REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/05478 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M472

En date du : 12 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du douze mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 mars 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [D], né le 25 Mai 1987 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] ROYAUME UNI

ET

Madame [R] [D], née le 31 Mars 1996 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] (ROYAUME UNI)

représentés tous deux par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [Z], né le 20 Juillet 1963 à [Localité 3], gestionnaire d’hotel, de nationalité française, demeurant [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4]

représenté par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Isabelle DURAND – 0076

M^e Renaud GIULIERI – 003

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2019, [Q] [D] et [K] [D] ont donné à bail commercial à [W] [Z] un local d’une superficie de 268 m2, à usage d’école de danse, activités de sport, artistique et physique, location de salle et de costumes, organisation d’évènements, situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2019 pour se terminer le 31 octobre 2028, moyennant un loyer annuel de 11 899,32€ hors charges.

Au décès des bailleurs les 24 décembre 2020 et 6 avril 2024, [F] [D] et [R] [D] sont devenus propriétaires du local pris à bail.

Estimant que des infractions au bail avaient été constatées, par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, [F] [D] et [R] [D] ont assigné [W] [Z] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de résiliation judiciaire du bail commercial du 31 octobre 2019 aux torts du preneur, et aux fins d’expulsion.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [F] [D] et [R] [D] demandent au tribunal de :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 31 octobre 2019 aux torts exclusifs de Mr [Z] [W] en sa qualité de preneur, au regard de la gravité des manquements commis, et ce à compter du 26 septembre 2024,

ORDONNER l’expulsion de Mr [Z] [W] et de tout occupant de son chef du local donné à bail commercial, et le condamner à restituer les clés du local dans un délai de 15 jours courant à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 200 euros par jours de retard,

CONDAMNER Mr [Z] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3000 euros par mois à compter du 26 septembre 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNER Mr [Z] à régler aux concluants la somme provisionnelle de 20 000 euros à titre de justes dommages et intérêts,

ORDONNER que Mr [Z] ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail ni à l’indemnité d’éviction en l’absence d’immatriculation au RCS,

DEBOUTER Mr [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [W] [Z] aux entiers dépens,

CONDAMNER Monsieur [W] [Z] à la somme de 2500 euros,

ORDONNER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions avant clôture, signifiées par RPVA le 6 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [W] [Z] demande au tribunal de :

Débouter [F] [D] et [R] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

Ecarter l’exécution provisoire de droit ;

Condamner [F] [D] et [R] [D] au paiement à M. [Z] d’une somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner [F] [D] et [R] [D] aux dépens distraits au profit de M^e Renaud GIULIERI, avocat, sur son affirmation de droit.

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture différée de la procédure au 12 février 2026 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 12 mars 2026.

A l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

Aux termes de l’article 1217 du code civil : " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

Aux termes de l’article 1224 du code civil : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Aux termes de l’article 1227 du code civil : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur en cas d’inexécution fautive caractérisant des manquements graves et répétés de la part du locataire. Toute violation par le locataire de ses obligations concernant la jouissance des lieux est susceptible d’entraîner la résiliation du bail, que ces obligations résultent du contrat ou de la loi.

Pour demander la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 31 octobre 2019, [F] [D] et [R] [D] invoquent plusieurs manquements : l’absence d’immatriculation au RCS, la sous-location non autorisée, les travaux réalisés sans autorisation et affectant la structure de l’immeuble, l’absence d’autorisation administrative et d’attestation d’assurance.

[W] [Z] fait valoir qu’aucun des griefs invoqués ne caractérise individuellement ou cumulativement une inexécution suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire.

En l’espèce, en premier lieu, ainsi que le soulignent les bailleurs, l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, dès lors qu’elle constitue une condition d’application du statut des baux commerciaux, en application des dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce, priverait [W] [Z] du droit au renouvellement du bail ou du droit à une indemnité d’éviction. En revanche, quand bien même elle serait établie, cette absence d’immatriculation ne constitue pas une cause de résiliation du bail, en l’absence de stipulation expresse du bail en ce sens. Or, il est constant que le bail du 31 octobre 2019 ne comporte aucune clause stipulant l’obligation pour le preneur d’être immatriculé au RCS. Le défaut d’enregistrement au RCS, reconnu par le preneur, ne constitue donc pas une infraction au bail.

En deuxième lieu, l’article 10 du bail commercial stipule que « le preneur ne pourra sous-louer sans autorisation du bailleur tout ou partie des locaux loués, ni céder son présent droit au bail, sauf à un successeur dans son fonds de commerce, et avec l’autorisation expresse et écrite du bailleur ». Il ressort des pièces produites que si le bail commercial a été conclu par [W] [Z], les locaux sont exploités par l’association L’ATELIER DANSER POUR TOUS – [S] [V], présidée par [T] [Z], épouse de [W] [Z]. La production de factures de travaux au nom de « M. [W] [Z], [S] [V] » et de courriers adressés par la société [Adresse 6], gestionnaire des locaux, à « Mr et Mlle [W] [Z] » ou « ATELIER DANSE, Monsieur [W] [Z] » confirme la confusion entre le titulaire du bail commercial et la structure exploitant effectivement les locaux. Pour autant, dès lors que le bail commercial a pour objet l’exploitation d’une école de danse, que l’association L’ATELIER DANSER POUR TOUS a été créée le 3 août 2016 à l’adresse desdits locaux, et que sa présidente est la conjointe du titulaire du bail commercial, il est raisonnable d’en déduire que l’association L’ATELIER DANSER POUR TOUS exerce ses activités dans les locaux pris à bail depuis le début du bail le 31 octobre 2019, avec l’accord tacite des bailleurs, [Q] [D] et [K] [D] à l’époque, qui habitaient en face du local, et du gestionnaire [Adresse 6]. Dans ces conditions, la méconnaissance des stipulations de l’article 10 du bail commercial ne saurait constituer une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En troisième lieu, l’article 4 du bail commercial stipule que « toute modification structurelle devra faire l’objet d’un accord exprès du bailleur ou de son représentant », l’article 6 reconnaissant en revanche que « le preneur pourra effectuer, s’il le juge utile, mais à ses frais, tous travaux rendus nécessaires à son exploitation. Le coût des travaux sera réglé directement par le preneur aux entrepreneurs. ». Il ressort des devis et factures produites que [W] [Z] a réalisé des travaux d’aménagement conséquents au sein des locaux loués, qu’il a entièrement pris en charge, conformément aux stipulations du bail. Ces travaux comprennent la rénovation des studios de danse, l’édification de nouvelles cloisons internes, mais aussi l’électricité des locaux et l’installation de poutrelles métalliques pour effectuer du « yoga suspendu ». Toutefois, les désordres allégués ne sont pas établis. En effet, le procès-verbal de constat établi par Me [I] [A] [X], commissaire de justice, le 10 janvier 2024, mentionne, s’agissant du local peintre : « le plafond est constitué de poutres et lambris de bois sans désordre majeur apparent ». Et si le « diagnostic visuel » établi par la société SIREX en septembre 2024 mentionne, au niveau 0 du local peintre un « fléchissement visible des poutres bois » au niveau du plancher haut, pour autant, le « local danse » situé au niveau 1 au-dessus du local peintre est indiqué par l’ingénieur comme « non visité » ce qui ne permet pas d’apprécier ce qui pourrait être à l’origine de ce fléchissement ainsi que son ampleur. Quant à l’escalier d’accès aux combles, il ressort des pièces produites qu’il a seulement été déplacé, et non créé à l’occasion des travaux. En outre, [W] [Z] produit un courriel de [P] [D], père des demandeurs, du 29 septembre 2024, reconnaissant l’accord verbal donné par la bailleresse de l’époque, [K] [D], pour effectuer les « travaux d’embellissement à l’intérieur de l’école de danse ». Faute de prouver l’existence de modifications structurelles non autorisées, les bailleurs n’établissent pas l’infraction au bail qui justifierait sa résiliation.

En quatrième et dernier lieu, les bailleurs estiment que l’absence d’assurance, en violation des stipulations de l’article 8 du bail, et malgré la demande faite le 5 juin 2025, justifierait la résiliation judiciaire aux torts du preneur. Toutefois, [W] [Z] justifie avoir communiqué au gestionnaire, le cabinet CIOTAT GESTION, par courriel en date du 29 juillet 2025, l’attestation d’assurance demandée. L’infraction au bail n’est donc pas constituée.

Il s’ensuit que [F] [D] et [R] [D] doivent être déboutés de leur demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 31 octobre 2019.

Par conséquent, ils seront également déboutés de leur demande d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, [F] [D] et [R] [D] perdant le procès, ils seront condamnés aux dépens, distraits au profit de M^e Renaud GIULIERI, avocat, et à payer une somme de 3 000€ à [W] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE [F] [D] et [R] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE [F] [D] et [R] [D] aux dépens, distraits au profit de M^e Renaud GIULIERI, avocat ;

CONDAMNE [F] [D] et [R] [D] à payer une somme de 3 000€ à [W] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE