N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00663 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GO25

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[O] [T]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [L] [Y], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [O] [T]

née le 29 Avril 1994

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Février 2026, l’affaire a été renvoyée au 04 Mars 2026, date à laquelle le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2023, à effet du même jour, pour une durée d’un mois renouvelable, la SA NOALIS, a donné à bail à Mme [O] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – [Adresse 4] – moyennant un loyer mensuel révisable de 483,51 € outre une provision sur charges d’un montant de 25,10 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 483,51 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à personne le 4 septembre 2025, la SA NOALIS a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 878,38 € arrêtée au 25 août 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 février 2026, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 mars 2026, afin de permettre à Mme [O] [T] de reprendre le paiement des loyers.

A l’audience susdite, la SA NOALIS, représentée par Mme [Y], chargée de recouvrement dûment munie d’un pouvoir, a donné son accord pour des délais de paiement suspensifs à hauteur de 100 € pour apurer la dette locative qu’elle actualise à la somme de 5 616,68 €, compte tenu de la reprise effective du paiement du loyer courant par la locataire.

Mme [O] [T], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement suspensifs à hauteur de 100 € par mois, précisant percevoir actuellement l’allocation de retour à l’emploi provisoire d’un montant mensuel de 502,50 €.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 30 janvier 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 1] par voie électronique le 4 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la première audience du 4 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, la SA NOALIS a fait délivrer à Mme [O] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 362,45 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux pendant une durée de deux mois.

Il ressort des éléments transmis par le bailleur que le dossier de surendettement déposé par Mme [O] [T] a été déclaré recevable le 9 décembre 2025 soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 16 mai 2025.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire sont définitivement acquis au 17 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé en date du 2 mars 2026, que Mme [O] [T] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers de sorte qu’au titre des loyers, le bailleur sollicite la somme de 5 616,68 € (déduction faite des frais de procédure d’un montant total de 266,38 €).

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que la somme sollicitée comprend un surloyer pénal facturé pour un montant de 1 405,18 €.

En application de l’article L441-9 du code de la code de la construction et de l’habitation, le bailleur social ne peut solliciter la liquidation provisoire du surloyer pénal que s’il justifie de l’envoi au locataire d’une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours. Or, le bailleur ne démontre pas avoir satisfait cette obligation d’envoi. Le surloyer facturé sera donc déduit du montant total sollicité à titre provisionnel.

La Commission de surendettement a décidé le 9 décembre 2025 d’orienter le dossier de Mme [O] [T] vers une mesure de réaménagement des dettes.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, Mme [O] [T] sera condamnée à verser à la SA NOALIS la somme de 4 211,50 € (5 616,68 € – 1 405,18 €), à titre provisionnel, arrêtée au 2 mars 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 957,27 € (2 362,45 € – 1405,18 € de surloyer) à compter du 16 mai 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 2 334,19 € (3 878,38 €- 139,01 € de frais de procédure – 1 405,18 € de surloyer) à compter du 4 septembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige :

« VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; ».

En l’espèce, Mme [O] [T] a été déclarée recevable au bénéfice de la procédure de surendettement par décision de la Commission en date du 9 décembre 2025 et son dossier a été orienté vers une mesure de réaménagement des dettes.

Il résulte du décompte versé par le bailleur que Mme [O] [T] a repris le paiement du loyer courant.

Par ailleurs, il ressort des déclarations de la locataire lors de l’audience qu’elle perçoit l’allocation de retour à l’emploi provisoire d’un montant mensuel de 502,50 €.

Par conséquent, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Mme [O] [T] à se libérer de sa dette locative, jusqu’à la décision de la Commission de surendettement devant adopter définitivement les mesures de traitement prévues par les articles L733-1 et suivants du code de la consommation, et ce par mensualité de 100 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [O] [T] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [O] [T] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Mme [O] [T] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 515,01 € (suivant avis d’échéance du mois de février 2026) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [T], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA NOALIS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [O] [T] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA NOALIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 17 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Mme [O] [T] à payer à titre provisionnel à la SA NOALIS la somme de 4 211,50 € (quatre mille deux cent onze euros et cinquante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 2 mars 2026, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date, avec intérêt au taux légal sur la somme de 957,27 € à compter du 16 mai 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 2 334,19 € à compter du 4 septembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [O] [T] à régler les sommes dues, jusqu’à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 1] statuant sur les mesures de traitement prévues par les articles L733-1 et suivants du code de la consommation, à l’aide de mensualités de 100 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [O] [T] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en plus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [O] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [O] [T] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 515,01 € ;

CONDAMNONS Mme [O] [T] à payer à la SA NOALIS la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [O] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON