N° RG 26/00264 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NYSZ

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 12 Mai 2026

N° RG 26/00264 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NYSZ

Président : Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente

Assistée de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDERESSE

S.A.S.U. LA ZUNINE, sous l’enseigne MES PREMIERS PAS, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 831 652 094, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Représentée par Maître Guillaume LUCCISANO, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

S.C.I. [I] LA VALETTE, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 440 295 491, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Non comparante, non représentée

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 24 Mars 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 12-05-2026

à : M^e Guillaume LUCCISANO – 0176

2 copies à la régie

Copie au dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2022, la SCI [I] LA VALETTE a donné à bail commercial à la SASU LA ZUNINE des locaux commerciaux sis à LA GARDE (83), centre d’affaires GRAND VAR. Le bail a une durée de 10 ans avec un loyer de référence de 24.000€ HT par an.

La SASU LA ZUNINE a fait réaliser un constat le 17 avril 2025 relatif à l’occupation des cellules et l’entretien du centre commercial par Maître [D] [N].

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 02 février 2026, la SASU LA ZUNINE a assigné la SCI [I] LA VALETTE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon afin de :

— accueillir la SASU LA ZUNINE en ses écritures et la dire bien fondée en ses prétentions ;

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

A titre principal

— enjoindre à la SCI [I] LA VALETTE de remettre en état les locaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire et juger que le coût des travaux de remise en état sera supporté intégralement par la SCI [I] LA VALETTE ;

— ordonner la suspension de l’obligation de paiement des loyers mensuels à la charge de la SASU LA ZUNINE au profit de la SCI [I] LA VALETTE à compter de l’échéance de mai 2024 jusqu’à la constatation de la complète et parfaite réalisation des travaux de remise en état ;

A titre subsidiaire

— ordonner la désignation d’un expert avec pour mission de :

— se faire remettre tout document utile à la mission,

— décrire et chiffrer les travaux à réaliser,

— fournir toutes les informations permettant d’apprécier l’étendue du préjudice subi par la SASU LA ZUNINE ,

En toutes hypothèses,

— condamner la SCI [I] LA VALETTE, à payer à la SASU LA ZUNINE la somme de 1.500€ (MILLE CINQ CENT EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, et dire que Maître Guillaume LUCCISANO pourra recouvrer directement ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 mars 2026.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice du 02 février 2026, remis à personne, la SCI [I] LA VALETTE n’a pas comparu et n’a pas conclu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile :

«  Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Sur les demandes de remise en état des locaux, de prise en charge du coût des travaux, de suspension du paiement des loyers

Il résulte de l’article 1719 du code civil que bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, la SASU LA ZUNINE se prévaut d’un défaut d’entretien du centre commercial de la part du bailleur consistant en une végétation non entretenue, des trottoirs et une chaussée insuffisamment entretenue, un défaut d’indication et de signalisation du centre commercial, des façades, escaliers et équipements des parties communes dégradés, des terrasses en mauvais état, la présence de fuites importantes au sein du centre. Ces carences d’entretien engendreraient des pertes d’exploitation. A l’appui de cette demande, la SASU LA ZUNINE produit un procès-verbal de constat établi par Maître [D] [N] en date du 17 avril 2025 mettant en évidence des murs et surfaces détériorées et non entretenues, des planches de bois qui s’affaissent sur la terrasse, des traces d’infiltration et de l’eau qui goutte depuis le plafond, un sceau avec un panneau indiquant « sol glissant » en entrant sur la droite, avec des infiltrations depuis le plafond ainsi des établissements fermés. Toutefois, les éléments produits dans le cadre de la présente instance en référé ne permettent pas d’établir que la SASU LA ZUNINE se trouverait dans l’impossibilité absolue d’exploiter le local commercial.

Le trouble manifestement illicite n’étant pas établi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers.

Par ailleurs, la nature, l’ampleur et l’origine des désordres allégués n’étant pas établies avec certitude, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remise en état des locaux.

Sur la demande subsidiaire de désignation d’un expert

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

La SASU LA ZUNINE sollicite que soit ordonnée une expertise afin que puissent être déterminés l’existence de désordres, les travaux de reprise à accomplir et leur coût ainsi que son préjudice de jouissance.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats le bail commercial du 14 février 2022 et le procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 17 avril 2025 montrant que la SASU LA ZUNINE est locataire de locaux sis à [Localité 1] (83), [Adresse 3], et que le centre commercial présente des dégradations. Le constat fait état de commerces fermés, d’infiltrations d’eaux depuis le plafond (présence de sceaux dans les parties communes avec panneau indiquant « sol glissant ») et de manque d’entretien des parties communes (escalier extérieur recouvert de traces de couleur noire et de fientes d’oiseaux, terrasse extérieure sale, gardes corps oxydés).

La SASU LA ZUNINE sollicite que soit ordonnée une expertise afin que puissent être déterminés l’existence de désordres, les travaux de reprise à accomplir et leur coût ainsi que son préjudice de jouissance.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’équité ne commande pas à ce stade de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU LA ZUNINE sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état des locaux, de prise en charge du coût des travaux, de suspension du paiement des loyers ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder : monsieur [G] [R] ([Adresse 4] à TOULON), expert inscrit auprès de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis à [Localité 1] (83), [Adresse 3], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et le procès-verbal de constat en date du 17 avril 2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices, notamment le préjudice de jouissance, allégués par la SASU LA ZUNINE du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON sur la plate-forme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en DEUX EXEMPLAIRES au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, au service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mise en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration du dit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai d’un mois pour présenter leurs dires et y répondre,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses contestations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur par la SASU LA ZUNINE d’une avance de 3.000 euros à titre provisoire à valoir sur la rémunération de l’expert dans les SIX SEMAINES à compter de la notification de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS que, dans l’hypothèse où la SASU LA ZUNINE bénéficierait de l’aide juridictionnelle, elle doit être dispensée du paiement de la consignation, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

REJETONS les autres demandes des parties ;

DEBOUTONS la SASU LA ZUNINE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de la SASU LA ZUNINE ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE