TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 72A

N° RG 24/01871

N° Portalis DBX4-W-B7I-S2ZL

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 22 Octobre 2024

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], située [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 11]

C/

S.C.I. MONTAGNE

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Octobre 2024

à M^e François MOREAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 22 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], située [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 11], ayant son siège [Adresse 5]

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Elsa SANCHEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.C.I. MONTAGNE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. MONTAGNE est propriétaire du lot n°51 (cellier) dans la RESIDENCE [8], sis [Adresse 3].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 3], agissant par la société FONCIA [Localité 11], a fait délivrer à la S.C.I. MONTAGNE plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 3], agissant par la société FONCIA TOULOUSE, a fait assigner la S.C.I. MONTAGNE en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 03 avril 2024.

A l’audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 3], agissant par la société FONCIA [Localité 11] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner la S.C.I. MONTAGNE à lui régler la somme de 2037,15 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 3] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 1er appel provisionnel 2024 (2037,15 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (933,19 €).

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à sa personne.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE HAMEAU DE LARDENNE, sis [Adresse 3] justifie que la S.C.I. MONTAGNE est bien propriétaire du lot n°51 (cellier) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 07/02/2023 et du 23/10/2023, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à la S.C.I. MONTAGNE ; et un extrait du compte de copropriété daté du 25/03/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. MONTAGNE reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 1103,96 €.

La S.C.I. MONTAGNE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 3] la somme totale de 1103,96 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 03 avril 2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 21/02/2022 et la sommation du 24/03/2023 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE HAMEAU DE LARDENNE, sis [Adresse 3] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier.

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de la S.C.I. MONTAGNE à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 .

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais de syndic pour sommation, les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

La S.C.I. MONTAGNE sera au final condamnée uniquement au paiement de la somme de 159,19 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 03/04/2024.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de la S.C.I. MONTAGNE. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La S.C.I. MONTAGNE, partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 3] une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. MONTAGNE à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 3], agissant par la société FONCIA [Localité 11], les sommes de :

—  1103.96 € au titre des charges et provisions impayés au 25/03/2024 (1er appel provisionnel 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2024,

—  159,19 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 03/04/2024 ;

CONDAMNE la S.C.I. MONTAGNE à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 3], agissant par la société FONCIA [Localité 11], une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 3], agissant par la société FONCIA [Localité 11], de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. MONTAGNE aux dépens.

La greffière, Le juge