déclaré irrecevable en ces demandes sans qu’elles soient examinées au fond.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [V], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SCI DES FEUILLANTS ;

DECLARE Monsieur [T] [V] irrecevable en ces demandes tendant à obtenir une réduction du montant du loyer et la restitution du trop-perçu éventuel ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à verser à La SCI DES FEUILLANTS la somme de 3516,67 euros en restitution des fruits civils, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer à la SCI DES FEUILLANTS la somme de 500 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [T] [V] à s’acquitter de ces sommes en 12 mensualités de 325 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à verser à La SCI DES FEUILLANTS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIE LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION