TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50367 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBY5P

N°: 14

Assignation du :

16 Janvier 2026

EXPERTISE[1]

[1] 3Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 février 2026

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [L] [G] [W] [Q] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Amandine GIROD-LEVEL, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE – #PN297

DEFENDEURS

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS – #E1286

La S.A.S.U. FONCIA AGENCE CENTRALE ès qualités de syndic professionnel du Syndicat des copropriétaires

[Adresse 4]

[Localité 3]

non constituée

La SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS – #C2472

DÉBATS

A l’audience du 27 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,

1. Par acte du 16 janvier 2026, Madame [L] [P] a assigné la société Foncia [Localité 1] Rive Droite et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] situé [Adresse 1] à Paris (75009), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia Agence Centrale devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

2. A l’audience du 27 janvier 2026, la demanderesse comparait représentée par son conseil. Elle demande au juge des référés de :

— ordonner une expertise judiciaire, avec mission, selon détail à ses écritures, de vérifier la conformité des travaux de changement de canalisation et l’étendue des contaminations (rongeurs et amiante)

— désigner Monsieur [M] [H] comme expert,

— ordonner au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic Foncia, de faire procéder immédiatement, et à ses frais exclusifs :

*à une dératisation globale, coordonnée et exhaustive de l’ensemble de l’immeuble, incluant les caves, le restaurant et les parties communes ;

*à une désinfection complète du logement de Madame [P] et des zones contaminées ;

— ordonner la suspension de tout travail présentant un risque sanitaire ou amiante tant que la levée complète des risques n’est pas justifiée,

— assortir ces mesures d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de 48 heures suivant la signification de l’ordonnance,

— réserver expressément les droits de Madame [P] à agir au fond en indemnisation intégrale de ses préjudices,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [P] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

2.1 La demanderesse soutient, pour l’essentiel, qu’un trouble manifestement illicite est constitué par la présence de nuisibles (rongeurs) conduisant à une situation d’insalubrité et de danger. Le caractère manifestement illicite provient, selon elle, de la méconnaissance des article L.1311-1 à L.1311-4 du code de la santé publique, d’une décision de la DDPP du 13 novembre 2025 et de l’absence de repérage amiante prévue par l’article R.4412-97 du code du travail. Elle soutient que cette infestation, dont l’origine se situerait dans les caves d’un restaurant au pied d’immeuble, auraient conduit à la présence des nuisibles dans son logement, les parties communes et les réseaux techniques, causant contaminations, nuisances et dégradations matérielles. Elle dénonce l’absence de mesure globale et efficace permettant d’y remédier.

3. A cette même audience, la société Foncia [Localité 1] Rive Droite comparait représentée par son conseil. Elle demande au juge des référés de :

— a titre principal, déclarer la demande principale irrecevable

— subsidiairement, mettre hors de cause la société Foncia [Localité 1] Rive Droite,

— plus subsidiairement, débouter Madame [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [P] à payer à la société Foncia [Localité 1] Rive Droite la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Foncia [Localité 1] Rive Droite soutient ne pas avoir d’intérêt à défendre, dès lors qu’elle n’exerce plus les fonctions de syndic auprès du syndicat des copropriétaires alors que la société Foncia Agence Centrale lui a succédé en 2023. En tout état de cause, elle soutient que les demandes de Madame [P] sont mal fondées contre elle car seul le syndicat des copropriétaires est maître d’ouvrage des travaux.

4. A cette même audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, comparait représenté par son conseil. Il demande au juge des référés de :

— débouter Madame [P] de toutes ses demandes,

— la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

4.1 Le syndicat des copropriétaires, résiste à la demande et soutient avoir diligenté des interventions multiples rendant inutiles le prononcé des mesures conservatoires de Madame [P] dès lors qu’il convient d’attendre, selon lui, que lesdites interventions fassent effet. Il expose en outre que les nuisibles viennent de parties privatives, dans les caves, sur lesquelles il ne peut agir, n’y être tenu responsable.

5. La société Foncia Agence Centrale n’est pas représentée à l’audience.

6. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

7. La décision a été mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION

I . Sur la fin de non-recevoir

8. Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

9. Selon l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

10. La société Foncia [Localité 1] Rive Droite excipe de la qualité de syndic de la société Foncia Agence Centrale pour fonder sa fin de non-recevoir, alors que le contrat de syndic du 17 juillet 2023 est produit. La qualité de syndic de la société Foncia Agence Centrale n’est pas utilement contestée par Madame [P]. Il est cependant constant que la société Foncia [Localité 1] Rive Droite a été le syndic de la copropriété jusqu’au terme de son mandat en 2023.

11. Cette société a donc qualité à défendre s’agissant, à tout le moins, de la demande d’expertise devant déterminer la cause des désordres. Au surplus, aucune autre demande n’est dirigée contre la société Foncia Agence Centrale.

12. La fin de non-recevoir est donc écartée. En conséquence, la demande d’irrecevabilité sera rejetée.

II. Sur la demande de mesures conservatoires

13. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

14. Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit.

15. Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, " indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » ;

16. Aux termes de l’article L.1311-1 du code de la santé publique, " sans préjudice de l’application de législations spéciales et des pouvoirs reconnus aux autorités locales, des décrets en Conseil d’Etat, pris après consultation du Haut Conseil de la santé publique et, le cas échéant, du Conseil supérieur de la prévention des risques professionnels, fixent les règles générales d’hygiène et toutes autres mesures propres à préserver la santé de l’homme, notamment en matière : (…) – de salubrité des habitations, des agglomérations et de tous les milieux de vie de l’homme ; (…) "

17. Aux termes de l’article 119 du règlement sanitaire du département de [Localité 1], « Les propriétaires d’immeubles ou établissements privés, les directeurs d’établissements publics doivent prendre toutes mesures pour éviter l’introduction des rongeurs et tenir constamment en bon état d’entretien les dispositifs de protection ainsi mis en place. / Ils doivent, conjointement avec les locataires ou occupants, vérifier périodiquement si les caves, cours, égouts particuliers, entrepôts, locaux commerciaux, locaux à poubelles, logements des animaux domestiques, cuisines et réserves alimentaires collectives, etc., ne sont pas envahis par ces nuisibles et faire procéder à l’enlèvement de tous dépôts de détritus et déchets suceptibles de les attirer. Ils doivent veiller particulièrement au bon état des joints hermétiques fixés sur les canalisations des eaux résiduaires ou pluviales. / Lorsque la présence de rongeurs est constatée, les personnes visées aux alinéas ci-dessus sont tenues de prendre sans délai les mesures prescrites par le Préfet de police en vue d’en assurer la destruction et l’éloignement. La même obligation s’impose lors de la démolition des immeubles ainsi que sur les chantiers de construction ».

1 . La demande de dératisation et désinfection

18. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l’immeuble est affecté par la présence de rongeurs. Ce fait n’est pas contesté et démontré en particulier par :

— le rapport d’intervention de la société PHS Anticimex des 7, 12 et 17 novembre 2025,

— le courrier de la DDPP du 13 novembre 2025

— le courrier de la DRIEETS du 5 décembre 2025

— les photos produites par Madame [P].

19. Madame [P] démontre donc le trouble dont elle se prévaut.

20. En l’espèce, par courrier, la DDPP a expressément rappelé que conformément à l’article 119 du règlement sanitaire départementale et pour éviter la prolifération de ces rongeurs, un courrier a été adressé au syndic afin de l’informer des nuisances occasionnées et des mesures à prendre. Quoique le contenu de ce courrier n’est pas versé aux débats, il est démontré avec l’évidence requise en référé que le préfet de police a rappelé au syndic ses obligations règlementaires.

21. En outre, l’article 119 du règlement sanitaire départementale impose aux propriétaires d’immeubles de prendre toute mesures nécessaires afin d’éviter la prolifération des rongeurs. Or, la persistance avérée de nuisibles au sein de l’immeuble établit que les mesures requises n’ont pas été prises, ou à tout le moins, qu’elles se sont révélées insuffisantes au regard des exigences du texte.

22. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires a méconnu les prescriptions du règlement sanitaire départementale, et l’article L1311-1 du code de la santé publique ce qui constitue un trouble illicite.

23 Il y a donc lieu d’ordonner les mesures nécessaires pour y mettre un terme, notamment de dératisation et désinfection dans les conditions dispositif. Elles ne sauraient cependant s’étendre à des locaux privatifs appartenant à d’autres parties qui ne sont pas dans la cause.

24. Une astreinte sera fixée en tenant compte de la nécessité de la mesure et de sa célérité.

2 . La demande relative au risque sanitaire d’amiante

25. En l’espèce, les travaux litigieux sont relatifs au remplacement des colonnes d’eau montantes sont prévus aux emplacements C1, C2, C3 de l’immeuble. Le diagnostic amiante avant travaux est versé aux débats et met en évidence la présence d’amiante que dans trois zones, la très grande majorité des surfaces et ouvrages inspectés étant exempt de toute contamination.

26. Madame [P], qui se fonde sur l’absence de ce diagnostic pourtant produit ne justifie pas du trouble manifestement illicite qu’elle allègue.

27. Au surplus, aucun élément ne vient établir l’existence d’un risque de diffusion susceptible d’affecter l’ensemble du chantier. La seule présence localisée d’amiante (fibre-ciment et colle sous carrelage) ne saurait non plus caractériser, en l’état, un trouble manifestement illicite justifiant la suspension totale des travaux. Une telle mesure apparaîtrait manifestement disproportionnée au regard de l’étendue limitée des zones concernées.

28. En conséquence, il est dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des travaux.

III . Sur la demande d’expertise judiciaire

29. Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

30. En l’espèce, Madame [P] sollicite une expertise judiciaire afin d’établir la cause de la présence de rongeurs dans son logement et envisage une action en responsabilité contre le responsable de la présence de ces nuisibles.

31. Il n’est pas utilement contesté que la présence de rongeurs est contemporaine aux travaux de changement des colonnes montantes, ce que postule un rapport de la DRIEETS et les constatations d’une entreprise spécialisée. La cause de la présence de ces nuisibles n’est toutefois pas connue en l’état des pièces produites.

32. En l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi ; la mesure est en outre proportionnée au regard de l’étendue de la présence des nuisibles et de l’incapacité persistante du syndicat des copropriétaires à la faire cesser.

33. La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

IV . Sur les demandes accessoires

34. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens et à payer à Madame [P] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance publique, réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande d’irrecevabilité présentée par la société Foncia [Localité 1] Rive Droite et sa demande de mise hors de cause,

Ordonnons au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 4] de procéder sans délai :

*à une dératisation de l’ensemble des parties communes l’immeuble, et de l’appartement de Madame [P],

*à une désinfection complète du logement de Madame [P] et des parties communes,

Disons qu’à défaut d’exécution passé un délai de 20 jours à compter de la signification de la présente décision, celui-ci devra s’exécuter sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai maximal de 6 mois,

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d’expert :

M. [Z] [U]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Fax : 01.64.51.32.95

Email : [Courriel 1]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres,

Se rendre sur les lieux sis [Adresse 8] à [Localité 1] après y avoir convoqué les parties,

Dire si la cause de la présence de nuisibles (souris) est déterminable, dans l’affirmative en indiquer la cause et la date d’apparition, et dire qu’elles sont les mesures nécessaires pour y remédier sans délai et empêcher leur réapparition,

Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation et les conclusions en demande à l’exclusion des problématiques amiante ; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire ; en rechercher la ou les causes ;

Fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

Examiner les travaux de changement de canalisation de l’immeuble et dire s’ils apparaissent conformes aux normes applicables, exempt de contaminations biologiques et en état de fonctionnement et, dans la négative, en préciser les raisons techniques apparentes.

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixons à la somme de 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame [L] [P] à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris pour le 28 mai 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile.

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des Expertise) avant le 25 septembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 4] à payer à Madame [L] [P] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 4] aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 26 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Malik CHAPUIS

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 9]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 2]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX01]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Z] [U]

Consignation : 3000 € par Madame [L] [G] [W] [Q] [P]

le 28 Mai 2026

Rapport à déposer le : 25 Septembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 9]

[Localité 6].