TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e LIMOUZINEAU (C0716)

M^e CONFINO (K0182)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/00393

N° Portalis 352J-W-B7H-CYW5K

N° MINUTE : 1

Assignation du :

04 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ATTIC (RCS de [Localité 7] 326 686 243)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Sophie LIMOUZINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0716

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI [Adresse 10] (RCS de Paris 479 928 012)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la S.E.L.A.S. CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182

Décision du 06 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00393 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYW5K

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2025 puis prorogé le 06 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par deux actes sous signature privée en date du 17 septembre 2010, la S.C.I. SCI Passage de l’éléphant (ci-après : la S.C.I. [Adresse 9]) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Attic divers locaux situés [Adresse 4], aux conditions suivantes :

— s’agissant du lot A, pour une durée de neuf ans à effet du 1er juillet 2010 au 30 juin 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 46 400 euros hors taxes et charges,

— s’agissant du lot B, pour une durée de neuf ans à effet du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 34 470 euros hors taxes et charges.

La destination exclusive des locaux objets des deux baux a été définie de la même façon par les parties, soit la « réalisation, édition, production et vente pour tous produits photographiques, cinématographiques, audiovisuels, éditions et productions publicitaires artistiques ».

Par deux actes d’huissier de justice délivrés le 28 mars 2019, la S.C.I. [Adresse 9] a signifié à la S.A.R.L. Attic deux congés à effet du 30 septembre 2019 portant respectivement sur le lot A et le lot B, sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction, lui déniant le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 12 juillet 2019, la S.A.R.L. Attic a assigné la S.C.I. [Adresse 9] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir la fixation à son profit d’une indemnité d’éviction, la preneuse contestant les termes des congés précités.

Décision du 06 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00393 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYW5K

À la suite d’une mesure de médiation ordonnée par le tribunal judiciaire de Paris, la S.A.R.L. Attic et la S.C.I. [Adresse 9] ont conclu un protocole transactionnel le 12 mars 2020 tendant à mettre fin au litige les opposant et portant renouvellement des baux à effet du 1er avril 2020 moyennant un loyer global de 105 000 euros HT/HC par an, « à répartir entre les deux baux au prorata des surfaces », « moyennant, pour le surplus, les mêmes clauses et conditions que les précédents baux, sauf les adaptations imposées par les dispositions d’ordre public de la loi « Pinel » du 18 juin 2014 ».

Par jugement du 6 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a principalement homologué l’accord transactionnel conclu le 12 mars 2020 entre la S.C.I Passage de l’éléphant et la S.A.R.L. Attic.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 décembre 2022, la S.C.I [Adresse 9] a signifié à la S.A.R.L. Attic deux commandements visant la clause résolutoire des baux de lui payer :

— la somme de 43 441,96 euros en principal au titre de l’arriéré locatif relatif au lot A, concernant les mois de mai 2020 à novembre 2022 inclus,

— la somme de 29 232,57 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au lot B, concernant les mois de mai 2020 à novembre 2022 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2023, la S.A.R.L. Attic a assigné la S.C.I [Adresse 9] devant le présent tribunal aux fins de voir notamment juger que l’accord transactionnel du 12 mars 2020 a substitué à l’indice du coût de la construction l’indice des loyers commerciaux comme indice de référence pour la clause d’échelle mobile figurant aux contrats de baux de 2010 renouvelés, d’annuler les commandements de payer délivrés le 9 décembre 2022 et de lui accorder un délai de paiement de trois mois pour s’acquitter d’un arriéré locatif restant de 7 425,72 euros.

Par ordonnance du 1er mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience prise en juge rapporteur du 12 février 2025. Le délibéré, initialement fixé au 8 avril 2025, a été prorogé au 6 mai.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023, la S.A.R.L Attic demande au tribunal de :

À titre principal :

— juger qu’en application de l’accord intervenu entre les parties le 12 mars 2020, la clause d’échelle mobile figurant aux baux de 2010 renouvelés doit s’appliquer en substituant à l’indice INSEE le nouvel indice ILC,

— débouter la S.C.I [Adresse 9] de l’intégralité de ses demandes concernant le calcul du loyer indexé,

— lui accorder un délai de six mois pour s’acquitter de toutes sommes qu’elle pourrait rester devoir en fonction du décompte des indexations retenues par le tribunal,

— annuler les commandements de payer délivrés le 9 décembre 2022,

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le compte proposé par le locataire ne serait pas purement et simplement entériné :

— suspendre les effets des clauses résolutoires dans les deux baux jusqu’au prononcé d’une décision judiciaire arrêtant le compte entre les parties de manière exécutoire et passé le délai de six mois après le prononcé de cette décision,

— lui accorder six mois de délai après prononcé de la décision à intervenir au fond pour apurer toute dette au profit de son bailleur,

— rejeter toutes les demandes de la S.C.I Passage de l’éléphant sur les intérêts de retard, la pénalité excessive de 10 % et l’acquisition des dépôts de garantie à titre de pénalité, la déchéance et l’expulsion,

— rejeter la demande de résiliation de la S.C.I [Adresse 9],

— condamner la S.C.I Passage de l’éléphant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. [Adresse 9] aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Limouzineau.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. Attic soutient essentiellement que :

— si elle reconnaît que le loyer est indexé conformément aux contrats de baux du 17 septembre 2010, l’indexation se fait désormais sur la base de l’indice des loyers commerciaux, l’indice du coût de la construction ayant été écarté par la loi Pinel du 18 juin 2014 en ce qu’en application des articles L. 145-34 ou L. 145-38 du code de commerce dans leur nouvelle version, le montant du loyer à l’occasion des révisions ne peut excéder le plafond résultant de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des activités tertiaires.

— le protocole transactionnel du 12 mars 2020 doit être interprété dans le sens où les parties ont décidé que la clause d’échelle mobile prévue contractuellement doit être adaptée aux dispositions de la loi Pinel et doit donc faire désormais référence à l’indice des loyers commerciaux,

— les commandements de payer du 9 décembre 2022 ont été délivrés de mauvaise foi par le bailleur qui avait connaissance d’un conflit d’interprétation du protocole transactionnel du 12 mars 2020 et donc de la contestation de l’indexation des loyers sur l’indice du coût de la construction sur la base duquel le bailleur a établi son décompte des loyers,

— la somme réclamée de 65 919,92 euros TTC par le bailleur n’est pas exigible puisqu’elle ne prend pas en compte les dispositions de la loi du 16 août 2022, prorogées par la loi du 7 juillet 2023, et l’évolution de l’indice des loyers commerciaux et non l’indice du coût de la construction,

— les clauses pénales dont le bailleur demande l’application sont excessives et abusives dès lors que le montant de l’indexation n’a pas été tranché,

— les demandes de résiliation judiciaire et d’expulsion doivent être rejetées en l’absence de manquement grave du preneur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, la S.C.I [Adresse 9] demande au tribunal, outre de débouter la S.A.R.L. Attic de l’ensemble de ses prétentions, de :

À titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 janvier 2023,

— ordonner l’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, de la S.A.R.L. Attic et de toute personne dans les lieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la mise sous séquestre des biens mobiliers garnissant les lieux, aux frais et risques de la S.A.R.L. Attic, dans tout garde-meuble de son choix, en garantie de toutes sommes dues à cette dernière,

— condamner la S.A.R.L. Attic à lui payer :

* la somme de 26 397,40 euros au titre des loyers et accessoires arrêtés à la date du 9 janvier 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, à majorer des intérêts au taux légal, avec capitalisation jusqu’au complet paiement,

* une indemnité journalière d’occupation de 613,39 euros égale au double du montant du loyer principal HT HC en vigueur à la date de ladite résiliation, TVA et accessoires en sus, prorata temporis à compter du 10 janvier 2023 et jusqu’à la remise des clefs et la restitution des lieux dans l’état prévu au bail,

* la majoration de 10 % stipulée à l’article 15.3 des baux, soit la somme de 2 639,74 euros,

— dire que les dépôts de garantie d’un montant de 11 991,84 euros et de 8 863,53 euros lui resteront acquis,

Décision du 06 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00393 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYW5K

À titre subsidiaire, dans le cas où les effets de la clause résolutoire seraient suspendus :

— condamner la S.A.R.L. Attic à lui payer la somme de 68 458,69 euros au titre des loyers et accessoires échus à la date des dernières conclusions soit le 31 janvier 2024, à majorer des intérêts au taux légal, avec capitalisation jusqu’à complet paiement, et de la majoration de 10 %, soit 6 845,87 euros, outre les sommes échues jusqu’au jugement à intervenir,

— juger qu’en cas de non-paiement à sa date exacte d’une seule échéance d’arriérés de loyers et charges ou des loyers et charges courants exigibles pendant la durée des délais accordés :

* la clause résolutoire sera irrévocablement acquise à la date du 9 janvier 2023,

* l’intégralité de la créance en principal, intérêts et accessoires, deviendra immédiatement et de plein droit exigible,

* l’expulsion de la S.A.R.L. Attic et de toute personne dans les lieux pourra être poursuivie sous astreinte de 200 euros par jour de retard, si besoin avec le concours de la force publique,

* le transport et la mise sous séquestre des biens mobiliers garnissant les lieux pourront être effectués aux frais et risques de la S.A.R.L. Attic, dans tout garde-meuble de son choix, en garantie de toutes sommes dues à cette dernière,

* la S.A.R.L. Attic sera débitrice envers la S.C.I [Adresse 9] d’une indemnité journalière d’occupation de 613,39 euros, TVA, charges et accessoires en sus, prorata temporis à compter du 10 janvier 2023, et jusqu’à la remise des clés et la restitution des lieux dans l’état prévu au bail,

* la S.A.R.L. Attic sera débitrice des intérêts au taux légal, avec capitalisation jusqu’à complet paiement, et de la majoration de 10 %,

* les dépôts de garantie d’un montant de 11 991,84 euros et 8 863,53 euros lui resteront acquis,

À titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas déclarée acquise :

— prononcer la résiliation du bail à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— ordonner l’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, de la S.A.R.L. Attic et de toute personne dans les lieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner le transport et la mise sous séquestre des biens mobiliers garnissant les lieux, aux frais et risques de la S.A.R.L. Attic, dans tout garde-meuble de son choix, en garantie de toutes sommes dues à cette dernière, dont les frais incomberont à la S.A.R.L. Attic,

— condamner la S.A.R.L. Attic à lui payer l’intégralité des loyers et accessoires contractuellement dus à la date du jugement en vertu du bail (soit à la date des présentes conclusions la somme de 68 458,69 euros, sauf à parfaire), avec intérêts au taux légal jusqu’au complet paiement,

— condamner la S.A.R.L. Attic à lui payer, à compter du jugement, à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à la remise des clés, après libération et remise des lieux dans l’état prévu au bail, une somme égale au double du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation, soit la somme journalière de 667,38 euros TVA, charges et accessoires en sus,

— dire que les dépôts de garantie d’un montant de 11 991,84 euros et de 8 863,53 euros lui resteront acquis,

En tout état de cause :

— condamner la S.A.R.L. Attic à lui payer une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.R.L. Attic aux entiers dépens, incluant le coût de la présente assignation et celui des commandements de payer du 9 décembre 2022.

Décision du 06 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00393 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYW5K

Au visa des articles L. 145-41 du commerce, 1224, 1227 et 1728 du code civil, la S.C.I. [Adresse 9] soutient essentiellement que :

— le protocole transactionnel du 12 mars 2020 prévoyant que les baux sont renouvelés aux mêmes clauses et conditions que les précédents baux, sauf les adaptations imposées par les dispositions d’ordre public de la loi Pinel est clair et sans ambiguïté de sorte qu’il n’y a pas lieu d’interprétation sous peine de dénaturation,

— les clauses d’indexation sur l’indice du coût de la construction sont donc reconduites sans modification dans le cadre des baux renouvelés en avril 2020,

— aucune disposition de la loi Pinel, a fortiori aucune disposition d’ordre public, n’impose aux parties lors du renouvellement de leur bail de remplacer l’indice du coût de la construction par l’indice des loyers commerciaux dans le cadre de l’indexation du loyer.

— la loi Pinel n’a exclu l’indice du coût de la construction que pour le calcul des plafonds indiciaires de la révision triennale et du loyer de renouvellement, ce dont il n’est pas question en l’espèce, l’indexation du loyer étant un mécanisme distinct du calcul du loyer plafond dans le cadre de la fixation du loyer d’un bail renouvelé,

— la loi Pinel n’a pas modifié l’alinéa 1er de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier application à l’indexation du loyer, qui n’exclut pas l’application de l’indice du coût de la construction à l’indexation du loyer pour les baux renouvelés entre les parties à partir d’avril 2020,

— les paiements effectués par la S.A.R.L. Attic postérieurement à l’expiration du délai d’un mois visé au commandement ne sont pas de nature à remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire,

— les commandements de payer du 9 décembre 2022 ont été délivrés de bonne foi en ce que le bailleur avait précédé ses commandements de plusieurs mises en demeure demeurées infructueuses et a tenté de rechercher une solution amiable avec la locataire, pour des impayés de loyers de plus de huit échéances pour les deux baux,

— la mauvaise foi de la S.A.R.L. Attic exclut que des délais de paiement lui soient accordés et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus,

— la S.A.R.L. Attic ne justifie pas de sa situation financière lui permettant d’obtenir des délais de paiement,

— la clause résolutoire doit être acquise, la S.A.R.L. Attic ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes des commandements dans le mois de leur délivrance et ayant manqué de façon répétée à son obligation essentielle de payer les loyers stipulée aux contrats de baux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la détermination de l’indice applicable au titre de la clause d’indexation

L’article L. 112-2 du code monétaire et financier dispose que : « Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques. (…) ».

Par ailleurs, selon l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par les articles L. 145-14 à L. 145-30 du code de commerce ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

La loi Pinel est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. En son article 9, elle a modifié les articles L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce. Ainsi, en matière de plafonnement du loyer du bail renouvelé (soit les règles posées par l’article L. 145-34), l’indice trimestriel du coût de la construction a été écarté, s’agissant des indices de référence, au profit de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. En matière de révision triennale (soit les règles posées par l’article L. 145-38), le plafonnement de principe du loyer révisé a également été indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou sur l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires et non plus sur l’indice trimestriel du coût de la construction.

Par ailleurs, selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1192 code civil précise néanmoins qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la clause 11 intitulée « indexation » contenue aux deux contrats de baux en cause stipule que :

« Le loyer, tel que défini ci-dessus, sera réajusté chaque année à la date anniversaire, de plein droit et sans formalité, en fonction des variations de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, cette condition de révision annuelle étant une condition sans laquelle le présent bail n’aurait été conclu. En conséquence, le dernier indice connu à la date de l’indexation sera comparé à l’indice du même trimestre de l’année précédente.

A titre purement informatif, il est précisé que le dernier indice connu à la date d’effet dudit bail est celui du [quatrième trimestre 2009, soit : 1.507 pour le lot A et du premier trimestre 2010, soit : 1.508 pour le lot B].

Au cas où l’indice choisi disparaîtrait ou ne pourrait pour quelque cause que ce soit, être mis en application, il lui serait substitué tout indice similaire choisi entre les parties ou à défaut par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente par Monsieur le Président du Tribunal de Grande instance. (…) ».

Cette clause d’indexation du loyer n’est ni en rapport avec les modalités de fixation du loyer de renouvellement, ni avec les modalités de révision triennale du loyer. Comme la S.A.R.L. Attic ne peut l’ignorer, la question de l’application des dispositions des articles L. 145-34 et L. 145-38 est donc ici inopérante.

Par ailleurs, le protocole transactionnel conclu par les parties le 12 mars 2020 stipule notamment que :

« Les parties soussignées marquent leur accord sous les conditions essentielles suivantes : (…)

2. Renouvellement des baux (lots A et B) :

— à effet du 01 avril 2020 ;

— moyennant un loyer global de 105 000 euros HT/HC/an, à répartir entre les deux baux au prorata des surfaces ;

— moyennant, pour le surplus, les mêmes clauses et conditions avec les précédents baux sauf les adaptations imposées par les dispositions d’ordre public de la loi « Pinel » du 18/06/2014 ; (…) ».

Les termes ainsi rappelés du protocole sont clairs et dépourvus d’ambiguïté de sorte qu’ils ne peuvent pas faire l’objet d’une interprétation de la part du tribunal en application de l’article 1192 du code civil susvisé.

Il en résulte que les parties ont uniquement entendu écarter de leurs nouveaux baux les stipulations contraires aux dispositions d’ordre public de la loi Pinel, soit celles visées au nouvel article L. 145-15 du code de commerce.

Or, aucune disposition d’ordre public n’impose aux parties, s’agissant des clauses d’indexation de loyer, d’écarter l’indice trimestriel du coût de la construction (ci-après : ICC) au profit d’un autre indice. Les seules dispositions impératives sur ce point, comme cela résulte de ce qui précède, se trouvent être les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier. Or, selon le second de ces articles, « tout clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction » publié par l’I.N.S.E.E. est réputée en relation directe avec l’objet d’une « convention relative à un immeuble bâti ». L’indexation du présent loyer sur l’ICC est donc bien présumée licite aux termes des dispositions applicables.

En conséquence de ce qui précède, la S.A.R.L. Attic est mal fondée en son argumentation relative à la clause d’échelle mobile stipulée aux baux. De manière licite et dépourvue d’ambiguïté, les parties sont convenues, dans le cadre du renouvellement des deux contrats, que les loyers des baux continueraient d’être indexés annuellement en fonction des variations de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E.

Sur la validité des commandements de payer visant la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, sont privés d’effet les commandements visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu’avant de faire délivrer les commandements litigieux le 9 décembre 2022, la S.C.I [Adresse 9] a mis en demeure la S.A.R.L. Attic de régulariser son arriéré locatif à plusieurs reprises, et en premier lieu par lettre recommandée avec avis de réception du 25 juin 2020 – à cette date, la dette se chiffrait à 12 548,46 euros TTC.

La bailleressse a en outre proposé à plusieurs reprises à la S.A.R.L. Attic de lui accorder des délais de paiement et d’adapter les modalités de paiement du loyer afin de l’aider à faire face à la crise sanitaire, tel que cela ressort des courriers du bailleur du 20 mars 2020 et du 7 mai 2020.

Par courrier officiel du 8 novembre 2022 ensuite, le conseil de la S.C.I. [Adresse 9] a sollicité du conseil de la S.A.R.L. Attic que l’arriéré locatif de 72 674,53 euros soit apuré par la preneuse, le protocole conventionnel ayant dans l’intervalle été homologué par jugement du 6 octobre 2022.

Par courrier recommandé du 23 novembre 2022, la S.C.I. [Adresse 9] a ensuite mis la S.A.R.L. Attic en demeure de lui payer cette même somme.

Ce n’est qu’après ces deux courriers que par lettre du 30 novembre 2022, la S.A.R.L. Attic a contesté pour la première fois l’indexation du loyer sur l’ICC. Reconnaissant, en dépit de ce désaccord, être redevable de la somme totale de 54 574,26 euros, la S.A.R.L. Attic a en outre sollicité un échelonnement de douze mois pour apurer cette dette.

Par courrier recommandé du 1er décembre 2022, la S.C.I. [Adresse 9] a répondu à la S.A.R.L. Attic en expliquant à cette dernière que son argumentation, identique à celle reprise dans le cadre du présent litige, était inopérante s’agissant d’une clause d’indexation du loyer.

Il résulte de ce qui précède qu’au contraire de ce qu’allègue la S.A.R.L. Attic, la S.C.I. [Adresse 9] a, avant de faire délivrer les commandements critiqués, attendu la fin de la crise sanitaire en dépit de la persistance d’un arriéré locatif depuis mai 2020. Elle a en outre, directement et via son conseil, mis la preneuse en demeure de s’exécuter amiablement.

La bonne foi de la S.C.I. Passage de l’éléphant résulte également du fait qu’elle a apporté aux contestations de la locataire sur l’indice applicable à l’indexation annuelle une réponse claire, fondée en droit et au demeurant exacte.

Ainsi, la S.A.R.L. Attic échoue à démonter que les commandements de payer auraient été délivrés de mauvaise foi alors même qu’il est acquis, y compris par elle-même, qu’elle était défaillante de longue date dans l’exécution de son obligation de paiement.

La S.A.R.L. Attic sera donc déboutée de sa demande infondée tendant à la nullité des commandements de payer visant la clause résolutoire du 9 décembre 2022.

Sur l’acquisition des clauses résolutoires

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il a été précédemment établi que selon le protocole transactionnel conclu le 12 mars 2020 entre les parties, le loyer applicable depuis le 1er avril 2020 s’élève à la somme globale de 105 000 euros HT/HC par an à répartir entre les deux baux au prorata des surfaces.

S’agissant des modalités de paiement du loyer, la clause intitulée « loyer » stipulée aux deux contrats prévoit que le loyer est payable mensuellement à terme à échoir, les premiers de chaque mois, par virement bancaire sur le compte du bailleur.

Il résulte en outre de ce qui précède que le loyer est indexé annuellement sur l’ICC.

Par ailleurs, la clause 15.1 des baux intitulée « clause résolutoire » stipule « qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme, du loyer et de ses accessoires, ou de toutes sommes dues au Bailleur, à son échéance, et de la même façon en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci se trouverait résilié de plein droit, un mois après un simple commandement resté infructueux. »

La S.C.I. [Adresse 9] a donc fait commandement le 9 décembre 2022 à la S.A.R.L. Attic de lui payer les sommes de :

— s’agissant du lot A : 43 441,96 euros TTC au titre de sommes impayées entre les mois de mai 2020 et de novembre 2022 inclus,

— s’agissant du lot B : 29 232,57 euros TTC au titre de sommes impayées entre les mois de mai 2020 et de novembre 2022 inclus.

Décision du 06 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00393 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYW5K

Il n’est pas contesté que les dettes visées aux commandements n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois.

En conséquence, les conditions de mise en œuvre des clauses résolutoires des baux étant remplies, les baux ont été résiliés de plein droit le 9 janvier 2023 à 24h.

Sur la suspension de la réalisation et des effets des clauses de résiliation

Selon les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, entre le 8 décembre 2022 et le 19 octobre 2023, il convient de noter que la S.A.R.L. Attic a payé la somme totale de 46 989,85 euros à la S.C.I. [Adresse 9].

La S.C.I. Passage de l’éléphant produit plusieurs décomptes dont le dernier est arrêté au 31 janvier 2024. Il en résulte qu’en dépit des paiements partiels effectués par la preneuse, la dette de la S.A.R.L. Attic s’établissait à cette date au titre du bail concernant le lot A à la somme totale de 68 873,50 euros et au titre du bail concernant le lot B à la somme totale de 46 575,04 euros. La preneuse ne produit aucun décompte ni aucun élément probant permettant de contester le quantum des créances alléguées par la bailleresse. Ses contestations, en tout état de cause, ne se fondent que sur l’allégation erronée du caractère illicite de l’indexation effectuée sur l’indice du coût de la construction.

La S.A.R.L. Attic sollicite néanmoins des délais de paiement à hauteur de six mois, qu’elle justifie par la nécessité d’établir les comptes entre les parties. Outre le fait que le présent jugement a précisément cette fonction, force est de constater que l’article 1343-5 du code civil ne prévoit pas que des délais puissent être accordés pour ce motif.

Quant au surplus, la S.A.R.L. Attic ne produit aucun justificatif de sa situation financière. Elle ne rapporte donc pas la preuve de sa situation ni aucun élément démontrant qu’elle serait en mesure de s’acquitter, en plus des loyers et charges courants, de six échéances de plus de 19 000 euros chacune.

En conséquence, la S.A.R.L. Attic sera déboutée de ses demandes infondées et injustifiées de délais de paiement.

Ni la réalisation ni les effets des clauses résolutoires n’étant donc suspendus, la S.A.R.L. Attic devra restituer les locaux objets des deux baux, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement. À défaut, l’expulsion de la S.A.R.L. Attic et de tout occupant de son chef sera ordonnée, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

La résistance de la S.A.R.L. Attic à l’exécution de la présente décision ne pouvant être présumée, la S.C.I. [Adresse 9] sera déboutée de sa demande prématurée d’astreinte.

Décision du 06 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00393 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYW5K

Sur les demandes en paiement de la S.C.I Passage de l’éléphant

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Sur la demande de condamnation de la S.A.R.L. Attic au paiement de l’arriéré locatif majoré

À titre préliminaire, il sera constaté que l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, dont les effets ont été prorogés par la loi n°2023-568 du 07 juillet 2023, dispose que la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Cette disposition n’est pas applicable à la présente espèce dès lors que le loyer est indexé sur l’indice trimestriel du coût de la consommation.

Sur ce, en vertu de l’article 1728 code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, ce qui constitue l’une de ses deux obligations principales.

Selon l’article 1353 du code civil ensuite, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est établi par ce qui précède que la S.A.R.L. Attic a manqué depuis le mois de mai 2020 inclus à son obligation de paiement intégral des sommes mises à sa charge par le contrat de bail.

Alors que le bail a été résilié au 9 janvier 2023 à 24h, la S.C.I [Adresse 9] justifie que la S.A.R.L. Attic restait lui devoir à cette date la somme totale de 26 397,40 euros au titre des loyers, charges et accessoires, soit :

72 674,53 euros (43 441,96 + 29 232,57) au titre des deux commandements de payer

+ 712,72 euros (loyer et accessoires pour la période du 1er au 9 janvier 2023)

—  46 989,85 euros (paiements de la S.A.R.L. Attic).

Par conséquent, la S.A.R.L. Attic sera condamnée à payer à la S.C.I [Adresse 9] la somme totale de 26 397,40 euros au titre des loyers, charges, accessoires arrêtés au 9 janvier 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2022, date de signification des commandements. La capitalisation de ces intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

La S.C.I. Passage de l’éléphant sollicite par ailleurs l’application de la clause 15.3 du bail qui prévoit qu’ « En cas de retard dans le paiement des loyers ou de leur réajustement, dans le paiement des provisions pour charges ou de leur solde, ou dans le paiement de toute somme due au bailleur, le preneur devra une indemnité égale à 10 % des sommes dues sans qu’il soit nécessaire de le mettre en demeure préalablement par dérogation à l’article 1230 du code civil, et sans que cela fasse obstacle pour le bailleur au paiement des sommes dues ou à toutes autres poursuites, ceci indépendamment de tous frais de commandement et de procédure ainsi que des intérêts de retard calculés dans les conditions légales en vigueur à compter du jour de l’échéance. »

Cette clause constitue une clause pénale. Son cumul avec les autres clauses pénales stipulées aux contrats, dont la S.C.I [Adresse 9] demande également l’application, conduit à une disproportion manifeste entre le montant cumulé des pénalités contractuellement prévues et les préjudices effectivement subis par la bailleresse, qu’elle ne motive pas en fait.

Compte tenu de la disproportion ainsi caractérisée, la pénalité contractuelle sera réduite à hauteur de 2 % soit en l’espèce à la somme de 527,95 euros au paiement de laquelle la S.A.R.L. Attic sera condamnée.

Sur la demande de condamnation de la S.A.R.L. Attic au paiement d’une indemnité d’occupation

Il est constant que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux.

En l’espèce, la clause 15.6 des contrats de baux stipule que « l’indemnité d’occupation en cas de non délaissement des locaux par le preneur après résiliation du bail de plein droit, ou judiciaire ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du double loyer global, accessoires en plus, de la dernière année de location ».

Alors qu’il est d’usage d’évaluer l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation au montant du dernier loyer applicable, charges et taxes en sus, la clause susvisée constitue une clause pénale manifestement excessive. En effet, la S.C.I. [Adresse 9] ne démontre pas que la consistance de son préjudice justifierait de fixer l’indemnité d’occupation au double du dernier loyer.

Par suite, la S.A.R.L. Attic sera condamnée à payer à la S.C.I [Adresse 9] une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers en vigueur pour les lots A et B, charges et accessoires en plus, à compter du 10 janvier 2023 et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l’expulsion.

Sur la demande de conservation des dépôts de garantie

L’article 1103 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la clause 15.5 de chaque contrat de bail stipule qu’ « En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du preneur, et ce avant l’expiration du présent bail, le montant total des loyers payés d’avance et le dépôt de garantie resteront acquis au bailleur, à titre irréductible d’indemnisation forfaitaire et du seul fait de cette résiliation, ceci sans préjudice de toutes autres sommes dues ou dommages et intérêts ».

Décision du 06 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00393 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYW5K

En outre, selon la clause 13.2, le dépôt de garantie « devra toujours être équivalent à deux termes de loyer toutes taxes comprises, en conséquence, son montant sera augmenté à l’occasion de chaque révision du loyer. »

La résiliation des contrats résultant du manquement de la S.A.R.L. Attic à son obligation de paiement, la S.C.I. [Adresse 9] sera autorisée, conformément à la convention des parties, à conserver les dépôts de garantie d’un montant non contesté de 11 991,84 euros et de 8 863,53 euros à titre d’indemnisation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. Attic, partie perdante à la présente instance, sera condamnée au paiement des dépens comprenant le coût des deux commandements de payer du 9 décembre 2022 et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la S.A.R.L. Attic, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à la S.C.I [Adresse 9] la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

JUGE que les baux commerciaux renouvelés entre la S.C.I. SCI PASSAGE DE L’ÉLÉPHANT et la S.A.R.L. ATTIC à compter du 1er avril 2020 stipulent une clause d’indexation en vertu de laquelle le loyer est réajusté annuellement en fonction des variations de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E.,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ATTIC de sa demande d’annulation des deux commandements de payer signifiés par la bailleresse le 9 décembre 2022,

CONSTATE l’acquisition des clauses résolutoires et la résiliation de plein droit des deux contrats de baux conclus entre la S.C.I. SCI [Adresse 9] et la S.A.R.L. ATTIC, ayant pour objets les lots A et B dépendants de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 11ème, à la date du 9 janvier 2023 à 24h,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ATTIC de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la réalisation et des effets des clauses résolutoires,

ORDONNE à la S.A.R.L. ATTIC de restituer les locaux objets des deux baux commerciaux résiliés dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des locaux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.R.L. ATTIC, et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, des lots A et B dépendants de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8],

REJETTE la demande d’astreinte formée par la S.C.I. SCI [Adresse 9],

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

CONDAMNE la S.A.R.L. ATTIC à payer à la S.C.I. SCI [Adresse 9] une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers applicables avant la résiliation des baux, majorés des charges, taxes et accessoires, ce à compter du 10 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs ou l’expulsion,

CONDAMNE la S.A.R.L. ATTIC à payer à la S.C.I. SCI [Adresse 9] les sommes de :

—  26 397,40 euros au titre des loyers, charges, accessoires au titre des deux baux, dus au 9 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2022 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  527,95 euros au titre de la pénalité contractuelle forfaitaire,

AUTORISE la S.C.I. SCI PASSAGE DE L’ÉLÉPHANT à conserver les dépôts de garantie d’un montant de 11 991,84 euros et de 8 863,53 euros,

CONDAMNE la S.A.R.L. ATTIC au paiement des dépens de l’instance, comprenant le coût des deux commandements de payer du 9 décembre 2022 et de l’assignation,

CONDAMNE la S.A.R.L. ATTIC à verser à la S.C.I. SCI [Adresse 9] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 06 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA